Staatsbürgerschaft durch Immobilienkauf möglich?

Kann man die türkische Staatsbürgerschaft durch den Kauf einer Immobilie erhalten?

Die kurze Antwort lautet – ja. Die Türkei ist eines der wenigen Länder, das ein vollwertiges Programm „Staatsbürgerschaft durch Investition“ anbietet, und der Immobilienerwerb ist der beliebteste Weg unter Ausländern. Anders als bei den „Golden Visas“ Griechenlands, Portugals oder Spaniens gewährt das türkische Programm keine Aufenthaltserlaubnis, sondern sofort einen Reisepass – ohne ständigen Wohnsitz im Land und ohne Sprachprüfungen.

Seit dem Start des Programms im Jahr 2017 haben es Zehntausende Investoren aus dem Nahen Osten, der GUS, Europa und Asien genutzt. Nach mehreren Anpassungen (darunter die Erhöhung des Mindestbetrags im Jahr 2022) bleibt das Programm eines der zugänglichsten weltweit für den Erwerb eines zweiten Passes.

Die wichtigste Bedingung: Mindestinvestitionssumme

Seit dem 13. Juni 2022 beträgt die Einstiegsschwelle 400.000 $ (zuvor 250.000 $). Dies ist der Kataster- und Schätzwert des erworbenen Objekts – der Betrag wird durch einen offiziellen Bewertungsbericht (Appraisal Report) bestätigt, den ein lizenziertes, bei der türkischen Kapitalmarktaufsicht (SPK) akkreditiertes Unternehmen erstellt.

Ein wichtiger Punkt: Es zählt der Wert eines oder mehrerer Objekte insgesamt, aber alle müssen gleichzeitig und von einem Verkäufer erworben werden. Man kann den fehlenden Betrag nicht einen Monat später durch ein zweites Objekt auffüllen – das Dokumentenpaket wird einmalig zusammengestellt.

Welche Immobilien kommen für das Programm infrage

Die türkische Gesetzgebung erlaubt folgende Objektarten für das Staatsbürgerschaftsprogramm:

• Bestandswohnungen – Apartments, Wohnungen, Villen, Reihenhäuser;
• Neubauprojekte – sofern der Bauträger alle erforderlichen Genehmigungen besitzt;
• Gewerbeimmobilien – Büros, Läden, Lagerflächen;
• Grundstücke – bis zu 30 Hektar, die für Wohn- oder Gewerbebebauung vorgesehen sind.

Die entscheidende Auflage: Das Objekt darf in den drei Jahren vor Ihrem Kauf nicht bereits von einem anderen Ausländer für den Staatsbürgerschaftserwerb genutzt worden sein. Das bedeutet, ein und dasselbe Objekt kann nicht mehrere Antragsteller hintereinander durch das Programm führen. Das Katasteramt führt ein Register solcher Objekte, und vor dem Kauf prüfen Anwälte stets die Objekthistorie.

Schritt-für-Schritt-Verfahren: Von der Objektauswahl bis zum Pass

Schritt 1. Auswahl und Prüfung der Immobilie

In dieser Phase ist eine juristische Prüfung (Due Diligence) entscheidend. Es muss sichergestellt werden, dass:

• der Verkäufer das uneingeschränkte Eigentumsrecht besitzt (anhand der Katasterunterlagen – Tapu);
• das Objekt nicht belastet, verpfändet oder mit anderen Rechten Dritter belegt ist;
• das Objekt nicht zuvor im Staatsbürgerschaftsprogramm verwendet wurde (wie oben erwähnt);
• der Katasterwert dem Marktwert entspricht und nicht künstlich zu niedrig angesetzt ist.

Schritt 2. Vertragsabschluss und Erhalt der Tapu

Nach der Prüfung wird der Kaufvertrag unterzeichnet, die Zahlung erfolgt (wichtig: Zahlungen müssen per Banküberweisung erfolgen, Barzahlungen werden für den Staatsbürgerschaftserwerb nicht anerkannt), und der Käufer erhält die Tapu – die Eigentumsurkunde. Gleichzeitig wird der Bewertungsbericht (Appraisal Report) erstellt, ohne den das Dokumentenpaket für die Staatsbürgerschaft nicht angenommen wird.

Schritt 3. Konformitätsbescheinigung (Certificate of Conformity)

Mit der Tapu und dem Bewertungsbericht reichen die Anwälte beim Ministerium für Umwelt und Urbanisierung den Antrag auf eine Konformitätsbescheinigung ein. Dieses Dokument bestätigt, dass die Investition den Programmanforderungen entspricht. Die Bearbeitungszeit beträgt 2 bis 4 Wochen.

Schritt 4. Aufenthaltserlaubnis (İkamet)

Nach Erhalt der Konformitätsbescheinigung beantragen der Investor und seine Familienangehörigen eine kurzfristige Aufenthaltserlaubnis (İkamet). Diese wird innerhalb von 1–2 Wochen ausgestellt, gilt ein Jahr und ist verlängerbar.

Schritt 5. Antrag auf Staatsbürgerschaft

Mit der Aufenthaltserlaubnis und den vollständigen Unterlagen stellt der Investor den Einbürgerungsantrag bei der Einwanderungsbehörde. Folgende Dokumente sind beizufügen:

• Geburts- und Heiratsurkunden (mit Apostille und notariell beglaubigter Übersetzung ins Türkische);
• Führungszeugnis (ebenfalls mit Apostille und Übersetzung);
• Krankenversicherung (gültig in der Türkei);
• biometrische Passfotos.

