Das Verfahren zum Kauf von Immobilien in der Türkei

Inhalt

• Rechte und Pflichten ausländischer Käufer
• Suche nach Immobilien in der Türkei
• Abschluss eines Kauf- und Verkaufsvertrages
• Vorbereitung von Dokumenten zur Transaktionsregistrierung
• Zahlung für Immobilien
• Eigentumsübertragung und Tapu
• Erstellung von Verträgen für Versorgungsleistungen
• Zusätzliche Kosten beim Kauf einer Immobilie in der Türkei
• Hypothek in der Türkei
• Zusammenfassung: Das ist etwas, das man sich merken sollte

Rechte und Pflichten ausländischer Käufer

Bürger welcher Länder haben das Recht, Immobilien in der Türkei zu kaufen?

Im Jahr 2012 schaffte Türkiye das sogenannte „Gegenseitigkeitsprinzip“ ab, wonach nur Bürger von Ländern, die den Türken ähnliche Möglichkeiten bieten, lokale Immobilien kaufen könnten. Für Käufer aus 129 Ländern wurden die Beschränkungen aufgehoben. Insbesondere für Menschen aus Aserbaidschan, Kasachstan, Turkmenistan, Usbekistan und Kirgisistan.

Auch Staatsbürger Russlands, der Ukraine und Weißrusslands können vollwertige Eigentümer von Immobilien in der Türkei werden. Die Transaktion kann sowohl für eine natürliche als auch für eine in der Türkei registrierte juristische Person durchgeführt werden.

Welche Gegenstände dürfen Ausländer kaufen?

In der Türkei gelten weiterhin einige Einschränkungen für ausländische Käufer. Beispielsweise sollte die maximale Fläche des Landbesitzes 30 Hektar betragen (vor 2012 waren es 2,5 Hektar).

Außerdem ist es Bürgern Russlands und der Ukraine verboten, Immobilien in Grenzgebieten zu erwerben – dies ist die Schwarzmeerküste (Samsun, Trabzon, Zonguldak und andere Städte). Es gibt einige Sperrzonen für Ausländer, die von den türkischen Behörden als strategisch wichtig für die Sicherheit des Landes angesehen werden.

Es ist erwähnenswert, dass türkische Ferienorte am Schwarzen Meer noch nie bei Ausländern gefragt waren, deren Interesse sich auf die Küsten des Mittelmeers und der Ägäis sowie auf Istanbul konzentriert. An diesen Orten können Ausländer jede Immobilie kaufen – Wohn- und Gewerbeimmobilien, einschließlich im Bau befindlicher Immobilien.

Rechte ausländischer Grundstückseigentümer

Investitionen in die türkische Wirtschaft sind ausreichende Gründe für die Erteilung einer Aufenthaltserlaubnis. Zu den Investitionen zählt unter anderem der Erwerb von Immobilien – sowohl für den Eigenbedarf als auch zur Vermietung. Darüber hinaus können Besitzer von Gegenständen jeglichen Werts eine Aufenthaltserlaubnis erhalten. Und Käufer, die 1 Million Dollar oder mehr in Immobilien investieren, haben das Recht, sofort die türkische Staatsbürgerschaft zu beantragen.

Pflichten ausländischer Immobilieneigentümer

In der Türkei gibt es eine jährliche Grundsteuer. Alle Eigentümer müssen es zahlen, unabhängig von ihrem Staatsbürgerschaftsland. Selbstverständlich bestehen auch Verpflichtungen gegenüber Stadtwerken.

Suche nach Immobilien in der Türkei

Wie sucht man nach Immobilien in der Türkei?

Bevor Sie mit der Suche nach einer Wohnung oder Villa beginnen, die zu Ihnen passt, empfehlen wir Ihnen, mehr über den türkischen Immobilienmarkt, die örtlichen Gesetze, aktuelle Preise, beliebte Resorts usw. zu erfahren.

Anschließend können Sie mit der Suche nach zum Verkauf stehenden Immobilien fortfahren. Sie können Anzeigen nach für Sie wichtigen Parametern sortieren, vorgefertigte Objektsammlungen anzeigen und Updates abonnieren.

