Каталог гарячих пропозицій з нерухомості в Туреччині
Зміст
У 2012 році Туреччина скасувала так званий «принцип взаємності», за яким купувати місцеву нерухомість могли лише громадяни тих країн, які надають аналогічні можливості туркам. Обмеження були зняті для покупців з 129 держав. Зокрема, для вихідців з Азербайджану, Казахстану, Туркменістану, Узбекистану, Киргизії.
Громадяни Росії, України, Білорусі також можуть ставати повноправними власниками нерухомості в Туреччини. Оформлювати угоду можна як на фізичне, так і юридична особа, зареєстрована в Туреччини.
У Туреччині продовжують діяти деякі обмеження для зарубіжних покупців. Наприклад, максимальна площа земельної ділянки у власності повинна становити 30 Га (до 2012 року було 2,5 Га).
Також громадянам Росії і України заборонено купувати нерухомість на прикордонних територіях – це узбережжя Чорного моря (Самсун, Трабзон, Зонгулдак та інші міста). Існують деякі заборонені для іноземців зони, які влада Туреччини вважають стратегічно важливими для безпеки країни.
Варто зазначити, що турецькі курорти Чорного моря ніколи не користувалися попитом у іноземців, інтерес яких сконцентрований на узбережжях Середземного і Егейського морів, а також у Стамбулі. У цих місцях іноземці можуть купувати будь-які об'єкти – житлові і комерційні, у тому числі, нерухомість, що будується.
Інвестиції в економіку Туреччини – достатня підстава для отримання виду на проживання. Під інвестиціями розуміється, в тому числі, купівля нерухомості – як для особистих цілей, так і для здачі в оренду. Причому оформити ВНП можуть власники об'єкта будь-якої вартості. А покупці, які вкладуть в нерухомість від $1 млн, має право претендувати відразу на громадянство Туреччини.
У Туреччині існує щорічний податок на нерухомість. Його повинні платити всі власники, незалежно від країни їх громадянства. Природно, будуть ще й зобов'язання перед комунальними службами.
Перш ніж починати шукати підходящу вам квартиру або віллу, рекомендуємо дізнатися більше про ринок нерухомості Туреччини, місцевих законах, актуальних цінах, популярних курортах...
Потім можна переходити до пошуку виставлених на продаж об'єктів. Ви можете відсортувати оголошення по важливим для вас параметрами, дивитися готові збірки об'єктів і підписатися на оновлення.
Багато компаній організовують ознайомлювальні тури за нерухомістю. Якщо ви вже визначилися з регіоном, це хороший спосіб уважно оглянути різні об'єкти. Такий тур не зобов'язує купувати нерухомість, але в випадку угоди, як правило, агентство або забудовник повністю відшкодовують витрати на поїздку.
Росіяни входять в п'ятірку найактивніших іноземців на місцевому ринку нерухомості. Турецькі компанії знають і активно працюють в Росії – часто приїжджають на виставки, у багатьох є свої представники у великих містах, і майже у всіх – хоча б один російськомовний співробітник.
При виборі компанії будьте уважні. У курортних регіонах і Стамбулі, де традиційно активні іноземці, працює дуже багато посередників, і далеко не всі з них надають послуги якісно. Обов'язково перевірте документи компанії (податкову реєстрацію, реєстрацію в Торгово-Промисловій палаті в розділі агентств нерухомості, ліцензію на ведення ріелторської діяльності). У співробітників, які займатимуться підготовкою документів, повинні бути сертифікати про закінчення ріелторських курсів. Перевірте, щоб у компанії був юридична адреса, почитайте відгуки про її роботу, зверніть увагу – як давно вона на ринку.
Обов'язок ріелтора – не тільки підібрати вам відповідні об'єкти і організувати перегляди, а також перевірити «чистоту» нерухомості, скласти договір купівлі-продажу, подати документи на отримання ТАПУ (свідоцтво про право власності). Багато компаній пропонують також післяпродажний сервіс – від підключення комунікацій на нового власника до здачі в оренду.
Підписуємо договір купівлі-продажу
На першому етапі продавець і покупець укладають договір. В ньому прописуються дані про учасників угоди, об'єкт нерухомості (планування, особливості побудови, дати здачі в експлуатацію тощо), строки та умови оплати угоди, обов'язки сторін.
Під час підписання контракту покупцеві необхідний лише закордонний паспорт. Документ укладається у двох примірниках і на декількох мовах, наприклад, турецькою та російською.
Сам по собі договір, навіть завірений нотаріусом, не має сили документа, що посвідчує перехід права власності. Для цього потрібно отримати ТАПУ (свідоцтво про право власності).
У Туреччині діє титульна система оформлення прав на нерухомість, тобто державні органи в особі Кадастрового управління оформляють документи власності, гарантуючи на державному рівні чистоту і законність угод.
Нотаріуси не мають права самостійно реєструвати угоди купівлі-продажу. У нотаріуса можна лише оформити контракт, предметом якого є купівля-продаж нерухомості, а також провести нотаріальне завірення підписів на договорі.
