Купівля нерухомості за кордоном громадянами РФ: закони, правила, податки

Законодавство РФ не містить спеціальних обмежень прав громадян РФ і російських юридичних осіб купувати та (або) володіти нерухомістю за кордоном.

Загальними перепонами для громадянина РФ може бути обмеження його дієздатності (наприклад, в силу психічного розладу), а для російського юридичної особи – наприклад, необхідність схвалення покупки акціонерами, якщо придбання нерухомості буде для нього великою угодою або угодою з зацікавленістю. Обмеження також можуть бути передбачені в статуті компанії або в корпоративному договорі (акціонерному угоді/угоді учасників)[1]. Порушення таких обмежень може спричинити визнання відповідної угоди з придбання нерухомості недійсною[2].

У 2012 році законодавцем була зроблена спроба заборонити держслужбовцям та членам їх сімей набувати і володіти нерухомим майном за кордоном[3]. Проте цю пропозицію не було втілено в життя.

В даний час нерухомість (включаючи зарубіжну), придбана чиновниками (муніципальними і державними службовцями, деякими керівними працівниками Центрального банку та державних корпорацій, фінансовими уповноваженими тощо), а також подружжям або неповнолітніми дітьми, підлягає обов'язковому декларуванню[4].

Якщо вартість нерухомості разом із придбаними протягом року транспортними засобами, цінними паперами, акціями/паями/частками перевищує загальний дохід чиновника і його дружини й неповнолітніх дітей за останні три роки, то додатково на чиновника покладається обов'язок надати відомості про витрати (в тому числі, про придбання нерухомості та про джерела коштів, за рахунок яких здійснена покупка). Цей обов'язок також поширюється на колишніх чиновників протягом шести місяців з дня звільнення зі служби [5].

Також з 2013 року чиновникам, їх подружжю і неповнолітнім дітям заборонено відкривати і мати рахунки в закордонних банках, а також володіти і (або) користуватися іноземними фінансовими інструментами. До фінансових інструментів відносяться в тому числі цінні папери (наприклад, акції іноземних компаній), частки участі в іноземних компаніях, кредитні договори з нерезидентами РФ. Недотримання зазначеного заборони може, зокрема, викликати дострокове припинення повноважень чиновника[6].

Звертаємо увагу, що при придбанні нерухомості за кордоном необхідно з'ясувати, чи передбачають закони відповідної країни обмеження на таке придбання.

Наприклад, в деяких країнах іноземні громадяни не можуть купувати нерухомість (найчастіше землю). Однак такі обмеження часто усуваються шляхом установи у відповідній державі підконтрольного російському громадянину іноземної юридичної особи. Право власності на нерухомість оформляється на таке юридична особа.

Інвесторам, які є громадянами РФ, ми також рекомендуємо до прийняття рішення про вкладення коштів проаналізувати обмеження російського валютного законодавства, щоб не допустити вчинення незаконної валютної операції (наприклад, отримання кредиту для придбання закордонної нерухомості на банківські рахунки, розташовані в країнах, що не є членами ОЕСР або ФАТФ (такі як Кіпр, Латвія, Литва, Мальта, Монако).

З податкової точки зору рекомендується заздалегідь проаналізувати плюси і мінуси структурування володіння закордонною нерухомістю – через фізична або юридична особа – з урахуванням планів щодо майбутнього використання нерухомості (для особистих цілей або, наприклад, для здачі в оренду), планів з подальшого продажу, спадкоємства і так далі.

Фізичній особі, що перебуває в шлюбі, необхідно отримати нотаріально засвідчена згода чоловіка (дружини) на придбання нерухомості[7]. А юридичній особі може знадобитися відповідне корпоративне схвалення (наприклад, при придбанні нерухомості, коли така угода буде для великої компанії)[8].

Сам по собі факт придбання російським громадянином (не є чиновником) нерухомості за кордоном не породжує обов'язку повідомляти які-небудь державні органи.

При цьому необхідно мати на увазі, що у разі, якщо податковий резидент РФ засновує або набуває юридична особа в іноземній юрисдикції[9], а також відкриває рахунок в банку, розташованому за межами території РФ[10] (наприклад, у цілях переведення грошових коштів на зазначений рахунок), то відповідно до вимог законодавства РФ у такої особи з'являється обов'язок подати до податкового органу (за місцем проживання, –для фізичної особи, за місцем знаходження – для юридичної) повідомлення.

