Rusya Federasyonu vatandaşlarının yurtdışında gayrimenkul satın alması: yasalar, kurallar, vergiler

Rusya Federasyonu mevzuatı, Rusya Federasyonu vatandaşlarının ve Rus tüzel kişilerinin yurtdışında gayrimenkul edinme ve (veya) sahip olma haklarına ilişkin özel kısıtlamalar içermemektedir .

Rusya Federasyonu vatandaşı için ortak engeller, yasal kapasitesinin sınırlandırılması (örneğin, zihinsel bir bozukluk nedeniyle) ve bir Rus tüzel kişiliği için - örneğin, gayrimenkul ediniminin kendisi için büyük bir işlem veya ilgili taraf işlemi olması durumunda hissedarlar tarafından satın alma işlemini onaylama ihtiyacı olabilir. Şirket tüzüğünde veya şirket sözleşmesinde (hissedarlar sözleşmesi/katılımcılar sözleşmesi) de kısıtlamalar getirilebilir [1] . Bu tür kısıtlamaların ihlali, ilgili gayrimenkul edinim işleminin geçersiz sayılmasına yol açabilir [2] .

2012 yılında yasa koyucu, memurların ve aile üyelerinin yurt dışında gayrimenkul edinmesini ve sahip olmasını yasaklamaya çalıştı [3] . Ancak bu öneri hayata geçirilmedi.

Şu anda, memurların (belediye ve memurlar, Merkez Bankası ve devlet şirketlerinin bazı üst düzey yetkilileri, mali komisyon üyeleri vb.) yanı sıra eşleri veya reşit olmayan çocukları tarafından edinilen gayrimenkuller (yabancı dahil) zorunlu beyana tabidir [4] .

Yıl içinde satın alınan araçlar, menkul kıymetler, hisse senetleri/hisseler/hisseler ile birlikte gayrimenkulün değeri, memurun ve eşinin ve reşit olmayan çocuklarının son üç yıldaki toplam gelirini aşarsa, yetkilinin ayrıca harcamalar hakkında bilgi vermesi gerekir (gayrimenkul edinimi ve satın almanın yapıldığı fon kaynakları dahil). Bu yükümlülük eski memurlar için de işten çıkarılma tarihinden itibaren altı ay süreyle geçerlidir [5] .

Ayrıca, 2013 yılından itibaren yetkililerin, eşlerinin ve reşit olmayan çocuklarının yabancı bankalarda hesap açmaları ve hesap sahibi olmaları, yabancı finansal araçlara sahip olmaları ve/veya kullanmaları da yasaklanmıştır. Finansal araçlar arasında, diğer şeylerin yanı sıra, menkul kıymetler (örneğin, yabancı şirketlerin hisseleri), yabancı şirketlerdeki katılım payları, Rusya Federasyonu'nda yerleşik olmayanlarla yapılan kredi anlaşmaları yer almaktadır. Bu yasağa uyulmaması, özellikle memurun yetkilerinin erken sona ermesine yol açabilir [6] .

Yurt dışında gayrimenkul satın alırken ilgili ülke yasalarının bu tür bir edinime kısıtlama getirip getirmediğinin öğrenilmesi gerektiğini lütfen unutmayın.

Örneğin bazı ülkelerde yabancı vatandaşlar gayrimenkul (çoğunlukla arazi) satın alamamaktadır. Bununla birlikte, bu tür kısıtlamalar genellikle ilgili devlette bir Rus vatandaşı tarafından kontrol edilen yabancı bir tüzel kişiliğin kurulmasıyla ortadan kaldırılmaktadır. Taşınmazın mülkiyeti böyle bir tüzel kişi adına kayıtlıdır.

Ayrıca, Rusya Federasyonu vatandaşı yatırımcıların, fon yatırımı kararı vermeden önce, yasa dışı bir döviz işleminin yapılmasını önlemek için (örneğin, OECD veya FATF üyesi olmayan ülkelerde (Kıbrıs, Letonya, Litvanya, Malta, Monako gibi) yabancı gayrimenkul satın almak için kredi alınması) Rus para mevzuatındaki kısıtlamaları analiz etmelerini tavsiye ediyoruz.

