Due Diligence vor dem Kauf: So gehen Sie vor

Was ist Due Diligence beim Immobilienkauf in der Türkei

Due Diligence ist eine umfassende rechtliche und technische Prüfung der Immobilie, die vor Unterzeichnung des Kaufvertrags und der Geldübergabe durchgeführt wird. In der Türkei ist dieses Verfahren nicht nur eine Empfehlung, sondern ein entscheidender Schritt, von dem abhängt, ob Sie rechtmäßiger Eigentümer werden oder Ihr Geld verlieren.

Der türkische Immobilienmarkt lockt ausländische Käufer mit günstigen Preisen, der Möglichkeit einer Aufenthaltserlaubnis und der Staatsbürgerschaft. Doch neben den Chancen bestehen auch Risiken: Doppelverkäufe, illegale Bauten, versteckte Belastungen, gefälschte Vollmachten. Eine sorgfältige Due Diligence minimiert diese Risiken.

Die Prüfung sollte nicht nur die äußere Attraktivität des Objekts umfassen, sondern auch seine rechtliche Vorgeschichte: Wer ist der Eigentümer, bestehen Hypotheken, Pfändungen oder Şerh-Vermerke, entspricht der Bau dem Bebauungsplan, liegt eine Nutzungsgenehmigung (Iskan) vor. Betrachten wir jeden Schritt im Detail.

Schritt 1: Prüfung des TAPU – des wichtigsten Eigentumsdokuments

Das TAPU (Tapu Senedi) ist das einzige Dokument in der Türkei, das das eingetragene Eigentumsrecht an einer Immobilie bestätigt. Weder ein Kaufvertrag, noch eine Vorvereinbarung oder eine Quittung ersetzen das TAPU. Die Überprüfung dieses Dokuments ist das Fundament der Due Diligence.

Worauf Sie beim TAPU achten sollten

• Art des Formulars. Ein rotes TAPU wird für ein Grundstück mit fertigem Gebäude (Wohnung, Villa) ausgestellt, ein blaues für ein unbebautes Grundstück. Stellen Sie sicher, dass die Farbe der Art des erworbenen Objekts entspricht.
• Angaben des Eigentümers. Name, Foto (bei natürlichen Personen) oder Firmenname müssen mit dem Verkäufer übereinstimmen. Ist der Verkäufer nicht der Eigentümer, verlangen Sie eine notariell beglaubigte Vollmacht (vekaletname).
• Katasterdaten. Adresse, Flurstücksnummer (parsel), Inselnummer (ada), Fläche – alles muss mit der tatsächlichen Lage und Größe des Objekts übereinstimmen.
• Art der Immobilie. Im TAPU wird der Typ angegeben: Grundstück (arsa), Wohnung (kat irtifakı oder kat mülkiyeti), Gewerbeeinheit. Kat irtifakı bedeutet „Stockwerkseigentum“ an einem im Bau befindlichen Objekt, kat mülkiyeti das vollwertige Eigentumsrecht an einer fertigen Wohnung.

So prüfen Sie die Echtheit des TAPU

Verlassen Sie sich nicht nur auf eine Kopie des Verkäufers. Fordern Sie einen Auszug über das System TAKBİS (Tapu ve Kadastro Bilgi Sistemi) an – das offizielle Katasterportal der Türkei. Die Prüfung kann persönlich bei der Katasterbehörde (Tapu Müdürlüğü) am Standort des Objekts oder über einen bevollmächtigten Anwalt erfolgen. So schließen Sie das Risiko einer Dokumentenfälschung aus.

Schritt 2: Belastungen, Hypotheken, Pfändungen und Şerh-Vermerke

Selbst ein echtes TAPU garantiert nicht, dass das Objekt „sauber“ ist. In der Türkei gibt es folgende Arten von Belastungen, die im Kataster eingetragen und in der Spalte „şerh“ des Eigentumsnachweises vermerkt werden:

• Hypothek (ipotek). Hat der Vorbesitzer einen Kredit mit der Immobilie als Sicherheit aufgenommen, hat die Bank das Recht, die Zwangsvollstreckung zu betreiben. Die Hypothek muss vor oder zum Zeitpunkt der Transaktion gelöscht werden.
• Pfändung (haciz). Wird von Gerichtsvollziehern aufgrund von Schulden des Eigentümers verhängt. Ein Verkauf des Objekts mit Pfändung ist bis zu deren Aufhebung unmöglich.
• Dienstbarkeiten und Beschränkungen. Wegerechte, Leitungsrechte, Bauverbote – all das beeinträchtigt die Nutzung der Immobilie.
• Rechte Dritter. Zum Beispiel ein lebenslanges Wohnrecht (intifa hakkı) oder ein im Kataster eingetragener Mietvertrag.

All diese Einträge sind im TAKBİS-Auszug sichtbar. Übergeben Sie niemals Geld, bevor Sie einen sauberen Auszug ohne Belastungen erhalten haben. Falls Belastungen bestehen, muss der Vertrag einen klaren Mechanismus zu deren Löschung vor Übergabe des TAPU an den Käufer enthalten.

Schritt 3: Prüfung des Bauträgers und der Genehmigungsdokumentation

Beim Kauf einer Neubauwohnung oder eines Objekts im Bau sollte die Due Diligence die Prüfung des Bauträgers und seiner Unterlagen umfassen.

Yapı Ruhsatı – die Baugenehmigung

Dieses Dokument wird von der Gemeinde ausgestellt und bestätigt, dass das Projekt den städtebaulichen Vorschriften und dem Bebauungsplan entspricht. Ohne sie ist der Bau illegal. Die Genehmigung kann über e-Devlet (das türkische E-Government-Portal) oder direkt bei der Gemeinde geprüft werden.

