Wie zahle ich die Anzahlung?

Was ist eine Anzahlung und wofür wird sie benötigt?

Die Anzahlung (auf Türkisch depozito oder kapora) ist ein Geldbetrag, den der Käufer dem Verkäufer bei der Unterzeichnung des Vorvertrags (ön sözleşme) übergibt. Sie erfüllt zwei Funktionen: Sie reserviert das gewählte Objekt für Sie und bestätigt die Ernsthaftigkeit Ihrer Absichten. Ohne Anzahlung nimmt der Verkäufer oder Bauträger in der Türkei das Objekt in der Regel nicht vom Markt und zeigt es weiterhin anderen potenziellen Käufern.

Anders als im russischen Recht, wo das Zivilgesetzbuch streng zwischen „Anzahlung“ und „Vorschuss“ unterscheidet, werden im türkischen Sprachgebrauch die Begriffe depozito und kapora häufig synonym verwendet. Die rechtliche Bedeutung im Vertrag ergibt sich aus den konkreten Bedingungen: was mit dem Betrag passiert, wenn das Geschäft durch Verschulden einer Partei scheitert. Deshalb ist es so wichtig, dass der Vertrag in zwei Sprachen (Türkisch und Russisch) abgefasst und sorgfältig geprüft wird – eigenständig oder mit Hilfe eines Anwalts.

Höhe der Anzahlung: Wie viel Geld benötigt wird

Die Höhe der Anzahlung beim Immobilienkauf in der Türkei variiert je nach Objekttyp und Vereinbarung der Parteien:

• 5–10% — Standardbereich für die meisten Transaktionen auf dem Primärmarkt (Neubauten, im Bau befindliche Objekte);
• 10–25% — kommt auf dem Sekundärmarkt vor, besonders bei hoher Nachfrage nach einem bestimmten Objekt;
• bei Investitionsprojekten in der frühen Bauphase können Bauträger flexiblere Konditionen anbieten – zum Beispiel eine erste Zahlung ab 5% mit anschließender Ratenzahlung.

In der Praxis beträgt die durchschnittliche Anzahlung etwa 10% des Objektwerts. Beim Kauf einer Wohnung für 200.000 € handelt es sich also um einen Betrag von rund 20.000 €. Der genaue Betrag wird im Vorvertrag (ön sözleşme) festgehalten und bei der Endabrechnung auf den Gesamtpreis angerechnet.

Zahlungsarten für die Anzahlung

Banküberweisung – die wichtigste und sicherste Methode

Die Banküberweisung bleibt die transparenteste und rechtlich abgesichertste Methode. Dazu muss der ausländische Käufer ein Konto bei einer türkischen Bank haben. Dies kann persönlich eröffnet werden, indem man eine Filiale mit Reisepass und türkischer Steuernummer (Vergi Numarası) aufsucht. Die Steuernummer wird innerhalb von 10–15 Minuten in jeder türkischen Finanzbehörde ausgestellt – benötigt wird nur der Reisepass.

Nach Eröffnung des Kontos überweist der Käufer Geld aus dem Ausland (z. B. per SWIFT aus einer russischen Bank oder über legale alternative Kanäle) und zahlt dann die Anzahlung an den Verkäufer oder Bauträger. Seit Januar 2022 besteht die zwingende Anforderung, dass der ausländische Käufer die Währung über eine türkische Bank an die türkische Zentralbank tauschen und das Zertifikat Döviz Alım Belgesi (DAB) – eine Devisenkaufbescheinigung – erhalten muss. Ohne dieses Dokument wird der Tapu (Eigentumsurkunde) einfach nicht ausgestellt.

Barzahlung

Bargeld wird akzeptiert, jedoch mit Einschränkungen. Ohne Zolldeklaration darf ein Betrag in Höhe von maximal 10.000 US-Dollar pro Person eingeführt werden. Ist die Anzahlung niedriger als dieser Betrag, ist dies eine mögliche Option. Für größere Transaktionen ist die Barzahlung jedoch unpraktisch und weniger transparent. Zudem verlangt das Katasteramt bei der endgültigen Ausstellung des Tapu ohnehin einen Nachweis über die Herkunft der Mittel.

Kryptowährung

Einige Bauträger und Immobilienagenturen in der Türkei akzeptieren Zahlungen in Bitcoin und anderen Kryptowährungen. Der Kurs wird zum Zeitpunkt der Überweisung festgelegt, der Wert im Vertrag in Euro oder US-Dollar angegeben. Diese Methode ist besonders relevant für Käufer, die aufgrund von Sanktionsbeschränkungen Schwierigkeiten mit direkten Banküberweisungen haben. Wichtig ist jedoch, dass der Verkäufer offiziell bereit ist, diese Zahlungsart zu akzeptieren, und dass dies im Vertrag festgehalten ist.

