Türkiye'de gayrimenkul satın alma prosedürü

İçerik

• Yabancı alıcıların hakları ve yükümlülükleri
• Türkiye'de gayrimenkul arayın
• Bir satın alma ve satış sözleşmesinin imzalanması
• İşlem kaydına ilişkin belgelerin hazırlanması
• Gayrimenkul ödemesi
• Mülkiyetin devri ve tapu
• Kamu hizmetlerine ilişkin sözleşmelerin hazırlanması
• Türkiye'de mülk satın alırken ek maliyetler
• Türkiye'de İpotek
• Özet: bu hatırlanması gereken bir şey

Yabancı alıcıların hakları ve yükümlülükleri

Hangi ülke vatandaşları Türkiye'de mülk satın alma hakkına sahiptir?

Türkiye, 2012 yılında, yalnızca Türklere benzer fırsatlar sunan ülke vatandaşlarının yerel gayrimenkul satın alabileceğini öngören sözde "karşılıklılık ilkesi"ni kaldırdı. 129 ülkeden alıcılar için kısıtlamalar kaldırıldı. Özellikle Azerbaycan, Kazakistan, Türkmenistan, Özbekistan ve Kırgızistan'dan gelenler için.

Rusya, Ukrayna ve Belarus vatandaşları da Türkiye'de gayrimenkulün tam sahibi olabiliyor. İşlem hem Türkiye'de kayıtlı gerçek kişi hem de tüzel kişi adına gerçekleştirilebilir.

Yabancıların hangi nesneleri satın almasına izin veriliyor?

Türkiye'de yabancı alıcılara yönelik bazı kısıtlamalar uygulanmaya devam ediyor. Örneğin, sahip olunan maksimum arazi alanı 30 hektar olmalıdır (2012'den önce 2,5 hektardı).

Ayrıca Rusya ve Ukrayna vatandaşlarının sınır bölgelerinde gayrimenkul satın almaları yasaktır - burası Karadeniz kıyılarıdır (Samsun, Trabzon, Zonguldak ve diğer şehirler). Türk yetkililerin ülkenin güvenliği açısından stratejik önem taşıdığını düşündüğü bazı yabancılara yasak bölgeler bulunmaktadır.

İlgisi Akdeniz ve Ege Denizi kıyılarının yanı sıra İstanbul'da yoğunlaşan yabancılar arasında Karadeniz'deki Türk tatil beldelerinin hiçbir zaman talep görmediğini belirtmekte fayda var. Bu yerlerde yabancılar, inşaat halindeki gayrimenkuller de dahil olmak üzere konut ve ticari her türlü mülkü satın alabilirler.

Yabancı mülk sahiplerinin hakları

Türk ekonomisine yapılan yatırımlar oturma izni almak için yeterli sebeptir. Yatırımlar, diğer şeylerin yanı sıra, hem kişisel amaçlarla hem de kiralama amacıyla gayrimenkul satın almayı içerir. Ayrıca her türlü değerdeki eşyanın sahipleri oturma izni alabilmektedir. Gayrimenkule 1 milyon dolar ve üzerinde yatırım yapan alıcılar ise anında Türk vatandaşlığına başvurma hakkına sahip oluyor.

Yabancı mülk sahiplerinin sorumlulukları

Türkiye'de yıllık emlak vergisi vardır. Vatandaş oldukları ülkeye bakılmaksızın tüm mal sahipleri bu bedeli ödemek zorundadır. Doğal olarak kamu kurumlarına karşı da yükümlülükler olacaktır.

Türkiye'de gayrimenkul arayın

Türkiye'de gayrimenkul nasıl aranır?

Size uygun bir daire veya villa aramaya başlamadan önce, Türkiye emlak piyasası, yerel yasalar, güncel fiyatlar, popüler tatil köyleri hakkında daha fazla bilgi edinmenizi öneririz...

Daha sonra satılık mülkleri aramaya devam edebilirsiniz. Reklamları sizin için önemli olan parametrelere göre sıralayabilir, hazır nesne koleksiyonlarını görüntüleyebilir ve güncellemelere abone olabilirsiniz.

