Depozito nasıl yatırılır?

Depozito nedir ve neden gereklidir

Depozito (Türkçede depozito veya kapora) — alıcı tarafından satıcıya ön satış sözleşmesinin (ön sözleşme) imzalanması aşamasında verilen bir para miktarıdır. İki işlevi birden yerine getirir: seçtiğiniz mülkü sizin için rezerve eder ve niyetinizin ciddiyetini teyit eder. Depozito olmadan, Türkiye'deki satıcı veya müteahhit genellikle mülkü satıştan çekmez ve diğer potansiyel alıcılara göstermeye devam eder.

Rus mevzuatından farklı olarak, Medeni Kanun'un "depozito" ve "avans" kavramlarını ayrıntılı bir şekilde ayırdığı yerde, Türk uygulamasında depozito ve kapora terimleri sıklıkla eşanlamlı olarak kullanılır. Ancak sözleşmedeki hukuki anlam, belirli koşullarla tanımlanır: işlemin taraflardan birinin kusuruyla bozulması durumunda tutarın akıbeti. Bu nedenle, sözleşmenin iki dilde (Türkçe ve Rusça) hazırlanması ve dikkatlice kontrol edilmesi — bağımsız olarak veya bir avukat yardımıyla — çok önemlidir.

Depozito tutarı: ne kadar para gerekir

Türkiye'de gayrimenkul satın alırken depozito tutarı, mülkün türüne ve tarafların anlaşmasına bağlı olarak değişir:

• %5–10 — birincil piyasadaki (yeni inşaatlar, inşa halindeki mülkler) çoğu işlem için standart aralık;
• %10–25 — ikincil piyasada, özellikle belirli bir mülke yönelik yüksek talep durumunda görülür;
• inşaatın erken aşamasındaki yatırım projeleri için müteahhitler daha esnek koşullar sunabilir — örneğin, %5'ten başlayan ilk ödeme ve ardından taksitlendirme.

Uygulamada ortalama depozito, mülk değerinin yaklaşık %10'u kadardır. Örneğin, 200.000 €'luk bir daire satın alırken, yaklaşık 20.000 €'luk bir tutardan söz edilir. Kesin tutar ön sözleşmede (ön sözleşme) belirtilir ve nihai hesaplaşmada toplam maliyetten düşülür.

Depozito yatırma yöntemleri

Banka havalesi — temel ve en güvenilir yöntem

Banka havalesi en şeffaf ve hukuki olarak korunan yöntem olmaya devam etmektedir. Bunun için yabancı alıcının Türk bankasında bir hesabının olması gerekir. Hesap, yurtdışı pasaportu ve Türk vergi numarası (Vergi Numarası) ile şubeye şahsen başvurarak açılabilir. Vergi numarası, Türkiye'deki herhangi bir vergi dairesinde 10–15 dakikada alınır — yalnızca yurtdışı pasaportu yeterlidir.

Hesap açıldıktan sonra alıcı, yurtdışından (örneğin Rus bankasından SWIFT havalesi veya yasal alternatif kanallar aracılığıyla) hesaba para transfer eder ve ardından depozitoyu satıcıya veya müteahhide aktarır. Ocak 2022'den itibaren zorunlu bir gereklilik: yabancı alıcı, dövizi Türk bankası aracılığıyla Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası'na bozdurmalı ve Döviz Alım Belgesi (DAB) — döviz bozdurma belgesi — almalıdır. Bu belge olmadan Tapu (mülkiyet belgesi) verilmez.

Nakit ödeme

Nakit kabul edilir, ancak kısıtlamalarla. Gümrükten beyan etmeden, kişi başına 10.000 ABD doları eşdeğerini aşmayan bir miktar getirilebilir. Depozito bu miktarın altındaysa — bu seçenek işe yarar. Ancak büyük işlemler için nakit yöntemi pratik değildir ve daha az şeffaftır. Ayrıca, Tapu'nun nihai tescili sırasında kadastro müdürlüğü yine de fonların kaynağının kanıtlanmasını talep edecektir.

Kripto para

Türkiye'deki bazı müteahhitler ve emlak ajansları bitcoin ve diğer kripto paralarla ödeme kabul etmektedir. Kur, transfer anında sabitlenir, sözleşmedeki bedel euro veya dolar olarak belirtilir. Bu yöntem, özellikle yaptırım kısıtlamaları nedeniyle doğrudan banka havalelerinde zorluk çeken alıcılar için geçerlidir. Ancak, satıcının bu ödeme yöntemini resmi olarak kabul ettiğinden ve bunun sözleşmede belirtildiğinden emin olmak önemlidir.

