Каталог горячих предложений по недвижимости в Турции и Кипре
Содержание
В 2012 году Турция отменила так называемый «принцип взаимности», по которому покупать местную недвижимость могли только граждане тех стран, которые предоставляют аналогичные возможности туркам. Ограничения были сняты для покупателей из 129 государств. В частности, для выходцев из Азербайджана, Казахстана, Туркменистана, Узбекистана, Киргизии.
Граждане России, Украины, Беларуси также могут становиться полноправными собственниками недвижимости в Турции. Оформлять сделку можно как на физическое, так и на юридическое лицо, зарегистрированное в Турции.
В Турции продолжают действовать некоторые ограничения для зарубежных покупателей. Например, максимальная площадь земельного участка в собственности должна составлять 30 Га (до 2012 года было – 2,5 Га).
Также гражданам России и Украины запрещено приобретать недвижимость на приграничных территориях – это побережье Черного моря (Самсун, Трабзон, Зонгулдак и другие города). Существуют некоторые запретные для иностранцев зоны, которые власти Турции считают стратегически важными для безопасности страны.
Стоит отметить, что турецкие курорты Черного моря никогда не пользовались спросом у иностранцев, интерес которых сконцентрирован на побережьях Средиземного и Эгейского морей, а также в Стамбуле. В этих местах иностранцы могут покупать любые объекты – жилые и коммерческие, в том числе, строящуюся недвижимость.
Инвестиции в экономику Турции – достаточное основание для получения вида на жительство. Под инвестициями понимается, в том числе, покупка недвижимости – как для личных целей, так и для сдачи в аренду. Причем оформить ВНЖ могут собственники объекта любой стоимости. А покупатели, которые вложат в недвижимость от $1 млн, вправе претендовать сразу на гражданство Турции.
В Турции существует ежегодный налог на недвижимость. Его должны платить все собственники, независимо от страны их гражданства. Естественно, будут еще и обязательства перед коммунальными службами.
Прежде чем начинать искать подходящую вам квартиру или виллу, рекомендуем узнать больше о рынке недвижимости Турции, местных законах, актуальных ценах, популярных курортах…
Затем можно переходить к поиску выставленных на продажу объектов. Вы можете отсортировать объявления по важным для вас параметрам, смотреть готовые подборки объектов и подписаться на обновления.
Многие компании организуют ознакомительные туры за недвижимостью. Если вы уже определились с регионом, это хороший способ внимательно осмотреть разные объекты. Такой тур не обязывает покупать недвижимость, но в случае сделки, как правило, агентство или застройщик полностью возмещают расходы на поездку.
Россияне входят в пятерку самых активных иностранцев на местном рынке недвижимости. Турецкие компании об этом знают и активно работают в России – часто приезжают на выставки, у многих есть свои представители в крупных городах, и почти у всех – хотя бы один русскоговорящий сотрудник.
При выборе компании будьте внимательны. В курортных регионах и Стамбуле, где традиционно активны иностранцы, работает очень много посредников, и далеко не все из них оказывают услуги качественно. Обязательно проверьте документы компании (налоговую регистрацию, регистрацию в Торгово-Промышленной палате в разделе агентств недвижимости, лицензию на ведение риэлторской деятельности). У сотрудников, которые будут заниматься подготовкой документов, должны быть сертификаты об окончании риэлторских курсов. Проверьте, чтобы у компании был юридический адрес, почитайте отзывы о ее работе, обратите внимание – как давно она на рынке.
Обязанность риэлтора – не только подобрать вам подходящие объекты и организовать просмотры, но также проверить «чистоту» недвижимости, составить договор купли-продажи, подать документы на получение ТАПУ (свидетельство о праве собственности). Многие компании предлагают также послепродажный сервис – от подключения коммуникаций на нового собственника до сдачи в аренду.
Подписываем договор купли-продажи
На первом этапе продавец и покупатель заключают договор. В нем прописываются данные об участниках сделки, объекте недвижимости (планировка, особенности постройки, даты сдачи в эксплуатацию и т.п.), сроки и условия оплаты сделки, обязанности сторон.
Во время подписания контракта покупателю необходим только загранпаспорт. Документ заключается в двух экземплярах и на нескольких языках, например, турецком и русском.
Cам по себе договор, даже заверенный нотариусом, не имеет силы документа, удостоверяющего переход права собственности. Для этого нужно получить ТАПУ (свидетельство о праве собственности).
В Турции действует титульная система оформления прав на недвижимость, то есть государственные органы в лице Кадастрового управления оформляют документы собственности, гарантируя на государственном уровне чистоту и законность сделок.
Нотариусы не имеют права самостоятельно регистрировать сделки купли-продажи. У нотариуса можно лишь оформить контракт, предметом которого является купля-продажа недвижимости, а также произвести нотариальное заверение подписей на договоре.