Schritt-für-Schritt-Verfahren zur Anzahlung

1. Objektauswahl und Preisvereinbarung. Sie entscheiden sich für eine Immobilie – Wohnung, Apartment oder Villa – und legen den Endpreis mit dem Verkäufer oder Bauträger fest.
2. Beantragung der Steuernummer (Vergi Numarası). Wird beim Finanzamt (Vergi Dairesi) mit dem Reisepass beantragt. Dauert nur wenige Minuten.
3. Eröffnung eines Kontos bei einer türkischen Bank. Mit Steuernummer und Reisepass gehen Sie zur Bank und eröffnen ein Konto. Die meisten großen türkischen Banken (Ziraat, İş Bankası, Garanti, DenizBank) bedienen Ausländer.
4. Unterzeichnung des Vorvertrags (ön sözleşme). Der Vertrag wird auf Türkisch und in der Sprache des Käufers abgefasst. Darin werden aufgeführt: Angaben zu den Parteien, Beschreibung des Objekts, Gesamtpreis, Höhe der Anzahlung, Zahlungsplan für die restlichen Raten, Fristen für die Tapu-Ausstellung und Bedingungen für die Rückzahlung der Anzahlung.
5. Überweisung der Anzahlung. Der Betrag wird von Ihrem türkischen Konto auf das Konto des Verkäufers überwiesen. Der Überweisungsbeleg (dekont) bestätigt die Zahlung und wird dem Vertrag beigefügt.
6. Erhalt des DAB-Zertifikats. Wenn Sie Geld in Fremdwährung überwiesen haben, stellt die Bank die Bescheinigung Döviz Alım Belgesi aus – ein Pflichtdokument für die spätere Tapu-Eintragung.
7. Endabrechnung und Tapu-Erhalt. Der Restbetrag wird unmittelbar vor oder am Tag der Ausstellung der Eigentumsurkunde im Katasteramt gezahlt. Die Anzahlung wird auf den Gesamtpreis angerechnet.

Dokumente und rechtlicher Schutz

Ab dem 1. Mai 2026 wird in der Türkei ein obligatorisches staatliches sicheres Zahlungssystem eingeführt – Güvenli Ödeme Sistemi. Das Prinzip: Der Käufer überweist das Geld (einschließlich Anzahlung) nicht direkt an den Verkäufer, sondern auf ein spezielles Treuhandkonto. Die Mittel werden dort bis zum erfolgreichen Abschluss der Transaktion und der Tapu-Eintragung auf den Käufer blockiert. Erst dann wird das Geld an den Verkäufer überwiesen. Dies minimiert das Risiko von Betrug und Situationen, in denen der Verkäufer die Anzahlung erhält, sich aber der Eigentumsübertragung entzieht.

Auch wenn die Transaktion vor dem Inkrafttreten des Systems stattfindet, achten Sie unbedingt darauf, dass im Vertrag klar geregelt ist:

• der genaue Anzahlungsbetrag in einer Hartwährung (Euro oder US-Dollar);
• die Bedingungen und Fristen für die Rückzahlung der Anzahlung, falls der Verkäufer seinen Verpflichtungen nicht nachkommt;
• die Bedingungen, unter denen die Anzahlung nicht an den Käufer zurückgezahlt wird;
• der Zahlungsplan für die restlichen Raten und das späteste Datum für den Abschluss des Geschäfts.

Risiken und wie man sie vermeidet

Das Hauptrisiko bei der Anzahlung besteht darin, Geld ohne ordnungsgemäße Dokumentation zu übergeben. Übergeben Sie die Anzahlung niemals bar „auf Treu und Glauben“ oder vor Unterzeichnung eines zweisprachigen Vertrags. Selbst bei einem bekannten Bauträger sollten Sie Folgendes prüfen:

• der Verkäufer besitzt eine gültige İnşaat Ruhsatı (Baugenehmigung) – wenn es sich um einen Neubau handelt;
• der Verkäufer tatsächlich Eigentümer des Objekts ist und einen gültigen Tapu besitzt – bei einem Wiederverkauf;
• auf dem Objekt keine Lasten, Hypotheken oder Beschlagnahmen liegen – dies wird über das Katasteramt geprüft.

Die beste Option ist die Zusammenarbeit mit einem lizenzierten Immobilienmakler, der die rechtliche Begleitung der Transaktion bietet. Der Makler prüft die Belastungsfreiheit des Objekts, erstellt einen zweisprachigen Vertrag und stellt sicher, dass die Anzahlung gemäß allen Regeln des türkischen Rechts geleistet wird.

Fazit

Die Anzahlung ist der erste und vielleicht wichtigste finanzielle Schritt auf dem Weg zum Immobilienkauf in der Türkei. Bei kluger Vorgehensweise sichert sie Ihr Recht auf das gewählte Objekt zuverlässig und leitet ein rechtlich geschütztes Eigentumsübertragungsverfahren ein. Die wichtigsten Regeln: zweisprachiger Vertrag, Banküberweisung über ein türkisches Konto, Erhalt des DAB-Zertifikats und nach Möglichkeit die Nutzung des Güvenli Ödeme Sistemi. Die Beachtung dieser einfachen Grundsätze macht die Anzahlung von einem aufregenden Moment zu einem transparenten und sicheren Schritt der Transaktion.