Birçok şirket mülk inceleme turları düzenlemektedir. Zaten bir bölgeye karar verdiyseniz bu, farklı sitelere daha yakından bakmanın iyi bir yoludur. Böyle bir tur sizi gayrimenkul satın almaya zorlamaz, ancak bir işlem durumunda kural olarak acente veya geliştirici seyahat masraflarını tamamen geri öder.

Türkiye'de emlakçı nasıl aranır?

Ruslar yerel emlak piyasasındaki en aktif yabancılar arasında ilk beşte yer alıyor. Türk şirketleri bunu biliyor ve Rusya'da aktif olarak çalışıyor; sıklıkla sergilere geliyorlar, birçoğunun büyük şehirlerde kendi temsilcileri var ve neredeyse hepsinin en az bir Rusça konuşan çalışanı var.

Firma seçerken dikkatli olun. Yabancıların geleneksel olarak aktif olduğu tatil bölgelerinde ve İstanbul'da çok sayıda aracı var ve hepsi kaliteli hizmet sunmuyor. Şirketin belgelerini (vergi kaydı, emlakçılık bölümünde Ticaret ve Sanayi Odası'na kayıt, gayrimenkul faaliyeti yürütme lisansı) kontrol ettiğinizden emin olun. Doküman hazırlayacak çalışanların emlak kurslarını tamamlamış olduklarına dair sertifikalara sahip olmaları gerekmektedir. Şirketin yasal adresinin olup olmadığını kontrol edin, çalışmaları hakkındaki yorumları okuyun, ne kadar süredir piyasada olduğuna dikkat edin.

Emlakçının görevi yalnızca sizin için uygun mülkleri seçmek ve görüntülemeleri organize etmek değil, aynı zamanda mülkün “temizliğini” kontrol etmek, bir satın alma ve satış sözleşmesi hazırlamak ve TAPU (mülkiyet belgesi) almak için belgeleri sunmaktır. Pek çok şirket, iletişimin yeni sahibine bağlanmasından kiralamaya kadar satış sonrası hizmetler de sunuyor.

Standart bir emlak işlemi için adım adım prosedür

Aşama 1. Bir alım satım sözleşmesinin imzalanması

Alım satım sözleşmesini imzalıyoruz

İlk aşamada satıcı ve alıcı anlaşmaya varır. İşlemin tarafları, mülkiyeti (yerleşim planı, inşaat özellikleri, devreye alma tarihleri ​​vb.), işleme ilişkin ödeme şart ve koşulları ve tarafların sorumlulukları hakkında bilgiler içerir.

Sözleşmeyi imzalarken alıcının yalnızca yabancı pasaporta ihtiyacı vardır. Belge iki nüsha halinde ve çeşitli dillerde (örneğin Türkçe ve Rusça) bulunmaktadır.

Anlaşmanın kendisi, noter tarafından tasdik edilmiş olsa bile, mülkiyetin devrini onaylayan bir belge niteliğinde değildir. Bunu yapmak için bir TAPU (sahiplik sertifikası) almanız gerekir.

Türkiye'de gayrimenkul haklarının tescili için bir tapu sistemi bulunmaktadır; yani Kadastro Dairesi tarafından temsil edilen hükümet organları, devlet düzeyinde işlemlerin saflığını ve yasallığını garanti eden mülkiyet belgeleri hazırlamaktadır.

Noterlerin alım satım işlemlerini bağımsız olarak kaydetme hakları yoktur. Noter, yalnızca konusu gayrimenkul alım satımı olan bir sözleşme düzenleyebileceği gibi, sözleşmedeki imzaları da notere tasdik edebilir.

Depozito ödüyoruz

Sözleşmeyi imzalarken, alıcı mülkü rezerve etmek için mülk fiyatının %5-10'u kadar bir depozito yatırır. Her iki tarafa uygulanan cezalarda, sözleşmede depozito tutarının ayrı bir madde olarak belirtilmesi tavsiye edilir.