Вносим задаток
При подписании контракта покупатель вносит задаток, чтобы забронировать недвижимость за собой, - 5-10% от цены объекта. Сумму задатка желательно указать в договоре отдельным пунктом в штрафных санкциях, применяемых к обеим сторонам.
Если покупатель отказывается от сделки, задаток ему не возвращается. Если от сделки отказывается продавец, он возвращает задаток в двойном размере.
Чтобы подписать договор, достаточно загранпаспорта, но для окончательного оформления объекта в собственность и получения ТАПУ понадобятся еще документы.
Делаем доверенность на риэлтора – по желанию
Если покупатель не может / не хочет лично готовить документы для оформления недвижимости в собственность, он может сделать нотариальную доверенность на своего представителя в Турции, который выполнит все формальности от его имени.
Получаем ИНН
У покупателя, в том числе иностранца без ВНЖ, должен быть индивидуальный налоговый номер в Турции – это обязательное требование для регистрации недвижимости, открытия банковского счета, заключения договоров с коммунальными службами и провайдерами телефонной связи.
Процедура простая и занимает несколько минут. Для получения ИНН надо прийти в районное отделение налоговой инспекции (vergi dairesi), предъявить паспорт и написать заявление.
Открываем счет в банке – по желанию
Чаще всего для проведения сделки открывается банковский счет в Турции. Это удобно, потому что в последующем с этого же счета можно будет оплачивать коммунальные услуги. Он также понадобится, если вы будете оформлять ВНЖ. Во многих турецких банках есть русскоязычный персонал и интернет-банкинг, поэтому сложностей с управлением счетом не должно возникнуть.
Для открытия счет понадобится:
Счет в турецком банке можно открыть в евро, долларах США или турецких лирах. Можно открыть все три валютных счета одновременно. Процедура занимает несколько минут, внести деньги можно сразу. Минимальной суммы вклада не существует – при открытии счет может быть даже пустым.
Если желания открывать счет в Турции нет, можно оплатить сделку переводом из своей страны сразу на счет продавца.
Получаем разрешение от госорганов – при необходимости
В некоторых случаях необходимо получить свидетельство из военного ведомства о том, что объект не находится на охраняемой территории. По новым правилам, необходимости получать разрешение нет, если аналогичный запрос на этом же участке рассматривался хотя бы один раз с 2011 года. Поэтому в большинстве случаев процедура формальная и занимает всего несколько дней (а не 6-8 недель, как было ранее).
Все формальности должен решить риэлтор.
Оплачивать недвижимость в Турции можно как в турецких лирах, так и в евро, долларах, английских фунтах. В Стамбуле цены указывают преимущественно в долларах, на побережье – чаще в евро. По личной договоренности с продавцом можно выбрать удобную валюту, прописав этот пункт в договоре. Там же указывается график платежей.
Чаще всего сделки оплачиваются банковским платежом. Для совершения перевода из России банк может запросить подтверждающие цель платежа документы – договор купли-продажи. Часть средств можно внести наличными. Некоторые турецкие компании принимают платежи в своих офисах в России, Украине, Казахстане.
К моменту получения ТАПУ недвижимость должна быть полностью оплачена. Есть возможность купить объект в рассрочку, но в этом случае в свидетельство о собственности будет вписано обременение, которое можно снять после полного расчета.
Продавец (или представитель по доверенности), покупатель (или представитель по доверенности), риэлторы и нотариальный (государственный) переводчик встречаются в Кадастровом управлении. При оформлении сделок с участием иностранцев, не владеющих турецким языком, обязательным условием легитимности договора является подпись государственного переводчика.
Здесь проходит передача ТАПУ – основного документа о праве собственности (к этому времени должны быть уплачены все налоги и другие расходы, связанные с передачей ТАПУ).
В ТАПУ содержится следующая информация:
1. Адрес участка, на котором находится объект;
2. Фотография собственника (при оформлении документов понадобится 2 фото);
3. Информация о регистрации участка в Кадастре;
4. Состояние участка (информация из Кадастра);
5. Площадь участка, который принадлежит новому собственнику (пропорциональна размеру приобретаемого жилья);
6. Тип собственности на объект;
7. Стоимость недвижимости;
8. Информация об предыдущих владельцах;
9. Информация о новых собственниках;
10. Дата покупки недвижимости предыдущим владельцем;
11. Номер регистрации ТАПУ предыдущего владельца (меняется при передаче прав собственности);
12. Данные регистрации документа ТАПУ;
13. Дата покупки объекта недвижимости новым владельцем;
14. Печать кадастрового управления, подпись уполномоченного лица.
Срок получения ТАПУ - до пяти дней с момента подачи продавцом заявления в Кадастровое Управление. После этого покупатель становится полноправным собственником объекта недвижимости в Турции.
Финальный этап сделки – оформление договоров с поставщиками коммунальных услуг (электричество, вода, телефон, интернет) на нового владельца недвижимости.
