У Туреччині для іноземців набули чинності нові правила купівлі-продажу нерухомості

Нові правила вступили в силу 4 березня 2019 року. Більш докладно вони описані в циркулярі № 1795. Зокрема, мова йде про обов'язкове отримання експертної оцінки турецької нерухомості, яку має намір придбати або продати іноземний громадянин.

Нові правила – нова податкова політика

Введення нових правил гри дозволить державі привести турецький ринок нерухомості до відповідності міжнародним нормам та правилам, а також зібрати статистичні дані щодо реальної вартості житла в кожному районі. Останнє дасть можливість більш правильно застосовувати податкову політику і отримувати додаткові надходження до бюджету.

До того як циркуляр № 1795 набув чинності, в тапу (свідоцтві про право власності на нерухомість у Туреччині) вказувалася занижена вартість нерухомості, з якої сплачується податок на покупку. Тепер при оформленні нерухомості іноземний громадянин повинен отримати експертний рапорт із зазначеною в ньому реальної вартості житла. І вже виходячи з цієї суми платити податок на реєстрацію права власності.

На даний момент податок тимчасово знижено до 3% від вартості нерухомості, і така ставка буде діяти до кінця березня 2019 року. З квітня він становитиме 4%.

Також з'являється податок на прибуток для забудовників і власників вторинної нерухомості, які є її власниками не менше п'яти років. Він складає 20% від різниці між ціною купівлі та ціною продажу. За законами Туреччини тільки по закінченні п'яти років володіння нерухомістю її власник звільняється від даного податку.

Наприклад, чоловік купив квартиру в Туреччині і показав занижену вартість в 100 тис. лір. Через два роки вирішив продати свій об'єкт. Він отримує експертну оцінку акредитованій компанії (сьогодні оцінка також потрібно при продажу квартири) про те, що вартість квартири становить 300 тис. лір. Тепер за цю вартість повинен бути проданий об'єкт, і саме ця сума вказана в тапу. Виникла документальна різниця між ціною покупки і ціною продажу в 200 тис. лір. І тим не менш продавець повинен заплатити податок на прибуток з цієї різниці в розмірі 20% – в даному випадку 40 тис. лір.

Якщо експертиза вказала вартість вища від тієї, за яку господар реально готовий продати квартиру, то він може вказати в тапу потрібну йому меншу вартість, проте податок все одно повинен бути сплачений з різниці з сумою експертної оцінки. Також продавець повинен бути готовий до можливих податкових перевірок.

Звичайно, держава чудово розуміє, які правила гри були на ринку, і фахівці очікують, що воно не настільки скрупульозно перевіряти угоди. Але за фактом ніхто не знає, як буде насправді.

Іноземний громадянин – не один у полі воїн

Тепер іноземний громадянин, який вирішив придбати або продати нерухомість в Туреччині, не буде залишений один на один з незнайомою турецької системою, з недобросовісними ріелторами або забудовниками. У нього на руках буде рапорт експерта із зазначенням всіх характеристик об'єкта.

Оцінка видається в ліцензованих компаніях Агентства банківського регулювання та нагляду (BDDK), а також Ради по ринках капіталу (SPK).

Експертиза платна. Вартість залежить від району розташування нерухомості і зборів муніципалітету при видачі документів експертам. На сьогоднішній день вона складає в середньому 1 тис. лір, включаючи ПДВ.

Експертиза повинна бути оплачена і проведена до подачі документів на оформлення тапу. Хто повинен оплачувати цю експертизу, закон не регулює, і поки це залишено на угоду сторін. Проте варто взяти до уваги, що традиційно додаткові витрати, пов'язані з купівлею нерухомості, у багатьох регіонах несе покупець, тому й оплата експертизи також може бути віднесено на його рахунок.

Термін дії документа – три місяці з моменту видачі.

В оцінці буде міститися наступна інформація:

• кадастрові дані ділянки, на якій знаходиться об'єкт нерухомості;
• площа ділянки землі, який належить новому власнику (пропорційна розміру житла);
• вид об'єкту;
• наявність/відсутність акту здачі будинку, в якому розташований об'єкт в експлуатацію (искан) та дозволи на використання нерухомості або її незалежної частини;
• оціночна вартість нерухомого майна, зазначена в лірах. У разі якщо об'єкт ще не побудований, в експертному рапорті буде вказана його майбутня вартість, тобто ціна на момент, коли об'єкт буде завершено;
• план об'єкта і його площа;
• наявність/відсутність усіх можливих видів обтяження цієї нерухомості;
• опис району, в якому купується об'єкт, для визначення його майбутньої ліквідності і т. д.

Ціни в лірах будуть рости

З введенням нового циркуляра вартість нерухомості в лірах зросте. І перш за все на первинному ринку. Забудовники, орієнтуючись на нові правила, будуть закладати у вартість розмір податку на прибуток.

Є також імовірність, що іноземні громадяни, які вирішили придбати житло у забудовника, зіткнуться з його відмовою. Справа в тому, що сьогодні на ринку є забудовники, які вже побудували житлові комплекси, у документах вказали занижену вартість і виставили об'єкти на продаж. Але прийняті нові правила гри зобов'язують девелоперів показувати реальну вартість нерухомості будь-якому іноземцю, який вирішить у них купити. І у компанії може виникнути дилема: продавати і платити податок на прибуток або зовсім відмовити іноземцю.

Однак з-за кризи в країні і невеликого числа покупців серед турків багато забудовників підтверджують свою готовність і далі співпрацювати з іноземними громадянами.

Крім того, циркуляр № 1795 – це лише перший крок держави. До кінця цього року влада Туреччини має намір ввести ці правила і для турецьких громадян. Вже сьогодні стартує пілотний проект в Анкарі, в районі Чанка. Тепер тут для продажу або покупки нерухомості турецьким громадянам потрібно отримати експертну оцінку об'єкта. І, таким чином, до кінця 2019 року норми цього закону будуть діяти для всіх покупців.

Якщо подивитися на закон в масштабі, то це правильний крок у бік цивілізованого ринку нерухомості. Звичайно, є ряд мінусів і недоробок, так як закон прийнятий у двотижневий термін, тому, швидше за все, певні зміни ще можуть бути внесені.