Відповідне повідомлення представляється в податковий орган у разі, якщо частка участі громадянина в іноземній організації перевищує 10%. Термін подання – не пізніше трьох місяців з дати виникнення або зміни частки участі. У разі припинення участі також протягом трьох місяців необхідно подати відповідне повідомлення.

Представляти таке повідомлення зобов'язані тільки податкові резиденти РФ, тобто громадяни, які перебувають в Росії не менше 183 днів протягом 12 наступних поспіль місяців. Якщо фізична особа, не було податковим резидентом Росії в момент виникнення підстав для подання зазначеного повідомлення, за підсумками календарного року визнається податковим резидентом Росії, то повідомлення подається не пізніше 1 березня року, наступного за роком визнання податковим резидентом Росії.

Необхідно подати, якщо фізична особа ( податковий резидент РФ) визнається контролюючим особою, якщо, наприклад, володіє більше ніж 25% часток/акцій іноземної компанії або ж володіє більш ніж 10% часток/акцій іноземної компанії (спільно з дружиною/чоловіком та неповнолітніми дітьми) і одночасно частка володіння фізичних осіб – податкових резидентів РФ у цій компанії складає більше 50%. Це правило застосовується також до іноземним структурам без утворення юридичної особи (фондів, трастів та ін., далі – ИСБОЮЛ). При цьому контролюючим особою ИСБОЮЛ також може визнаватися його засновник або особа, яка здійснює над ним контроль.

Термін подання – не пізніше 20 березня року, що настає за податковим періодом, у якому контролює особа визнає дохід у вигляді прибутку контрольованої компанії, або збиток контрольованої іноземній компанії. Наприклад, якщо 31 грудня 2017 року закінчується календарний рік, за який визначається прибуток (збиток) контрольованої іноземній компанії або складається її фінансова звітність, то на 31 грудня 2018 року податковий резидент РФ визнає дохід у вигляді прибутку контрольованої компанії, і повідомлення необхідно подати не пізніше 20 березня 2019 року).

Також варто зазначити, що у відношенні прибутку контрольованої іноземної компанії / ИСБОЮЛ фізична особа – податковий резидент РФ може бути зобов'язаний сплачувати ПДФО в РФ, – цей момент потребує додаткового аналізу в кожному конкретному випадку.

Резидент РФ зобов'язаний повідомити податкові органи за місцем свого обліку (для фізичної особи – за місцем проживання, для юридичної – за місцем його знаходження) про відкриття (закриття) рахунків (вкладів) і про зміну реквізитів рахунків (вкладів) у банку, розташованому за кордоном.

Більше того, громадянин – резидент РФ, відкрив рахунок за межами РФ, зобов'язаний щорічно до 1 червня подавати до податкового органу (за місцем проживання) звіт про рух коштів по вказаному рахунку[11].

У разі, якщо податкові органи не були повідомлені про відкриття счеета в банку, розташованому за межами території Російської Федерації, або кошти на купівлю нерухомості були переведені в порушення Закону про валютне регулювання, такий платіж може бути визнаний незаконної валютної операцією, а на платника – резидента РФ накладено штраф у розмірі до 3/4 всієї суми транзакції[12];.

Громадяни РФ (валютні резиденти РФ), які мають закордонні рахунки (вклади), зобов'язані щорічно в термін до 1 червня року, наступного за звітним, надавати в податкові органи за місцем свого обліку звіт про рух коштів за своїм закордонним рахунками (вкладами).

За порушення порядку надання зазначених вище повідомлень і звітів передбачені такі штрафи:

• Порушення при поданні повідомлення про участь в іноземної компанії – 50 000 рублів;
• Порушення при поданні повідомлення про контрольованої іноземної компанії – 100 000 рублів[13];
• Порушення при поданні повідомлення про відкриття (закриття) чи зміну реквізитів банківського рахунку за кордоном – від 1000 до 1500 рублів при недотриманні термінів подання; від 4000 до 50 000 рублів при неподанні інформації[14];
• Порушення при наданні звіту про рух грошових коштів з банківського рахунку за кордоном – від 300 до 500 рублів при порушенні терміну подання не більше ніж на десять днів; до 2500-3000 рублів при порушенні терміну подачі більш ніж на 30 днів; при повторному порушенні – 20 000 рублів[15].