Вносимо завдаток
При підписанні контракту покупець вносить завдаток, щоб забронювати нерухомість за собою, - 5-10% від ціни об'єкта. Суму завдатку бажано вказати в договорі окремим пунктом у штрафних санкцій, що застосовуються до обом сторонам.
Якщо покупець відмовляється від угоди, завдаток йому не повертається. Якщо від угоди продавець відмовляється, він повертає завдаток у подвійному розмірі.
Щоб підписати договір, достатньо закордонного паспорта, але для остаточного оформлення об'єкта у власність і отримання ТАПУ знадобляться ще документи.
Робимо довіреність на ріелтора – за бажанням
Якщо покупець не може / не хоче особисто готувати документи для оформлення нерухомості у власність, він може зробити нотаріальну довіреність на свого представника в Туреччині, який виконає всі формальності від його імені.
Отримуємо ІПН
У покупця, в тому числі іноземця без ВНП, повинен бути індивідуальний податковий номер в Туреччині – це обов'язкова вимога для реєстрації нерухомості, відкриття банківського рахунку, укладення договорів з комунальними службами та провайдерами телефонного зв'язку.
Процедура проста і займає кілька хвилин. Для отримання ІПН треба прийти в районне відділення податкової інспекції (vergi dairesi), пред'явити паспорт і написати заяву.
Відкриваємо рахунок у банку – за бажанням
Найчастіше для проведення операції відкривається банківський рахунок в Туреччині. Це зручно, тому що в подальшому з цього ж рахунку можна буде оплачувати комунальні послуги. Він також знадобиться, якщо ви будете оформляти ВНП. У багатьох турецьких банках є російськомовний персонал і інтернет-банкінг, тому труднощів з управлінням рахунком не повинно виникнути.
Для відкриття рахунок знадобиться:
Рахунок в турецькому банку можна відкрити в євро, доларах США або турецьких лірах. Можна відкрити всі три валютних рахунки одночасно. Процедура займає кілька хвилин, внести гроші можна відразу. Мінімальної суми вкладу не існує – при відкритті рахунок може бути навіть порожнім.
Якщо бажання відкривати рахунок в Туреччині немає, можна оплатити операцію з перекладом своєї країни відразу на рахунок продавця.
Отримуємо дозвіл від держорганів – при необхідності
У деяких випадках необхідно отримати свідоцтво з військового відомства про те, що об'єкт не знаходиться на охоронюваної території. За новими правилами, необхідності отримувати дозвіл немає, якщо аналогічний запит на цій же ділянці розглядався хоча б один раз з 2011 року. Тому в більшості випадків процедура формальна і займає всього кілька днів (а не 6-8 тижнів, як було раніше).
Всі формальності повинен вирішити ріелтор.
Оплачувати нерухомість в Туреччині можна як в турецьких лірах, так і в євро, доларах сша, англійських фунтах. В Стамбулі ціни вказують переважно в доларах, на узбережжі – частіше в євро. За особистою домовленістю з продавцем можна вибрати зручну валюту, прописавши цей пункт у договорі. Там же вказується графік платежів.
Найчастіше угоди оплачуються банківським платежем. Для здійснення переказу з Росії банк може запросити підтверджують мету платежу документи – договір купівлі-продажу. Частину коштів можна внести готівкою. Деякі турецькі компанії приймають платежі в своїх офісах у Росії, Україні, Казахстані.
До моменту отримання ТАПУ нерухомість повинна бути повністю оплачена. Є можливість придбати об'єкт розстрочку, але в цьому випадку свідоцтво про власність буде вписано обтяження, яке можна зняти після повного розрахунку.
Продавець (або представник за довіреністю), покупець (або представник за довіреністю), ріелтори і нотаріальний (державний) перекладач зустрічаються в Кадастровому управлінні. При оформленні угод з участю іноземців, які не володіють турецькою мовою, обов'язковою умовою легітимності договору є підпис державного перекладача.
Тут проходить передача ТАПУ – основного документа про право власності (до цього часу повинні бути сплачені всі податки та інші витрати, пов'язані з передачею ТАПУ).
В ТАПУ міститься наступна інформація:
1. Адреса ділянки, на якій розташований об'єкт;
2. Фотографія власника (при оформленні документів знадобиться 2 фото);
3. Інформація про реєстрацію ділянки в Кадастрі;
4. Стан ділянки (інформація з Кадастру);
5. Площа ділянки, яка належить новому власнику (пропорційна розміру придбаного житла);
6. Тип власності на об'єкт;
7. Вартість нерухомості;
8. Інформація про попередніх власників;
9. Інформація про нових власників;
10. Дата покупки нерухомості попереднім власником;
11. Номер реєстрації ТАПУ попереднього власника (змінюється при передачі прав власності);
12. Дані реєстрації документа ТАПУ;
13. Дата купівлі об'єкта нерухомості новим власником;
14. Друк кадастрового управління, підпис уповноваженої особи.
Термін отримання ТАПУ - до п'яти днів з моменту подачі продавцем заяви в Кадастрове Управління. Після цього покупець стає повноправним власником об'єкта нерухомості в Туреччині.