Iskan (Yapı Kullanma İzin Belgesi) – die Nutzungsgenehmigung

Iskan ist der technische Pass des Gebäudes und bestätigt, dass das Objekt projektgemäß und nach Sicherheitsstandards errichtet und bewohnbar ist. Seit 2020 gilt in der Türkei ein einheitlicher Technikpass (Toplu Iskan) anstelle der früheren allgemeinen (Genel) und individuellen (Ferdi) Bescheinigung.

Das Fehlen des Iskan bedeutet:

• Kein vollwertiges kat mülkiyeti – nur kat irtifakı;
• Mögliche Probleme beim dauerhaften Anschluss von Versorgungsleitungen;
• Das Objekt ist schwerer weiterzuverkaufen;
• Die Gemeinde kann den Abriss eines Schwarzbaus fordern.

Prüfen Sie den Status des Iskan vor der Transaktion. Fehlt das Dokument, klären Sie den Grund und bewerten Sie die Risiken gemeinsam mit einem Anwalt.

Prüfung des Bauträgers selbst

Über das System MERSİS (Zentrales Handelsregister der Türkei) lassen sich Registrierungsdaten des Bauträgers, Gründungsdatum, Stammkapital und die Abwesenheit von Insolvenzverfahren prüfen. Studieren Sie außerdem das Portfolio realisierter Projekte und Referenzen.

Schritt 4: Prüfung des Verkäufers und seiner Befugnisse

Ein verbreitetes Betrugsschema in der Türkei ist der Verkauf einer Immobilie durch eine Person, die dazu nicht berechtigt ist. Prüfen Sie:

• Stimmt die Identität des Verkäufers mit dem Eigentümer im TAPU überein? Verlangen Sie den Personalausweis (kimlik) oder Reisepass.
• Handelt der Verkäufer aufgrund einer Vollmacht (vekaletname), prüfen Sie deren Inhalt. Die Vollmacht muss notariell beglaubigt sein und ausdrücklich zum Immobilienverkauf berechtigen. Nehmen Sie Kontakt mit dem Vollmachtgeber auf, um dies zu bestätigen.
• Ist der Verkäufer eine juristische Person, prüfen Sie die Vertretungsbefugnis über MERSİS und das Handelsregisterblatt (Ticaret Sicil Gazetesi).
• Beim Kauf von Erben stellen Sie sicher, dass ein Erbschein (veraset ilamı) vorliegt und alle Erben dem Verkauf zustimmen.

Schritt 5: Physische Besichtigung und technische Expertise

Die rechtliche Sauberkeit ersetzt nicht die physische Besichtigung. Im Rahmen der Due Diligence empfehlen sich:

• Persönliche Besichtigung des Objekts. Zustand von Wänden, Dach, Fenstern, Leitungen, Prüfung auf Schimmel, Risse, Undichtigkeiten.
• Prüfung der Übereinstimmung des Grundrisses. Tatsächlicher Grundriss und Quadratmeter müssen mit den Angaben im TAPU und den Projektdokumenten übereinstimmen.
• Beauftragung eines unabhängigen Gutachters. In der Türkei ist ein Bewertungsbericht (değerleme raporu) eines lizenzierten SPK-Unternehmens für den Staatsbürgerschaftserwerb durch Investition verpflichtend, er ist jedoch bei jeder Transaktion nützlich: Er bestätigt den tatsächlichen Marktwert und den technischen Zustand.

Selbstständig oder mit Anwalt?

Formell kann ein ausländischer Käufer die Due Diligence eigenständig durchführen, indem er sich an das Katasteramt, die Gemeinde und das e-Devlet-Portal wendet. In der Praxis empfiehlt es sich jedoch, einen unabhängigen türkischen Rechtsanwalt mit Spezialisierung auf Immobilienrecht einzuschalten. Gründe:

• Der Anwalt kennt die Nuancen des Rechts und typische Risiken der jeweiligen Region;
• Er hat Zugang zu TAKBİS und anderen Registern für schnelle Prüfungen;
• Er formuliert einen Kaufvertrag mit schützenden Klauseln korrekt;
• Er prüft den Zahlungsweg und die Bedingungen für die Rückerstattung bei Scheitern des Geschäfts.

Wichtig: Der Anwalt muss unabhängig sein – also nicht mit dem Verkäufer oder Makler verbunden. Das Honorar für die Due Diligence (in der Regel zwischen 500 und 1.500 USD je nach Komplexität des Objekts) ist eine Investition in Ihre Sicherheit und keine überflüssige Ausgabe.

Fazit

Due Diligence beim Immobilienkauf in der Türkei ist keine Formalität, sondern der einzige Weg, Ihr Geld und Ihr Eigentumsrecht zu schützen. Die Überprüfung des TAPU per TAKBİS, die Aufdeckung von Belastungen und Şerh-Vermerken, die Kontrolle der Genehmigungsdokumente (Iskan, Yapı Ruhsatı), die Verifizierung der Identität und Befugnisse des Verkäufers sowie die technische Besichtigung – jeder dieser Schritte verringert die Wahrscheinlichkeit unangenehmer Überraschungen nach dem Kauf.

Sparen Sie nicht an der Prüfung. Die Kosten für Anwalt und Experten stehen in keinem Verhältnis zu den potenziellen Verlusten beim Kauf eines problembehafteten Objekts. Erst wenn Sie eine rechtlich saubere Immobilie mit transparenter Historie erworben haben, können Sie Ihr neues Zuhause an der türkischen Küste oder die Erträge Ihrer Investition unbeschwert genießen.