Viele Unternehmen organisieren Immobilienbesichtigungstouren. Wenn Sie sich bereits für eine Region entschieden haben, ist dies eine gute Möglichkeit, sich verschiedene Standorte genauer anzusehen. Eine solche Tour verpflichtet Sie nicht zum Kauf einer Immobilie, im Falle einer Transaktion erstattet die Agentur oder der Bauträger jedoch in der Regel die Reisekosten vollständig.

Wie sucht man in der Türkei nach einem Immobilienmakler?

Russen gehören zu den fünf aktivsten Ausländern auf dem lokalen Immobilienmarkt. Türkische Unternehmen wissen das und arbeiten aktiv in Russland – sie kommen oft zu Messen, viele haben eigene Vertretungen in Großstädten und fast alle haben mindestens einen russischsprachigen Mitarbeiter.

Seien Sie vorsichtig bei der Auswahl eines Unternehmens. In den Urlaubsregionen und in Istanbul, wo traditionell Ausländer tätig sind, gibt es viele Vermittler, und nicht alle bieten qualitativ hochwertige Dienstleistungen an. Überprüfen Sie unbedingt die Unterlagen des Unternehmens (Steuerregistrierung, Registrierung bei der Industrie- und Handelskammer im Bereich Immobilienvermittlung, Lizenz zur Ausübung von Immobilienaktivitäten). Mitarbeiter, die Dokumente vorbereiten, müssen über Abschlusszeugnisse der Immobilienkurse verfügen. Überprüfen Sie, ob das Unternehmen eine juristische Adresse hat, lesen Sie Bewertungen über seine Arbeit und achten Sie darauf, wie lange es schon auf dem Markt ist.

Die Aufgabe des Maklers besteht nicht nur darin, geeignete Immobilien für Sie auszuwählen und Besichtigungen zu organisieren, sondern auch darin, die „Sauberkeit“ der Immobilie zu überprüfen, einen Kauf- und Verkaufsvertrag zu erstellen und Unterlagen für den Erhalt einer TAPU (Eigentumsbescheinigung) einzureichen. Viele Unternehmen bieten auch einen After-Sales-Service an – von der Anbindung der Kommunikation an den neuen Eigentümer bis hin zur Vermietung.

Schritt-für-Schritt-Anleitung für eine Standard-Immobilientransaktion

Stufe 1. Abschluss eines Kaufvertrags

Wir unterzeichnen den Kauf- und Verkaufsvertrag

Im ersten Schritt schließen Verkäufer und Käufer einen Vertrag. Es enthält Informationen über die Parteien der Transaktion, die Immobilie (Grundriss, Baumerkmale, Termine der Inbetriebnahme usw.), Zahlungsbedingungen für die Transaktion und die Verantwortlichkeiten der Parteien.

Bei Vertragsabschluss benötigt der Käufer lediglich einen ausländischen Reisepass. Das Dokument liegt in zwei Exemplaren und in mehreren Sprachen vor, beispielsweise Türkisch und Russisch.

Der Vertrag selbst hat, selbst wenn er von einem Notar beglaubigt wurde, nicht die Wirkung einer Urkunde, die die Eigentumsübertragung bescheinigt. Dazu benötigen Sie eine TAPU (Eigentumsbescheinigung).

In der Türkei gibt es ein Titelsystem für die Registrierung von Rechten an Immobilien, das heißt, staatliche Stellen, vertreten durch die Katasterabteilung, erstellen Eigentumsdokumente und garantieren so die Reinheit und Rechtmäßigkeit von Transaktionen auf staatlicher Ebene.

Notare sind nicht berechtigt, Kauf- und Verkaufstransaktionen selbstständig zu registrieren. Ein Notar kann nur einen Vertrag aufsetzen, dessen Gegenstand der Kauf und Verkauf von Immobilien ist, sowie die Unterschriften auf dem Vertrag notariell beglaubigen.

Wir zahlen eine Anzahlung

Bei Vertragsunterzeichnung leistet der Käufer eine Anzahlung zur Reservierung der Immobilie – 5-10 % des Immobilienpreises. Es empfiehlt sich, die Höhe der Anzahlung im Vertrag als gesonderte Klausel in den für beide Parteien geltenden Vertragsstrafen anzugeben.