Фінальний етап операції – оформлення договорів з постачальниками комунальних послуг (електрика, вода, телефон, інтернет) на нового власника нерухомості.
Якщо ви купили новобудову, то насамперед треба отримати Искан – технічний паспорт на квартиру.
|
Довідка У Туреччині є два види технічних паспортів на нерухомість - Генель Искан (Genel Iskan) і Ферді Искан (Ferdi Iskan). Перший отримує забудовник на весь будинок при введенні в експлуатацію. Це документ підтверджує, що всі стандарти будівництва були дотримані і будівлю можна підключити до інженерних мереж. Другий - Ferdi Iskan – це індивідуальний технічний паспорт на квартиру, який отримує власник після покупки. Там міститься технічна інформація про квартиру і всім будівлі (площа, кількість поверхів, наявність підсобних приміщень тощо). Індивідуальний техпаспорт оформляється один раз при першому продажу квартири. Якщо купується «вторичка», то Ферді Искан вже має бути. Якщо його не оформили, але у всього будинку є Генель Искан, то з одержанням документа проблем не виникне. Для цього потрібно звернутися в Муніципалітет за місцем знаходження нерухомості і сплатити держмито. |
Для оформлення абонементів на комунальні послуги знадобляться:
Так, можна. Для цього покупець підписує нотаріальну довіреність на свого представника, який буде збирати документи замість нього.
Додаткові витрати на покупку нерухомості в Туреччині будуть нижче, ніж у більшості країн Європи. В більшості випадків вони не перевищать 5-7% від ринкової ціни об'єкта.
Податок на купівлю нерухомості
Покупець повинен заплатити податок на реєстрацію права власності – 4% від кадастрової вартості об'єкта, яка, як правило, нижче ринкової.
|
Зверніть увагу! Турецька влада регулярно влаштовують акції, щоб залучити покупців нерухомості. Зокрема, до 31 жовтня 2018 року ставка податку на купівлю знижена з 4% до 3% від кадастрової вартості об'єкта. Економія на оформленні складе €500-600 і вище. |
Державні мита при оформленні ТАПУ
За видачу свідоцтва про власність стягується кадастровий збір. Також доведеться сплатити послуги державного перекладача, присутність якого при угодах з іноземцями обов'язково. Всього на ці витрати піде близько €300.
Нотаріальна довіреність
У разі якщо правочин (або її частини) проводиться дистанційно, необхідна нотаріальна довіреність на представника покупця в Туреччині. Її оформлення коштує €100-150.
Послуги ріелтора
У Туреччині немає фіксованої ставки агентської винагороди. На практиці, найчастіше покупці платять 3% від ціни об'єкта. У цю вартість включено не тільки підбір, покази нерухомості та ведення переговорів з продавцем, але і підготовка документів та подача їх в необхідні інстанції.
Розмір комісії варто обговорити з вашим агентом заздалегідь. Якщо вам не вимагається повний супровід, а потрібна допомогу лише на певних етапах, вам повинні надати знижку.
На первинному ринку ріелтори часто працюють за комісію від забудовника, а значить, для покупця послуги безкоштовні.
Отримання Искан (тільки для новобудов)
Оформлення індивідуального технічного паспорта на нерухомість (Ferdi Iskan) буде коштувати €300-1000 в залежно від характеристик об'єкта.
Обов'язкове страхування
Всі власники нерухомості в Туреччині повинні оформити страховку від землетрусів та стихійних лих – DASK. Без неї неможливо укласти договори з постачальниками комунальних послуг. Вартість поліса - €15-150 в залежно від характеристик об'єкта й бажаного покриття.
Оформлення абонементів на комунальні послуги
Підключення комунальних послуг до нової квартири буде коштувати €200-300. Переоформлення договорів на іншого власника обійдеться на 30-50% дешевше.
Приклад розрахунку додаткових витрат на покупку квартири в ТуреччиніКвартира 1+1 (вітальня з кухнею + спальня) площею 70 кв. м в комплексі 2015 р. в Аланьї, на відстані 1 км від моря. Ринкова ціна об'єкта - €60 000, кадастрова вартість - €30 000.
Разом: вартість об'єкта - €63 230 |
Закон про іпотеку був прийнятий в Туреччині 6 березня 2007 року. До цього часу іпотечне кредитування як для турецьких громадян, так і для іноземців було відсутнє. Але з тих пір в Туреччині багато чого змінилося. Зараз покупцям доступні самі різні кредитні продукти. Іпотеку можна взяти навіть в російських рублях (в Deniz Bank, який з 2012 року входить в структуру Ощадбанку РФ).
|
Валюта кредиту |
Турецька ліра, долар, євро, британський фунт, російський рубль |
|
Сума позики |
До 75% від оціночної вартості об'єкта |
|
Термін іпотеки |
Від 1 місяця до 10 років |
|
Вік позичальника |
До 70 років |
|
Погашення кредиту |
Щомісяця, при достроковому погашенні штраф – 1-2% |
|
Відсоткові ставки |
10-15% - в лірах |
Резюме: це треба запам'ятати