Однак, якщо в наступному календарному році термін перебування таких резидентів РФ за кордоном складе менше 183 календарних днів, повідомлення про відкриття (зміну реквізитів, закриття) рахунків, а також звіти про рух коштів по них необхідно буде представити в податкові органи до 1 червня року, наступного за минулим.

Переказ грошових коштів за кордон для купівлі нерухомості можна здійснити наступними способами:

1. переклад в якості оплати за договором купівлі-продажу на рахунок продавця нерухомості;
2. переклад на свій рахунок в іноземному банку.

При перекладі громадянином РФ (резидентом) коштів за договором купівлі-продажу нерухомості зі свого рахунку, відкритого в російському банку (як у валюті РФ, так і в іноземній валюті), на користь продавця-нерезидента обслуговуючий банк, як агент валютного контролю, має право вимагати у покупця ряд документів. Серед них – документи, необхідні для ідентифікації платника і підтвердження його статусу резидента, а також для перевірки економічної обґрунтованості платежу (зокрема, договір купівлі-продажу нерухомості з нерезидентом-продавцем, що є підставою для переказу грошових коштів)[16]. Крім того, обслуговуючий банк має право запросити у клієнта документи, що підтверджують джерела походження коштів[17].

При перекладі на власний рахунок в банку, розташованому за межами Росії, виникає необхідність повідомити податкові органи РФ про відкриття (закриття) рахунку, зміну реквізитів та рух коштів по ньому.

Законодавство РФ передбачає закритий перелік підстав, за якими грошові кошти можуть бути зараховані на іноземний рахунок резидента. Допустимими визнаються переказування резидентом коштів зі свого російського рахунку на зарубіжний[18] та надходження коштів від нерезидентів у рамках окремих операцій (наприклад, доходи від здачі в оренду іноземного майна[19]).

Розплачуватися за придбану іноземну нерухомість готівкою недоцільно з двох причин.

По-перше, законодавство багатьох зарубіжних країн в цілях протидії легалізації грошових коштів істотним чином обмежує розрахунки готівкою (особливо при значній сумі платежу).

По-друге, при вивезенні з РФ валюти РФ і іноземної валюти та її подальшому ввезенні на територію іноземної держави може знадобитися заповнити митну декларацію та підтвердити джерело походження коштів.

Грошові кошти, які є орендною платою за нерухомість за кордоном, можуть бути отримані орендодавцем – резидентом РФ на валютний рахунок в уповноваженому українському банку.

Однак у разі, якщо резидент РФ бажає отримати такі кошти на свій рахунок у банку країни здачі нерухомості в оренду, то законність такої операції залежить від країни, в якій нерухомість здається.

Згідно з чинним законодавством резиденти РФ можуть отримувати грошові кошти в якості доходу від оренди на свої рахунки в закордонних банках лише в тому випадку, якщо такі банки розташовані в країнах – членах ФАТФ і ОЕСР[20]. Такими країнами, наприклад, є Великобританія, Німеччина, Італія, Люксембург.

Таким чином, якщо об'єкт нерухомості перебуває та здається в оренду на території Республіки Кіпр, яка не є членом ФАТФ та ОЕСР, а орендар або орендодавець не бажає співпрацювати з російським банком, можна здійснити переказ грошових коштів на валютний рахунок (при його наявності) орендодавця в банку, розташованому на території, наприклад, Німеччини.

Дохід російського податкового резидента від здачі в оренду закордонної нерухомості вважається доходом для цілей оподаткування в РФ і обкладається ПДФО за ставкою 13%. У той же час такий дохід може підлягати оподаткуванню і на території іноземної держави, де розташована нерухомість.

Угоди про уникнення подвійного оподаткування між РФ і країною, де знаходиться нерухомість, можуть допомогти уникнути повторного оподаткування доходу від оренди в РФ.

Резидент РФ має право зараховувати кошти від продажу майна (в тому числі нерухомості) на свої закордонні банківські рахунки, минаючи уповноважені російські банки. Проте це правило діє тільки в тому випадку, якщо нерухомість знаходиться на території держави – члена ОЕСР або ФАТФ і таке іноземна держава приєдналася до багатосторонньої Угоди компетентних органів про автоматичний обмін фінансовою інформацією від 29 жовтня 2014 року або має з Російською Федерацією чинне двостороннє міжнародне угоду, що передбачає автоматичний обмін фінансовою інформацією.[21]. При цьому рахунок, на який надійдуть кошти в якості оплати за договором купівлі-продажу нерухомості, повинен бути відкритий у банку країни перебування такої нерухомості.