Alıcı işlemi reddederse depozito kendisine iade edilmeyecektir. Satıcı işlemi reddederse depozitoyu iki katı olarak iade eder.

Aşama 2. İşlemin tescili için belgelerin hazırlanması

Sözleşmeyi imzalamak için uluslararası bir pasaport yeterlidir, ancak mülkün mülkiyetini kesinleştirmek ve TAPU almak için daha fazla belgeye ihtiyacınız olacaktır.

Emlakçı için vekaletname hazırlıyoruz - isteğe bağlı

Alıcı, gayrimenkul mülkiyetinin tesciline ilişkin belgeleri bizzat hazırlayamıyor/hazırlamak istemiyorsa, kendisi adına tüm formaliteleri yürütecek olan Türkiye'deki temsilcisi için noter tasdikli vekaletname düzenleyebilir.

TIN'i alıyoruz

Oturma izni olmayan bir yabancı da dahil olmak üzere alıcının, Türkiye'de bireysel bir vergi numarasına sahip olması gerekir - bu, gayrimenkul tescili, banka hesabı açılması ve kamu hizmetleri ve telefon sağlayıcılarıyla sözleşme yapılması için zorunlu bir gerekliliktir.

İşlem basittir ve birkaç dakika sürer. TIN almak için ilçe vergi dairesine (vergi dairesi) gelmeniz, pasaportunuzu ibraz etmeniz ve başvuruda bulunmanız gerekmektedir.

Banka hesabı açmak – isteğe bağlı

Çoğu zaman, bir işlemi gerçekleştirmek için Türkiye'de bir banka hesabı açılır. Bu kullanışlıdır çünkü gelecekte elektrik faturalarını aynı hesaptan ödeyebilirsiniz. Oturma iznine başvuruyorsanız da buna ihtiyacınız olacaktır. Pek çok Türk bankasının Rusça konuşan personeli ve internet bankacılığı var, bu nedenle hesap yönetiminde herhangi bir zorluk yaşanmamalı.

Bir hesap açmak için ihtiyacınız olacak:

• uluslararası pasaport ve fotokopisi
• Türk vergi numarası (vergi dairesinden resmi belge)
• ikamet yerinde kayıt damgası bulunan iç pasaport

Türk banka hesabı euro, ABD doları veya Türk lirası cinsinden açılabilmektedir. Üç döviz hesabını da aynı anda açabilirsiniz. İşlem birkaç dakika sürer ve hemen para yatırabilirsiniz. Minimum para yatırma tutarı yoktur; hatta hesap açılırken boş bile olabilir.

Türkiye'de hesap açmak istemiyorsanız, işlem ücretini ülkenizden doğrudan satıcının hesabına havale ederek ödeyebilirsiniz.

Gerekirse devlet kurumlarından izin alırız

Bazı durumlarda askeri birimden nesnenin korunan bir alanda bulunmadığına dair bir sertifika alınması gerekmektedir. Yeni kurallara göre, aynı sitedeki benzer bir talebin 2011 yılından bu yana en az bir kez değerlendirilmiş olması durumunda izin alınmasına gerek yok. Bu nedenle çoğu durumda prosedür resmidir ve yalnızca birkaç gün sürer (daha önce olduğu gibi 6-8 hafta değil).

Tüm formaliteler emlakçı tarafından çözülmelidir.

Aşama 3. Gayrimenkul ödemesi

Türkiye'deki gayrimenkullerin ödemesini Türk Lirası, Euro, Dolar ve İngiliz Sterlini cinsinden yapabilirsiniz. İstanbul'da fiyatlar çoğunlukla dolar cinsinden, sahilde ise daha çok euro cinsinden belirtiliyor. Satıcıyla kişisel anlaşma yaparak, bu maddeyi sözleşmeye yazarak uygun bir para birimi seçebilirsiniz. Ödeme planı da burada belirtilmiştir.

