Welche zusätzlichen Kosten entstehen beim Kauf?

Warum es wichtig ist, die zusätzlichen Kosten zu berücksichtigen

Der Immobilienkauf in der Türkei umfasst nicht nur den Preis der Immobilie selbst. Insbesondere ausländische Käufer sehen sich unweigerlich mit einer Reihe obligatorischer Zahlungen, Gebühren und Abgaben konfrontiert, die die Transaktion begleiten. Ohne deren Berücksichtigung kann das Budget um Tausende von Dollar unterschätzt werden. Lassen Sie uns alle zusätzlichen Kosten beim Immobilienkauf in der Türkei durchgehen: von der Grunderwerbsteuer bis zu Versicherungen und Nebenkosten.

Grunderwerbsteuer (Tapu Harcı)

Die wichtigste Zahlung bei der Abwicklung der Transaktion ist die Grunderwerbsteuer (Tapu Harcı). Der Steuersatz beträgt 4 % des Katasterwerts der Immobilie, der im Grundbuchauszug (TAPU) angegeben ist. In der Praxis liegt der Katasterwert häufig unter dem tatsächlichen Marktpreis – das verringert die Steuerlast, jedoch sollte die Unterbewertung in vernünftigen Grenzen bleiben, um keine Fragen der Steuerbehörden aufzuwerfen.

Laut Gesetz wird die Steuer zu gleichen Teilen zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt – je 2 % pro Partei. In der Praxis wälzen Verkäufer ihren Anteil jedoch häufig auf den Käufer ab, daher sollten Sie darauf vorbereitet sein, die vollen 4 % zu zahlen.

Mehrwertsteuer (KDV) beim Kauf vom Bauträger

Beim Kauf einer Immobilie auf dem Primärmarkt – direkt vom Bauunternehmen – fällt die Mehrwertsteuer (KDV) an. Der Steuersatz hängt von der Fläche und der Art der Immobilie ab:

• 1 % – für Wohnimmobilien mit einer Fläche von bis zu 150 m²;
• 8 % – für Wohnimmobilien mit einer Fläche von mehr als 150 m²;
• 18–20 % – für Gewerbeimmobilien.

Gute Nachricht für Ausländer: Seit 2017 besteht unter bestimmten Voraussetzungen eine Befreiung von der Mehrwertsteuer – der Kauf wird in ausländischer Währung bezahlt, die Immobilie wird von einem Bauträger erworben und wird innerhalb von drei Jahren nicht weiterverkauft. Eine ähnliche Befreiung gilt für türkische Staatsbürger, die mehr als sechs Monate im Ausland leben. Auf dem Sekundärmarkt fällt keine Mehrwertsteuer an.

Katastergebühr und Verwaltungsabgaben

Ab dem 1. Mai 2025 gelten in der Türkei neue Gebührensätze für den Umlauffonds – Döner Sermaye. Für ausländische Käufer in Großstädten (Istanbul, Ankara, Izmir) ist die Gebühr auf 16.629 TL gestiegen – ein Anstieg um 116 % gegenüber 2024. Diese Gebühr wird bei der Eintragung des Eigentumsrechts im Katasteramt fällig.

Dazu kommen folgende Kosten:

• Takipçi-Dienstleistungen (Spezialist für die Zusammenstellung und Einreichung der TAPU-Unterlagen) – rund 4.000 TL;
• Eintragung des TAPU bei der Gemeinde – etwa 2.800 TL;
• Erstellung eines technischen Passes und Anmeldung – variabel, aber kalkulieren Sie weitere 3.000–5.000 TL ein.

Dolmetscher-, Notar- und Vollmachtskosten

Bei einer Transaktion mit einem Ausländer ist die Anwesenheit eines beeidigten Dolmetschers obligatorisch – dieser muss bei der Unterzeichnung der Dokumente im Katasteramt anwesend sein. Die Kosten für den Dolmetscher liegen bei etwa 40–50 Euro (oder dem Gegenwert in türkischen Lira zum Kurs). Kann der Käufer persönlich nicht an der Transaktion teilnehmen, wird eine notarielle Vollmacht mit Übersetzung ausgestellt – das kostet zusätzlich rund 2.000 TL.

Berücksichtigen Sie auch mögliche Kosten für:

• Eröffnung eines Bankkontos bei einer türkischen Bank – in der Regel kostenlos, aber es kann eine Mindesteinlage erforderlich sein;
• Beantragung einer individuellen Steuernummer (Vergi Numarası) – kostenlos, wird bei einem Besuch beim Finanzamt erledigt.