Vergi açısından bakıldığında, gayrimenkulün gelecekteki kullanımına ilişkin planları (kişisel amaçlar için veya örneğin kiralama için), daha fazla satış, miras vb. Planları dikkate alarak, yabancı gayrimenkul mülkiyetini - bireysel veya tüzel kişi aracılığıyla - yapılandırmanın artılarını ve eksilerini önceden analiz etmeniz önerilir.

Evli bir kişinin gayrimenkul satın alabilmesi için eşinin noter tasdikli muvafakatini alması gerekir [7] . Ve bir tüzel kişilik, uygun kurumsal onaya ihtiyaç duyabilir (örneğin, gayrimenkul satın alırken, böyle bir işlemin şirket için büyük olacağı durumlarda) [8] .

Sadece bir Rus vatandaşının (resmi olmayan) yurt dışında gayrimenkul edinmesi gerçeği , herhangi bir devlet kurumuna bildirimde bulunma yükümlülüğü doğurmaz .

Rusya Federasyonu vergi mukimi yabancı bir yargı bölgesinde bir tüzel kişilik kurar veya edinirse [9] ve aynı zamanda Rusya Federasyonu toprakları dışında bulunan bir bankada hesap açarsa [10] (örneğin, belirtilen hesaba para aktarmak amacıyla), o zaman Rusya Federasyonu mevzuatının gerekliliklerine uygun olarak, böyle bir kişinin vergi makamına (ikamet yerinde - bir birey için, yerde - bir tüzel kişi için) bildirimde bulunma yükümlülüğü vardır.

Vatandaşın yabancı bir kuruluşa katılım payının %10'u aşması durumunda vergi dairesine ilgili bildirimde bulunulur. Başvuru süresi, katılım payının oluşturulduğu veya değiştirildiği tarihten itibaren en geç üç aydır. Katılımın sona ermesi durumunda, üç ay içinde ilgili bir bildirimin de gönderilmesi gerekmektedir.

Yalnızca Rusya Federasyonu vergi mükelleflerinin, yani birbirini takip eden 12 ay içinde en az 183 gün Rusya'da kalan vatandaşların böyle bir bildirimde bulunması gerekmektedir. Belirtilen bildirimin sunulmasına ilişkin gerekçelerin ortaya çıktığı tarihte Rusya'da vergi mukimi olmayan bir kişi, takvim yılının sonunda Rusya'da vergi mukimi olarak tanınırsa, bildirim, Rusya'da vergi mukimi olarak tanındığı yılı takip eden yılın en geç 1 Mart tarihine kadar sunulur.

Bir bireyin (Rusya Federasyonu vergi mukimi) kontrol eden kişi olarak tanınması durumunda, örneğin yabancı bir şirketteki hisselerin/hisselerin %25'inden fazlasına sahipse veya yabancı bir şirketin hisselerinin/hisselerinin %10'undan fazlasına sahipse (eşi ve reşit olmayan çocuklarıyla birlikte) ve aynı zamanda bu şirketteki Rusya Federasyonu vergi mukimleri olan bireylerin mülkiyet payı %50'den fazlaysa, ibraz edilmesi gerekir. Bu kural, tüzel kişiliği olmayan yabancı yapılar (fonlar, tröstler vb., bundan sonra ISBOLE olarak anılacaktır) için de geçerlidir. Bu durumda ISBOLE'yi kontrol eden kişi aynı zamanda kurucusu veya üzerinde kontrolü elinde bulunduran kişi de olabilir.

Son başvuru tarihi, kontrol sahibi kişinin gelirini kontrol edilen bir şirketin kârı veya kontrol edilen bir yabancı şirketin zararı olarak muhasebeleştirdiği vergi dönemini takip eden yılın 20 Mart tarihinden geç olmamalıdır. Örneğin, kontrol edilen bir yabancı şirketin kârının (zararının) belirlendiği veya mali tablolarının hazırlandığı takvim yılı 31 Aralık 2017'de sona eriyorsa, o zaman 31 Aralık 2018'de Rusya Federasyonu vergi mukimi, geliri kontrol edilen şirketin kârı şeklinde muhasebeleştirir ve bildirimin en geç 20 Mart 2019 tarihine kadar sunulması gerekir.

Ayrıca, kontrol edilen bir yabancı şirketin / ISBOLE'nin kârlarıyla ilgili olarak, Rusya Federasyonu'nda vergi mukimi olan bir bireyin, Rusya Federasyonu'na kişisel gelir vergisi ödemesi gerekebileceğini - bu noktanın her özel durumda ek analiz gerektirdiğini belirtmekte fayda var.