Lehnt der Käufer die Transaktion ab, wird ihm die Anzahlung nicht zurückerstattet. Lehnt der Verkäufer die Transaktion ab, erstattet er die Anzahlung in doppelter Höhe zurück.

Stufe 2. Vorbereitung der Dokumente zur Registrierung der Transaktion

Um den Vertrag zu unterzeichnen, reicht ein internationaler Reisepass aus, aber um den Besitz der Immobilie endgültig festzustellen und eine TAPU zu erhalten, benötigen Sie weitere Dokumente.

Wir erteilen dem Makler eine Vollmacht – optional

Wenn der Käufer die Unterlagen für die Registrierung des Immobilieneigentums nicht persönlich vorbereiten kann/will, kann er seinem Vertreter in der Türkei eine notariell beglaubigte Vollmacht ausstellen, der in seinem Namen alle Formalitäten erledigt.

Wir bekommen die TIN

Der Käufer, auch ein Ausländer ohne Aufenthaltserlaubnis, muss über eine individuelle Steuernummer in der Türkei verfügen – dies ist eine zwingende Voraussetzung für die Registrierung von Immobilien, die Eröffnung eines Bankkontos und den Abschluss von Verträgen mit Versorgungs- und Telefonanbietern.

Der Vorgang ist einfach und dauert einige Minuten. Um eine TIN zu erhalten, müssen Sie zum Bezirksfinanzamt (vergi dairesi) kommen, Ihren Reisepass vorlegen und einen Antrag stellen.

Eröffnung eines Bankkontos – optional

Am häufigsten wird in der Türkei ein Bankkonto eröffnet, um eine Transaktion durchzuführen. Das ist praktisch, da Sie in Zukunft Ihre Stromrechnungen von demselben Konto aus bezahlen können. Sie benötigen es auch, wenn Sie eine Aufenthaltserlaubnis beantragen. Viele türkische Banken verfügen über russischsprachiges Personal und Internetbanking, sodass es bei der Kontoführung keine Schwierigkeiten geben sollte.

Um ein Konto zu eröffnen, benötigen Sie:

• internationaler Reisepass und seine Fotokopie
• Türkische Steuernummer (offizielles Dokument des Finanzamtes)
• interner Reisepass mit Meldestempel am Wohnort

Ein türkisches Bankkonto kann in Euro, US-Dollar oder türkischer Lira eröffnet werden. Sie können alle drei Fremdwährungskonten gleichzeitig eröffnen. Der Vorgang dauert einige Minuten und Sie können sofort Geld einzahlen. Es gibt keinen Mindesteinzahlungsbetrag – das Konto kann bei der Eröffnung sogar leer sein.

Wenn Sie kein Konto in der Türkei eröffnen möchten, können Sie die Transaktion per Überweisung aus Ihrem Land direkt auf das Konto des Verkäufers bezahlen.

Bei Bedarf holen wir die Erlaubnis staatlicher Stellen ein

In manchen Fällen ist es erforderlich, eine Bescheinigung der Militärbehörde einzuholen, aus der hervorgeht, dass sich das Objekt nicht in einem Schutzgebiet befindet. Nach den neuen Regeln besteht keine Notwendigkeit, eine Genehmigung einzuholen, wenn ein ähnlicher Antrag auf derselben Website seit 2011 mindestens einmal geprüft wurde. Daher ist das Verfahren in den meisten Fällen formell und dauert nur wenige Tage (und nicht wie bisher 6-8 Wochen).

Alle Formalitäten müssen vom Makler erledigt werden.

Stufe 3. Zahlung für Immobilien

Sie können Immobilien in der Türkei in türkischen Lira, Euro, Dollar und britischen Pfund bezahlen. In Istanbul werden die Preise hauptsächlich in Dollar angegeben, an der Küste häufiger in Euro. Nach persönlicher Vereinbarung mit dem Verkäufer können Sie eine geeignete Währung auswählen, indem Sie diese Klausel in den Vertrag aufnehmen. Dort ist auch der Zahlungsplan angegeben.