Schritt 6. Genehmigung und Passausstellung

Nach Prüfung der Unterlagen (einschließlich Sicherheitsüberprüfung) ergeht ein Präsidialdekret zur Verleihung der Staatsbürgerschaft. Der Investor und seine Familie erhalten türkische Personalausweise (Kimlik) und Reisepässe. Der Reisepass ist 10 Jahre gültig.

Bearbeitungszeiten

Das gesamte Verfahren dauert 3 bis 8 Monate, je nach Auslastung der Behörden. Einige Agenturen versprechen eine Abwicklung in 90 Tagen, in der Praxis liegt die durchschnittliche Dauer jedoch bei 6–8 Monaten. Zusätzliche Zeit kann erforderlich sein, wenn Dokumente aus dem Heimatland des Antragstellers verspätet eintreffen oder erneut übersetzt und notariell beglaubigt werden müssen.

Zusatzkosten: Was Sie einplanen sollten

Neben dem Immobilienpreis (mindestens 400.000 $) sollte ein Investor folgende Posten in sein Budget einrechnen:

• Grunderwerbsteuer (Title Deed Tax) – 4 % des Katasterwerts, die üblicherweise hälftig zwischen Käufer und Verkäufer geteilt werden (d. h. 2 % vom Käufer);
• Mehrwertsteuer – 1 % für Objekte in Stadtumbauprojekten, 10 % für Wohnraum bis 150 m² und 20 % für Wohnraum über 150 m² sowie Gewerbeimmobilien (beim Kauf auf dem Zweitmarkt fällt keine Mehrwertsteuer an);
• Bewertungsbericht – ca. 1.400 $;
• Übersetzer- und Notargebühren – etwa 60–100 $ pro Dokumentenseite;
• Abgaben für Aufenthaltserlaubnis und Staatsbürgerschaft – insgesamt etwa 200–400 $;
• Reisepassgebühr – ca. 300 $ für den 10-Jahres-Pass;
• Juristische Begleitung – je nach Komplexität und Leistungsumfang zwischen 5.000 und 15.000 $.

Die gesamten Nebenkosten betragen in der Regel 5 % bis 10 % der Investitionssumme. Es wird empfohlen, diese frühzeitig einzuplanen, um unliebsame Überraschungen zu vermeiden.

Wer kann in den Antrag aufgenommen werden

Das Programm erlaubt dem Hauptantragsteller, folgende Personen in den Einbürgerungsantrag einzubeziehen:

• Ehegatten/Ehegattin (bei rechtsgültig geschlossener Ehe);
• minderjährige Kinder (unter 18 Jahren).

Volljährige Kinder, Eltern und andere Verwandte können nicht in denselben Antrag aufgenommen werden – für sie ist eine gesonderte Grundlage für die Staatsbürgerschaft oder eine Aufenthaltserlaubnis erforderlich.

Verpflichtung zum Immobilienerhalt

Eine zentrale Auflage des Programms: Die erworbene Immobilie darf drei Jahre lang ab dem Datum des Staatsbürgerschaftserwerbs nicht verkauft werden. In die Tapu wird eine entsprechende Belastung (Veräußerungssperre) eingetragen. Dies gilt für alle Objekte, die für die Staatsbürgerschaft genutzt wurden. Nach Ablauf der drei Jahre kann der Investor frei über die Immobilie verfügen – sie verkaufen, verschenken oder vererben.

Vorteile der türkischen Staatsbürgerschaft

• Visafreier Zugang – zu mehr als 120 Ländern, darunter Japan, Südkorea, Singapur sowie Länder Lateinamerikas und des Balkans;
• Möglichkeit eines US-amerikanischen E-2-Visums – die Türkei gehört zu den Ländern, die mit den USA einen Vertrag über das E-2-Investorenvisum haben, was den Weg für einen Umzug und die Geschäftstätigkeit in Amerika eröffnet;
• Keine Wohnsitzerfordernis – weder vor noch nach Passerhalt ist ein Wohnsitz in der Türkei vorgeschrieben;
• Doppelte Staatsbürgerschaft – die Türkei erkennt die doppelte Staatsbürgerschaft an, Sie müssen Ihren ersten Pass nicht aufgeben;
• Zugang zu Gesundheitsversorgung und Bildung – gleichberechtigt mit Staatsbürgern;
• Attraktive Investition – der türkische Immobilienmarkt wächst stetig, und nach drei Jahren kann das Objekt mit potenziellem Gewinn verkauft werden.

Fazit

Die türkische Staatsbürgerschaft durch Immobilienkauf zu erhalten, ist realistisch, legal und vergleichsweise erschwinglich – bei einer Investition von 400.000 $ handelt es sich um eines der schnellsten Zweitpassprogramme der Welt. Sie erwerben nicht nur einen Status, sondern werden Eigentümer eines liquiden Vermögenswerts in einem Land mit wachsender Wirtschaft. Das Wichtigste: Prüfen Sie Objekt und Verkäufer sorgfältig, arbeiten Sie nur mit akkreditierten Fachleuten und planen Sie realistische Bearbeitungszeiten ein. In 6–8 Monaten können Sie den gesamten Weg von der Auswahl einer Wohnung mit Meerblick bis zum dunkelblauen türkischen Reisepass beschreiten.