Depozito yatırmanın adım adım prosedürü

1. Mülk seçimi ve fiyatın kararlaştırılması. Gayrimenkule — daire, apartman dairesi veya villa — karar verir ve satıcı veya müteahhitle nihai fiyatı sabitlersiniz.
2. Vergi numarası (Vergi Numarası) alınması. Yurtdışı pasaportu ile vergi dairesinde (Vergi Dairesi) alınır. Birkaç dakika sürer.
3. Türk bankasında hesap açılması. Vergi numarası ve pasaportla bankaya gidip hesap açarsınız. Türkiye'deki büyük bankaların çoğu (Ziraat, İş Bankası, Garanti, DenizBank) yabancılara hizmet vermektedir.
4. Ön sözleşmenin (ön sözleşme) imzalanması. Sözleşme Türkçe ve alıcının dilinde düzenlenir. İçerisinde: tarafların bilgileri, mülkün tanımı, toplam bedel, depozito tutarı, kalan ödemelerin takvimi, Tapu tescil süreleri ve depozitonun iade koşulları belirtilir.
5. Depozitonun transferi. Tutar, Türk hesabınızdan satıcının hesabına aktarılır. Transfer, sözleşmeye eklenen banka dekontu (dekont) ile teyit edilir.
6. DAB sertifikasının alınması. Eğer parayı yabancı para cinsinden transfer ettiyseniz, banka Döviz Alım Belgesi — Tapu tescili için zorunlu bir belge — düzenler.
7. Nihai ödeme ve Tapu'nun alınması. Kalan tutar, Kadastro Müdürlüğü'nde mülkiyet belgesinin düzenlenmesinden hemen önce veya o gün ödenir. Depozito tutarı toplam maliyetten düşülür.

Belgeler ve hukuki koruma

1 Mayıs 2026'dan itibaren Türkiye'de zorunlu devlet güvenli ödeme sistemi — Güvenli Ödeme Sistemi — devreye giriyor. Sistemin özü: alıcı parayı (depozito dahil) doğrudan satıcıya değil, özel korumalı bir hesaba aktarır. Fonlar, işlem başarıyla tamamlanana ve Tapu alıcı adına tescil edilene kadar bu hesapta bloke edilir. Ancak bundan sonra para satıcıya aktarılır. Bu, dolandırıcılık riskini ve satıcının depozitoyu alıp mülkiyet devrinden kaçındığı durumları en aza indirir.

İşlem, sistem tam olarak yürürlüğe girmeden önce gerçekleşse bile, sözleşmede aşağıdakilerin açıkça belirtildiğinden emin olun:

• sağlam para biriminde (euro veya dolar) kesin depozito tutarı;
• satıcının yükümlülüklerini yerine getirmemesi halinde depozitonun iade koşulları ve süreleri;
• depozitonun alıcıya iade edilmeyeceği koşullar;
• kalan ödemelerin takvimi ve işlemin tamamlanması için son tarih.

Riskler ve bunlardan nasıl kaçınılır

Depozito yatırırken başlıca risk — paranın usulüne uygun şekilde belgelendirilmeden verilmesidir. Depozitoyu asla "söze güvenerek" veya iki dilli sözleşme imzalanmadan önce nakit olarak vermeyin. Tanınmış bir müteahhitle çalışırken bile aşağıdakilerden emin olun:

• satıcının geçerli bir İnşaat Ruhsatı (inşaat izni) varsa — yeni inşaat söz konusuysa;
• satıcı gerçekten mülkün sahibi ve geçerli bir Tapu'ya sahipse — ikinci el piyasası söz konusuysa;
• mülk üzerinde herhangi bir takyidat, ipotek veya haciz bulunmadığı — bu, Kadastro Müdürlüğü aracılığıyla kontrol edilir.

En iyi seçenek — işlem için hukuki destek sağlayan lisanslı bir emlak ajansıyla çalışmaktır. Acente, mülkün temizliğini kontrol eder, iki dilde sözleşmeyi hazırlar ve depozitonun Türk mevzuatının tüm kurallarına uygun şekilde yatırılmasını sağlar.

Sonuç

Depozito yatırmak, Türkiye'de gayrimenkul satın alma yolunda ilk ve belki de en sorumlu mali adımdır. Doğru bir yaklaşımla, seçtiğiniz mülk üzerindeki hakkınızı güvenilir bir şekilde sabitler ve hukuki olarak korunan bir mülkiyet tescil sürecini başlatır. Temel kurallar: iki dilli sözleşme, Türk hesabı üzerinden banka havalesi, DAB sertifikası alınması ve mümkünse Güvenli Ödeme Sistemi kullanımı. Bu basit ilkelere uymak, depozito yatırmayı heyecan verici bir andan işlemin şeffaf ve güvenli bir aşamasına dönüştürür.