Am häufigsten werden Transaktionen per Banküberweisung bezahlt. Für eine Überweisung aus Russland kann die Bank Dokumente anfordern, die den Zweck der Zahlung bestätigen – einen Kauf- und Verkaufsvertrag. Ein Teil der Mittel kann in bar ausgezahlt werden. Einige türkische Unternehmen akzeptieren Zahlungen in ihren Büros in Russland, der Ukraine und Kasachstan.

Bis zum Erhalt der TAPU muss die Immobilie vollständig bezahlt sein. Es ist möglich, ein Objekt in Raten zu kaufen, allerdings wird in diesem Fall eine Belastung in die Eigentumsurkunde eingetragen, die nach vollständiger Bezahlung entfernt werden kann.

Stufe 4. Eigentumsübertragung und TAPU

Der Verkäufer (oder ein Bevollmächtigter), der Käufer (oder ein Bevollmächtigter), Makler und ein notarischer (staatlicher) Übersetzer treffen sich im Katasteramt. Bei der Durchführung von Transaktionen mit Ausländern, die kein Türkisch sprechen, ist die Unterschrift eines staatlichen Übersetzers eine zwingende Voraussetzung für die Legitimität des Vertrags.

Hier erfolgt die Übertragung von TAPU, dem Haupteigentumsdokument (bis zu diesem Zeitpunkt müssen alle mit der Übertragung von TAPU verbundenen Steuern und sonstigen Kosten bezahlt sein).

Die TAPU enthält folgende Informationen:

1. Adresse des Ortes, an dem sich das Objekt befindet;

2. Foto des Eigentümers (bei der Vorbereitung der Unterlagen benötigen Sie 2 Fotos);

3. Informationen zur Registrierung des Standorts im Kataster;

4. Zustand des Geländes (Angaben aus dem Kataster);

5. Die Fläche des Grundstücks, die dem neuen Eigentümer gehört (proportional zur Größe der gekauften Wohnung);

6. Art des Eigentums am Objekt;

7. Immobilienwert;

8. Informationen über Vorbesitzer;

9. Informationen über neue Eigentümer;

10. Kaufdatum der Immobilie durch den Vorbesitzer;

11. TAPU-Registrierungsnummer des Vorbesitzers (Änderungen bei Eigentumsübertragung);

12. Registrierungsdaten des TAPU-Dokuments;

13. Kaufdatum der Immobilie durch den neuen Eigentümer;

14. Stempel der Katasterbehörde, Unterschrift einer bevollmächtigten Person.

Die Frist für den Erhalt der TAPU beträgt bis zu fünf Tage ab dem Zeitpunkt, an dem der Verkäufer einen Antrag beim Katasteramt einreicht. Danach wird der Käufer der vollständige Eigentümer der Immobilie in der Türkei.

Stufe 5. Ausführung von Verträgen für Versorgungsdienstleistungen

Der letzte Schritt der Transaktion ist die Abwicklung von Verträgen mit Versorgungsunternehmen (Strom, Wasser, Telefon, Internet) für den neuen Eigentümer der Immobilie.

Wenn Sie ein neues Gebäude gekauft haben, müssen Sie zunächst einen Iskan – einen technischen Pass für die Wohnung – besorgen.

Um sich für Stromrechnungen zu registrieren, benötigen Sie:

• Reisepass des Grundstückseigentümers (Kopie)
• TAPU für Immobilien (Kopie)
• Einzelner Iskan (Kopie)
• Versicherungspolice (obligatorische Erdbebenversicherung)
• Seriennummern von Wasserzählern
• Anträge für den Anschluss von Versorgungseinrichtungen
• Eine notariell beglaubigte Vollmacht für einen Vertreter (sofern der Eigentümer nicht selbst an der Registrierung von Abonnements beteiligt ist).

Ist es möglich, eine Immobilientransaktion aus der Ferne durchzuführen?

Ja, das kannst du. Dazu unterzeichnet der Käufer eine notariell beglaubigte Vollmacht für seinen Vertreter, der an seiner Stelle die Unterlagen einsammelt.

Zusätzliche Kosten beim Kauf einer Immobilie in der Türkei

Die Zusatzkosten für den Immobilienkauf in der Türkei werden geringer sein als in den meisten europäischen Ländern. In den meisten Fällen werden sie 5-7 % des Marktpreises der Immobilie nicht überschreiten.