Çoğu zaman, işlemler banka havalesi yoluyla ödenir. Rusya'dan transfer yapmak için banka, ödemenin amacını doğrulayan belgeler (bir satın alma ve satış sözleşmesi) talep edebilir. Fonların bir kısmı nakit olarak ödenebilir. Bazı Türk şirketleri Rusya, Ukrayna ve Kazakistan'daki ofislerinden ödeme kabul etmektedir.

TAPU alındığında mülkün bedelinin tamamının ödenmesi gerekmektedir. Bir nesneyi taksitle satın almak mümkündür, ancak bu durumda mülkiyet belgesine tam ödeme yapıldıktan sonra kaldırılabilecek bir takyidat yazılacaktır.

Aşama 4. Mülkiyetin devri ve TAPU

Satıcı (veya vekaleten temsilci), alıcı (veya vekaleten temsilci), emlakçılar ve noter (devlet) tercümanı Kadastro Dairesi'nde buluşur. Türkçe bilmeyen yabancılarla ilgili işlemler yapılırken, sözleşmenin meşruiyeti için zorunlu koşul, devlet tercümanının imzasıdır.

Ana mülkiyet belgesi olan TAPU'nun devri burada gerçekleşir (bu zamana kadar TAPU'nun devriyle ilgili tüm vergiler ve diğer masrafların ödenmesi gerekir).

TAPU aşağıdaki bilgileri içerir:

1. Nesnenin bulunduğu sitenin adresi;

2. Sahibinin fotoğrafı (belgeleri hazırlarken 2 fotoğrafa ihtiyacınız olacaktır);

3. Yerin Kadastroya tescili hakkında bilgi;

4. Alanın durumu (Kadastrodan alınan bilgiler);

5. Yeni sahibine ait olan arsanın alanı (satın alınan konutun büyüklüğü ile orantılı);

6. Nesnenin mülkiyet türü;

7. Mülkiyet değeri;

8. Önceki sahiplere ilişkin bilgiler;

9. Yeni sahiplere ilişkin bilgiler;

10. Mülkün önceki sahibi tarafından satın alındığı tarih;

11. Önceki sahibinin TAPU kayıt numarası (mülkiyetin devredilmesiyle değişir);

12. TAPU belgesinin kayıt verileri;

13. Mülkün yeni sahibi tarafından satın alındığı tarih;

14. Kadastro dairesinin kaşesi, yetkili kişinin imzası.

TAPU'yu almak için son tarih, satıcının Kadastro Ofisine başvuruda bulunduğu andan itibaren beş güne kadardır. Bundan sonra alıcı, Türkiye'deki mülkün tam sahibi olur.

Aşama 5. Kamu hizmetlerine ilişkin sözleşmelerin yürütülmesi

İşlemin son aşaması, mülkün yeni sahibi için hizmet sağlayıcılarla (elektrik, su, telefon, internet) sözleşmelerin imzalanmasıdır.

Yeni bir bina satın aldıysanız yapmanız gereken ilk şey, daire için teknik pasaport olan İskan'ı almaktır.

Elektrik faturalarına kaydolmak için ihtiyacınız olacak:

• Mülk sahibinin pasaportu (kopyası)
• Gayrimenkul için TAPU (kopya)
• Bireysel İskan (kopya)
• Sigorta poliçesi (zorunlu deprem sigortası)
• Su sayaçlarının seri numaraları
• Yardımcı hizmetlerin bağlantısı için uygulamalar
• Bir temsilci için noter tasdikli vekaletname (sahibi aboneliklerin kaydında yer almıyorsa).

Uzaktan gayrimenkul işlemi yapmak mümkün mü?

Evet, yapabilirsin. Bunu yapmak için alıcı, belgeleri kendi yerine toplayacak olan temsilcisi için noter tasdikli bir vekaletname imzalar.

Türkiye'de mülk satın alırken ek maliyetler

Türkiye'de mülk satın almanın ek maliyetleri çoğu Avrupa ülkesine göre daha düşük olacaktır. Çoğu durumda, mülkün piyasa fiyatının %5-7'sini aşmayacaktır.

Gayrimenkul satın alma vergisi

Alıcı, genellikle piyasa değerinden daha düşük olan, mülkün kadastro değerinin %4'ü oranında bir mülk tescil vergisi ödemek zorundadır.