Immobilienbewertungsbericht

Ein Bewertungsbericht (Ekspertiz Raporu) von einem zugelassenen Gutachter ist obligatorisch, wenn ein Ausländer die türkische Staatsbürgerschaft durch Investition beantragen möchte. In anderen Fällen ist er formell nicht erforderlich, aber viele Käufer beauftragen ihn freiwillig – das hilft sicherzustellen, dass der Preis der Immobilie marktgerecht ist. Die Kosten des Berichts hängen von Art und Lage der Immobilie ab und liegen im Durchschnitt zwischen 3.000 und 7.000 TL.

Obligatorische DASK-Versicherung und zusätzliche Versicherung

DASK (Doğal Afet Sigortaları Kurumu) ist die obligatorische staatliche Erdbebenversicherung. Ohne diesen Versicherungsschein können Sie das TAPU nicht erhalten und weder Wasser noch Strom anmelden. DASK deckt nur strukturelle Schäden am Gebäude ab – keine Möbel, Elektrogeräte oder persönlichen Gegenstände. Die jährliche Prämie liegt je nach Region zwischen 1.000 und 2.000 TL (in seismisch ruhigen Gebieten wie Alanya ist die Versicherung günstiger).

Viele Eigentümer schließen zusätzlich eine freiwillige Wohngebäudeversicherung (Konut Sigortası) ab, die Feuer, Überschwemmung, Diebstahl und andere Risiken abdeckt. Empfohlenes Budget: weitere 1.500–3.000 TL pro Jahr.

Jährliche Kosten: Grundsteuer und Wohngeld (Aidat)

Nach dem Kauf werden Sie in der Türkei steuerpflichtig. Die jährliche Grundsteuer (Emlak Vergisi) beträgt:

• 0,2 % des Katasterwerts – für Wohnimmobilien in Großstädten (Istanbul, Ankara, Izmir, Antalya u. a.);
• 0,1 % – für Objekte außerhalb der Großstädte.

Der Betrag übersteigt selten 100 US-Dollar pro Jahr, muss aber jährlich in zwei Raten (im Mai und November) gezahlt werden.

Ein eigener Posten ist das Wohngeld (Aidat), der monatliche Beitrag für die Instandhaltung des Komplexes. Die Höhe hängt von der Infrastruktur ab: Schwimmbad, Sicherheitsdienst, Garten, Fitnessraum. In einfachen Anlagen liegt das Wohngeld bei 500–1.000 TL pro Monat, in gehobenen Anlagen kann es 3.000–5.000 TL und mehr erreichen.

Fazit: Wie viel Geld wird wirklich benötigt

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die zusätzlichen Kosten beim Immobilienkauf in der Türkei im Durchschnitt zwischen 4 % und 6 % des Kaufpreises zuzüglich fester Verwaltungsgebühren betragen. Zur Veranschaulichung hier eine Beispielrechnung für den Kauf einer Wohnung im Wert von 150.000 € (Sekundärmarkt, Großstadt, ohne Beantragung der Staatsbürgerschaft):

1. Grunderwerbsteuer (4 %) – etwa 6.000 € (bei einem Katasterwert nahe dem Marktwert);
2. Döner Sermaye – ca. 16.600 TL (≈ 470 €);
3. Dolmetscherkosten – ca. 50 €;
4. Takipçi und TAPU-Eintragung – ca. 6.800 TL (≈ 190 €);
5. DASK-Versicherung – ca. 1.500 TL (≈ 42 €);
6. Vollmacht und sonstige Notarkosten – ca. 2.000 TL (≈ 56 €).

Gesamtbetrag: etwa 6.800–7.000 € zusätzlich zum Wohnungspreis. Wird die Immobilie von einem Bauträger erworben und Sie fallen nicht unter die Mehrwertsteuerbefreiung, kommen je nach Fläche weitere 1–8 % hinzu.

Wenn Sie diese Zahlen vor Beginn der Transaktion kennen, können Sie Ihr Budget genau planen und unangenehme Überraschungen vermeiden. Wir empfehlen, mindestens 7–8 % des Kaufpreises einzuplanen – dann sind Sie finanziell vollständig auf den Immobilienkauf in der Türkei vorbereitet.