Grunderwerbsteuer

Der Käufer muss eine Grundsteuer zahlen – 4 % des Katasterwerts der Immobilie, der in der Regel niedriger ist als der Marktwert.

Staatliche Gebühren bei der Registrierung von TAPU

Für die Ausstellung einer Eigentumsbescheinigung wird eine Katastergebühr erhoben. Sie müssen auch für die Dienste eines staatlichen Übersetzers bezahlen, dessen Anwesenheit im Umgang mit Ausländern obligatorisch ist. Insgesamt werden diese Ausgaben etwa 300 € kosten.

Notarielle Vollmacht

Wenn die Transaktion (oder Teile davon) aus der Ferne durchgeführt wird, ist eine notariell beglaubigte Vollmacht für den Vertreter des Käufers in der Türkei erforderlich. Die Registrierung kostet 100-150 €.

Maklerdienstleistungen

In der Türkei gibt es keine feste Vermittlungsgebühr. In der Praxis zahlen Käufer meist 3 % des Immobilienpreises. Diese Kosten umfassen nicht nur die Auswahl, Besichtigung der Immobilie und Verhandlungen mit dem Verkäufer, sondern auch die Vorbereitung der Unterlagen und deren Vorlage bei den erforderlichen Behörden.

Die Höhe der Provision sollte vorab mit Ihrem Makler besprochen werden. Wenn Sie keine vollständige Unterstützung benötigen, sondern nur in bestimmten Phasen Hilfe benötigen, sollten Sie einen Rabatt erhalten.

Auf dem Primärmarkt arbeiten Makler oft gegen eine Provision des Bauträgers, was bedeutet, dass ihre Dienste für den Käufer kostenlos sind.

Iskan erhalten (nur für neue Gebäude)

Die Registrierung eines individuellen technischen Passes für Immobilien (Ferdi Iskan) kostet je nach Eigenschaften der Immobilie 300-1000 €.

Pflichtversicherung

Alle Immobilienbesitzer in der Türkei müssen eine Erdbeben- und Naturkatastrophenversicherung – DASK – abschließen. Ohne sie ist der Abschluss von Verträgen mit Energieversorgern nicht möglich. Die Kosten der Police betragen 15-150 €, abhängig von den Eigenschaften des Objekts und der gewünschten Deckung.

Registrierung von Abonnements für Versorgungsunternehmen

Der Anschluss der Versorgungseinrichtungen an eine neue Wohnung kostet 200–300 €. Die Vertragsverlängerung an einen anderen Eigentümer kostet 30-50 % weniger.

Hypothek in der Türkei

Das Hypothekengesetz wurde in der Türkei am 6. März 2007 verabschiedet. Bis zu diesem Zeitpunkt gab es weder für türkische Staatsbürger noch für Ausländer Hypothekendarlehen. Doch seitdem hat sich in der Türkei viel verändert. Heutzutage steht Käufern eine große Auswahl an Kreditprodukten zur Verfügung. Sie können sogar eine Hypothek in russischen Rubel aufnehmen (bei der Deniz Bank, die seit 2012 zur Struktur der Sberbank der Russischen Föderation gehört).

Typische Kreditkonditionen in der Türkei für Ausländer

Zusammenfassung: Das ist etwas, das man sich merken sollte

• Bürger Russlands, der Ukraine, Weißrusslands und Kasachstans haben das Recht, Wohnungen und Villen in der Türkei als vollständiges Privateigentum zu kaufen. In manchen Fällen ist es notwendig, von der Militärbehörde eine Benachrichtigung darüber zu erhalten, dass sich das Objekt NICHT in einem besonders geschützten Gebiet befindet.
• Der Besitz eines Gegenstandes jeglichen Werts berechtigt zum Erhalt einer Aufenthaltserlaubnis in der Türkei. Käufer, die mehr als 1 Million US-Dollar für Immobilien ausgeben, können sofort die Staatsbürgerschaft beantragen.
• Das wichtigste Dokument zum Nachweis des Eigentums an Immobilien ist TAPU. Ein Kaufvertrag, selbst von einem Notar unterzeichnet, macht den Käufer nicht zum offiziellen Eigentümer der Immobilie.