Если вы купили новостройку, то первым делом надо получить Искан – технический паспорт на квартиру.
|
Справка В Турции есть два вида технических паспортов на недвижимость - Генель Искан (Genel Iskan) и Ферди Искан (Ferdi Iskan). Первый получает застройщик на весь дом при вводе в эксплуатацию. Это документ подтверждает, что все стандарты строительства были соблюдены и здание можно подключить к инженерным сетям. Второй - Ferdi Iskan – это индивидуальный технический паспорт на квартиру, который получает собственник после покупки. Там содержится техническая информация о квартире и всём здании (площадь, количество этажей, наличие подсобных помещений и т.п.). Индивидуальный техпаспорт оформляется один раз при первой продаже квартиры. Если покупается «вторичка», то Ферди Искан уже должен быть. Если его не оформили, но у всего здания есть Генель Искан, то с получением документа проблем не возникнет. Для этого нужно обратиться в Муниципалитет по месту нахождения недвижимости и оплатить госпошлины. |
Для оформления абонементов на коммунальные услуги понадобятся:
Да, можно. Для этого покупатель подписывает нотариальную доверенность на своего представителя, который будет собирать документы вместо него.
Дополнительные расходы на покупку недвижимости в Турции будут ниже, чем в большинстве стран Европы. В большинстве случаев они не превысят 5-7% от рыночной цены объекта.
Налог на покупку недвижимости
Покупатель должен заплатить налог на регистрацию права собственности – 4% от кадастровой стоимости объекта, которая, как правило, ниже рыночной.
|
Обратите внимание! Турецкие власти регулярно устраивают акции, чтобы привлечь покупателей недвижимости. В частности, до 31 октября 2018 года cтавка налога на покупку снижена с 4% до 3% от кадастровой стоимости объекта. Экономия на оформлении составит €500-600 и выше. |
Государственные пошлины при оформлении ТАПУ
За выдачу свидетельства о собственности взимается кадастровый сбор. Также придется оплатить услуги государственного переводчика, присутствие которого при сделках с иностранцами обязательно. Всего на эти расходы уйдет около €300.
Нотариальная доверенность
В случае если сделка (или какие-то ее части) проводится дистанционно, необходима нотариальная доверенность на представителя покупателя в Турции. Ее оформление стоит €100-150.
Услуги риэлтора
В Турции нет фиксированной ставки агентского вознаграждения. На практике, чаще всего покупатели платят 3% от цены объекта. В эту стоимость включены не только подбор, показы недвижимости и ведение переговоров с продавцом, но и подготовка документов и подача в их в необходимые инстанции.
Размер комиссии стоит обсудить с вашим агентом заранее. Если вам не требуется полное сопровождение, а нужна помощь лишь на определенных этапах, вам должны предоставить скидку.
На первичном рынке риэлторы часто работают за комиссию от застройщика, а значит, для покупателя их услуги бесплатны.
Получение Искан (только для новостроек)
Оформление индивидуального технического паспорта на недвижимость (Ferdi Iskan) будет стоить €300-1000 в зависимости от характеристик объекта.
Обязательное страхование
Все собственники недвижимости в Турции должны оформить страховку от землетрясений и стихийных бедствий – DASK. Без нее невозможно заключить договоры с поставщиками коммунальных услуг. Стоимость полиса - €15-150 в зависимости от характеристик объекта и желаемого покрытия.
Оформление абонементов на коммунальные услуги
Подключение коммунальных услуг к новой квартире будет стоить €200-300. Переоформление договоров на другого собственника обойдется на 30-50% дешевле.
Пример расчета дополнительных расходов на покупку квартиры в ТурцииКвартира 1+1 (гостиная с кухней + спальня) площадью 70 кв. м в комплексе 2015 г. в Аланье, на расстоянии 1 км от моря. Рыночная цена объекта - €60 000, кадастровая стоимость - €30 000.
Итого: стоимость объекта - €63 230 |
Закон об ипотеке был принят в Турции 6 марта 2007 года. До этого времени ипотечное кредитование как для турецких граждан, так и для иностранцев отсутствовало. Но с тех пор в Турции многое изменилось. Сейчас покупателям доступны самые разные кредитные продукты. Ипотеку можно взять даже в российских рублях (в Deniz Bank, который c 2012 года входит в структуру «Сбербанка» РФ).
|
Валюта кредита |
Турецкая лира, доллар, евро, британский фунт, российский рубль |
|
Сумма займа |
До 75% от оценочной стоимости объекта |
|
Срок ипотеки |
От 1 месяца до 10 лет |
|
Возраст заемщика |
До 70 лет |
|
Погашение кредита |
Ежемесячно, при досрочном погашении штраф – 1-2% |
|
Процентные ставки |
10-15% - в лирах |
Резюме: это надо запомнить