Rusya Federasyonu mukimi, yurtdışında bulunan bir bankadaki hesapların (mevduatların) açılması (kapanması) ve hesapların (mevduatların) ayrıntılarındaki değişiklikler hakkında kayıt olduğu yerdeki (bir birey için - ikamet ettiği yerde, tüzel kişi için - bulunduğu yerdeki) vergi makamlarına bildirimde bulunmakla yükümlüdür.

Ayrıca, Rusya Federasyonu dışında bir hesap açan Rusya Federasyonu vatandaşı bir vatandaş, her yıl 1 Haziran'dan önce vergi dairesine (ikamet ettiği yerde) belirtilen hesaptaki fonların hareketi hakkında bir rapor sunmakla yükümlüdür [11] .

Vergi makamlarına, Rusya Federasyonu toprakları dışında bulunan bir bankada hesap açıldığı konusunda bilgi verilmemişse veya gayrimenkul alımına yönelik fonlar, Para Birimi Yönetmeliği Kanununa aykırı olarak aktarılmışsa, bu tür bir ödeme yasa dışı bir para birimi işlemi olarak kabul edilebilir ve ödemeyi yapan kişiye - Rusya Federasyonu mukimi [12] ;.

Yabancı hesapları (mevduatları) olan Rusya Federasyonu vatandaşları (Rusya Federasyonu'nun para birimi sakinleri), her yıl, raporlama yılını takip eden yılın 1 Haziranından önce, kayıt oldukları yerdeki vergi makamlarına, fonların yabancı hesaplarındaki (mevduatlar) hareketi hakkında bir rapor sunmakla yükümlüdür.

Yukarıdaki bildirim ve raporların sağlanmasına ilişkin prosedürün ihlali durumunda aşağıdaki para cezaları uygulanır:

• Yabancı bir şirkete katılma bildiriminde bulunmanın ihlali - 50.000 ruble;
• Kontrol edilen yabancı bir şirket hakkında bildirimde bulunurken ihlal - 100.000 ruble [13] ;
• Yurtdışında bir banka hesabının açılması (kapatılması) veya ayrıntılarının değiştirilmesine ilişkin bildirimde bulunulurken ihlal - son teslim tarihlerine uyulmaması durumunda 1000 ila 1500 ruble; bilgi verilmediği takdirde 4.000 ila 50.000 ruble [14] ;
• Yurtdışındaki bir banka hesabına nakit akışı raporunun sunulmasının ihlali - son başvuru tarihi on gün aşılmazsa 300 ila 500 ruble; son teslim tarihinin 30 günden fazla kaçırılması durumunda 2500-3000 rubleye kadar; tekrarlanan ihlal için – 20.000 ruble [15] .

Bununla birlikte, bir sonraki takvim yılında, Rusya Federasyonu'nun bu tür sakinlerinin yurtdışında kalış süresi 183 takvim gününden az ise, hesapların açılmasına (detayların değiştirilmesi, kapatılması) ilişkin bildirimlerin yanı sıra bunlara ilişkin fon akışına ilişkin raporların, hesapların sona ermesini takip eden yılın 1 Haziran'ından önce vergi makamlarına sunulması gerekecektir.

Gayrimenkul satın almak için yurtdışına para transferi aşağıdaki şekillerde yapılabilir:

1. satış sözleşmesi kapsamında ödeme olarak gayrimenkul satıcısının hesabına havale;
2. yabancı bir bankadaki hesabınıza aktarın.

Rusya Federasyonu vatandaşı (mukim), bir Rus bankasında (hem Rus para biriminde hem de döviz cinsinden) açılan hesabından, yerleşik olmayan bir satıcı lehine gayrimenkul alım satım sözleşmesi kapsamında para aktardığında, hizmet bankası, para birimi kontrol acentesi olarak alıcıdan bir dizi belge talep etme hakkına sahiptir. Bunlar arasında, ödeyiciyi tanımlamak ve ikamet durumunu teyit etmek ve ayrıca ödemenin ekonomik gerekçesini doğrulamak için gerekli belgeler (özellikle, fon transferinin temelini oluşturan, yerleşik olmayan bir satıcıyla yapılan bir gayrimenkul alım satım sözleşmesi) [16] . Ek olarak, hizmet veren bankanın müşteriden fonların kaynağını doğrulayan belgeler talep etme hakkı vardır [17] .