TAPU'ya kaydolurken eyalet ücretleri

Mülkiyet belgesi verilmesi için kadastro ücreti alınır. Ayrıca, yabancılarla ilişkilerde bulunması zorunlu olan bir devlet tercümanının hizmetleri için de ödeme yapmanız gerekecektir. Toplamda bu masrafların maliyeti yaklaşık 300 € olacaktır.

Noter tasdikli vekaletname

İşlemin (veya bir kısmının) uzaktan gerçekleştirilmesi durumunda, alıcının Türkiye'deki temsilcisi için noter onaylı vekaletname gerekmektedir. Kayıt maliyeti 100-150€'dur.

Emlakçı hizmetleri

Türkiye'de sabit bir acentelik ücreti yoktur. Uygulamada, çoğu zaman alıcılar mülkün fiyatının %3'ünü öderler. Bu maliyet, yalnızca gayrimenkulün seçimini, gösterilmesini ve satıcıyla görüşmeleri değil, aynı zamanda belgelerin hazırlanmasını ve gerekli makamlara sunulmasını da içerir.

Komisyon miktarı acentenizle önceden görüşülmelidir. Tam desteğe ihtiyacınız yoksa, yalnızca belirli aşamalarda yardıma ihtiyacınız varsa size indirim yapılması gerekir.

Birincil piyasada emlakçılar genellikle geliştiriciden aldıkları komisyon karşılığında çalışırlar, bu da hizmetlerinin alıcı için ücretsiz olduğu anlamına gelir.

İskan'ın Edinilmesi (yalnızca yeni binalar için)

Gayrimenkul için bireysel teknik pasaportun (Ferdi İskan) kaydı, mülkün özelliklerine bağlı olarak 300-1000 € tutarında olacaktır.

Zorunlu sigorta

Türkiye'deki tüm mülk sahiplerinin deprem ve doğal afet sigortası - DASK yaptırması gerekiyor. Bu olmadan, kamu hizmeti sağlayıcılarıyla sözleşme yapmak mümkün değildir. Poliçenin maliyeti, nesnenin özelliklerine ve istenen teminata bağlı olarak 15-150 € arasındadır.

Kamu hizmetleri için aboneliklerin kaydı

Kamu hizmetlerinin yeni bir daireye bağlanması 200-300 €'ya mal olacaktır. Sözleşmelerin başka bir sahiple yenilenmesi %30-50 daha az maliyetli olacaktır.

Türkiye'de İpotek

İpotek Kanunu 6 Mart 2007'de Türkiye'de kabul edildi. Bu zamana kadar hem Türk vatandaşlarına hem de yabancılara ipotek kredisi verilmemekteydi. Ama o günden bugüne Türkiye'de çok şey değişti. Günümüzde alıcılara çok çeşitli kredi ürünleri sunulmaktadır. Hatta Rus rublesi cinsinden ipotek bile alabilirsiniz (2012 yılından bu yana Rusya Federasyonu Sberbank bünyesinde yer alan Deniz Bank'tan).

Türkiye'de yabancılar için tipik kredi koşulları

Özet: bu hatırlanması gereken bir şey

• Rusya, Ukrayna, Belarus ve Kazakistan vatandaşları Türkiye'de tamamı özel mülk olarak daire ve villa satın alma hakkına sahiptir. Bazı durumlarda askeri departmandan nesnenin özel olarak korunan bir alanda OLMADIĞINA dair bildirim alınması gerekebilir.
• Herhangi bir değere sahip bir nesneye sahip olmak, Türkiye'de oturma izni alma hakkı verir. Gayrimenkule 1 milyon dolardan fazla harcama yapan alıcılar hemen vatandaşlık başvurusunda bulunabiliyor.
• Gayrimenkulün sahipliğini belgeleyen ana belge TAPU'dur. Noter tarafından imzalanmış olsa bile alım satım sözleşmesi, alıcıyı mülkün resmi sahibi yapmaz.