Rusya dışında bulunan bir bankada kendi hesabınıza transfer yaparken, Rusya Federasyonu vergi makamlarına hesabın açılması (kapanması), ayrıntılardaki değişiklikler ve fonların bu hesap üzerinden hareketi hakkında bilgi verilmesi gerekmektedir.

Rusya Federasyonu mevzuatı, fonların mukimin yabancı hesabına yatırılabileceği kapalı bir gerekçe listesi sunmaktadır. Bir mukim tarafından Rus hesabından yabancı bir hesaba [18] fon transferi yapılması ve bireysel işlemlerin bir parçası olarak yerleşik olmayanlardan fon alınması (örneğin, yabancı mülkün kiralanmasından elde edilen gelir [19] ) kabul edilebilirdir.

Satın alınan yabancı gayrimenkulün bedelinin nakit olarak ödenmesi iki nedenden dolayı tavsiye edilmez .

İlk olarak, birçok yabancı ülkenin mevzuatı kara para aklamayla mücadele amacıyla nakit ödemeleri önemli ölçüde sınırlamaktadır (özellikle ödeme tutarı önemli olduğunda).

İkincisi, Rusya Federasyonu'ndan Rus para birimini ve dövizi ihraç ederken ve daha sonra yabancı bir devletin topraklarına ithal ederken, bir gümrük beyannamesi doldurmak ve fonların menşe kaynağını doğrulamak gerekli olabilir.

Yurtdışında gayrimenkul kiralayan nakit, Rusya Federasyonu'nda ikamet eden ev sahibi tarafından yetkili bir Rus bankasındaki döviz hesabına alınabilir.

Bununla birlikte, Rusya Federasyonu mukimi bu tür fonları mülkün kiralandığı ülkedeki bir bankadaki hesabına almak isterse, böyle bir işlemin yasallığı mülkün kiralandığı ülkeye bağlıdır.

Mevcut mevzuata göre, Rusya Federasyonu'nda ikamet edenler yabancı bankalardaki hesaplarına kira geliri olarak fon alabilmeleri için bu bankaların FATF ve OECD üyesi ülkelerde bulunması gerekmektedir [20] . Bu tür ülkeler örneğin Büyük Britanya, Almanya, İtalya, Lüksemburg'dur.

Dolayısıyla, mülk FATF ve OECD üyesi olmayan Kıbrıs Cumhuriyeti topraklarında bulunuyorsa ve kiralanıyorsa ve kiracı veya kiraya veren bir Rus bankasıyla işbirliği yapmak istemiyorsa, o zaman örneğin Almanya'da bulunan bir bankadaki kiraya verenin döviz hesabına (varsa) para aktarmak mümkündür.

Rusya vergi mukiminin yabancı gayrimenkul kiralamasından elde ettiği gelir, Rusya Federasyonu'nda vergi açısından gelir olarak kabul edilir ve %13 oranında kişisel gelir vergisine tabidir. Aynı zamanda bu tür gelirler, mülkün bulunduğu yabancı devletin topraklarında vergiye tabi olabilir.

Rusya Federasyonu ile mülkün bulunduğu ülke arasındaki çifte vergi anlaşmaları, Rusya Federasyonu'nda kira gelirinin mükerrer vergilendirilmesinin önlenmesine yardımcı olabilir.

Rusya Federasyonu sakini, yetkili Rus bankalarını atlayarak mülk satışından (gayrimenkul dahil) yabancı banka hesaplarına fon aktarma hakkına sahiptir. Bununla birlikte, bu kural yalnızca mülkün OECD veya FATF'e üye bir devletin topraklarında bulunması ve söz konusu yabancı devletin 29 Ekim 2014 tarihli Otomatik Mali Bilgi Değişimi Hakkında Yetkili Makamlar arasında çok taraflı Anlaşmaya taraf olması veya Rusya Federasyonu ile mali bilgilerin otomatik değişimini sağlayan geçerli bir ikili uluslararası anlaşmaya sahip olması durumunda geçerlidir. [21] . Bu durumda, gayrimenkul alım satım sözleşmesi kapsamında ödeme olarak paranın alınacağı hesabın, gayrimenkulün bulunduğu ülkedeki bir bankada açılması gerekmektedir.