Покупка недвижимости за рубежом гражданами РФ: законы, правила, налоги

Законодательство РФ не содержит специальных ограничений прав граждан РФ и российских юридических лиц приобретать и (или) владеть недвижимостью за рубежом.

Общими препятствиями для гражданина РФ может быть ограничение его дееспособности (например, ввиду психического расстройства), а для российского юридического лица – к примеру, необходимость одобрения покупки акционерами, если приобретение недвижимости будет для него крупной сделкой или сделкой с заинтересованностью. Ограничения также могут быть предусмотрены в уставе компании или в корпоративном договоре (акционерном соглашении/соглашении участников)[1]. Нарушение таких ограничений может повлечь признание соответствующей сделки по приобретению недвижимости недействительной[2].

В 2012 году законодателем была предпринята попытка запретить госслужащим и членам их семей приобретать и владеть недвижимым имуществом за границей[3]. Однако данное предложение не было воплощено в жизнь.

В настоящее время недвижимость (включая зарубежную), приобретённая чиновниками (муниципальными и государственными служащими, некоторыми руководящими работниками Центрального банка и государственных корпораций, финансовыми уполномоченными и пр.), а также их супругами или несовершеннолетними детьми, подлежит обязательному декларированию[4].

Если стоимость недвижимости вместе с приобретенными в течение года транспортными средствами, ценными бумагами, акциями/долями/паями превышает общий доход чиновника и его супруги и несовершеннолетних детей за последние три года, то дополнительно на чиновника возлагается обязанность предоставить сведения о расходах (в том числе, о приобретении недвижимости и об источниках средств, за счёт которых совершена покупка). Данная обязанность также распространяется на бывших чиновников в течение шести месяцев со дня увольнения со службы [5].

Также с 2013 года чиновникам, их супругам и несовершеннолетним детям запрещено открывать и иметь счета в зарубежных банках, а также владеть и (или) пользоваться иностранными финансовыми инструментами. К финансовым инструментам относятся в том числе ценные бумаги (например, акции иностранных компаний), доли участия в иностранных компаниях, кредитные договоры с нерезидентами РФ. Несоблюдение указанного запрета может, в частности, повлечь досрочное прекращение полномочий чиновника[6].

Обращаем внимание, что при приобретении недвижимости за рубежом необходимо выяснить, предусматривают ли законы соответствующей страны ограничения на такое приобретение.

Например, в некоторых странах иностранные граждане не могут покупать недвижимость (чаще всего землю). Однако такие ограничения зачастую устраняются путём учреждения в соответствующем государстве подконтрольного российскому гражданину иностранного юридического лица. Право собственности на недвижимость оформляется на такое юридическое лицо.

Инвесторам, являющимся гражданами РФ, мы также рекомендуем до принятия решения о вложении средств проанализировать ограничения российского валютного законодательства, чтобы не допустить совершения незаконной валютной операции (например, получение кредита для приобретения зарубежной недвижимости на банковские счета, расположенные в странах, не являющихся членами ОЭСР или ФАТФ (такие как Кипр, Латвия, Литва, Мальта, Монако).

С налоговой точки зрения рекомендуется заранее проанализировать плюсы и минусы структурирования владения зарубежной недвижимостью – через физическое или юридическое лицо – с учётом планов по будущему использованию недвижимости (для личных целей или, например, для сдачи в аренду), планов по дальнейшей продаже, наследования и так далее.

Физическому лицу, состоящему в браке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие супруга (супруги) на приобретение недвижимости[7]. А юридическому лицу может потребоваться соответствующее корпоративное одобрение (например, при приобретении недвижимости, когда такая сделка будет крупной для компании)[8].

Сам по себе факт приобретения российским гражданином (не являющимся чиновником) недвижимости за рубежом не порождает обязанности уведомлять какие-либо государственные органы.

При этом необходимо иметь в виду, что в случае, если налоговый резидент РФ учреждает или приобретает юридическое лицо в иностранной юрисдикции[9], а также открывает счёт в банке, расположенном за пределами территории РФ[10] (например, в целях перевода денежных средств на указанный счёт), то в соответствии с требованиями законодательства РФ у такого лица появляется обязанность подать в налоговый орган (по месту жительства –для физического лица, по месту нахождения – для юридического) уведомление.

Соответствующее уведомление представляется в налоговый орган в случае, если доля участия гражданина в иностранной организации превышает 10%. Срок представления – не позднее трёх месяцев с даты возникновения или изменения доли участия. В случае прекращения участия также в течение трёх месяцев необходимо подать соответствующее уведомление.

Представлять такое уведомление обязаны только налоговые резиденты РФ, то есть граждане, пребывающие в России не менее 183 дней в течение 12 следующих подряд месяцев. Если физическое лицо, не являвшееся налоговым резидентом России в момент возникновения оснований для представления указанного уведомления, по итогам календарного года признаётся налоговым резидентом России, то уведомление представляется не позднее 1 марта года, следующего за годом признания налоговым резидентом России.

Необходимо подать, если физическое лицо ( налоговый резидент РФ) признаётся контролирующим лицом, например, если владеет более чем 25% долей/акций в иностранной компании или же владеет более чем 10% долей/акций иностранной компании (совместно с супругой/супругом и несовершеннолетними детьми) и одновременно доля владения физических лиц – налоговых резидентов РФ в этой компании составляет более 50%. Это правило применяется также к иностранным структурам без образования юридического лица (фондам, трастам и пр., далее – ИСБОЮЛ). При этом контролирующим лицом ИСБОЮЛ также может признаваться его учредитель или лицо, осуществляющее над ним контроль.

Срок представления – не позднее 20 марта года, следующего за налоговым периодом, в котором контролирующее лицо признаёт либо доход в виде прибыли контролируемой компании, либо убыток контролируемой иностранной компании. Например, если 31 декабря 2017 года оканчивается календарный год, за который определяется прибыль (убыток) контролируемой иностранной компании или составляется её финансовая отчётность, то на 31 декабря 2018 года налоговый резидент РФ признаёт доход в виде прибыли контролируемой компании, и уведомление необходимо представить не позднее 20 марта 2019 года).

Также стоит отметить, что в отношении прибыли контролируемой иностранной компании / ИСБОЮЛ физическое лицо – налоговый резидент РФ может быть обязан уплачивать в РФ НДФЛ, – этот момент требует дополнительного анализа в каждом конкретном случае. 

Резидент РФ обязан уведомить налоговые органы по месту своего учёта (для физического лица – по месту жительства, для юридического – по месту его нахождения) об открытии (закрытии) счетов (вкладов) и об изменении реквизитов счетов (вкладов) в банке, расположенном за рубежом.

Более того, гражданин – резидент РФ, открывший счёт за пределами РФ, обязан ежегодно до 1 июня представлять в налоговый орган (по своему месту жительства) отчёт о движении средств по указанному счету[11].

В случае, если налоговые органы не были уведомлены об открытии счёета в банке, расположенном за пределами территории Российской Федерации, или средства на покупку недвижимости были переведены в нарушение Закона о валютном регулировании, такой платёж может быть признан незаконной валютной операцией, а на плательщика – резидента РФ наложен штраф в размере до 3/4 всей суммы транзакции[12];.

Граждане РФ (валютные резиденты РФ), которые имеют зарубежные счета (вклады), обязаны ежегодно в срок до 1 июня года, следующего за отчётным, предоставлять в налоговые органы по месту своего учёта отчёт о движении средств по своим зарубежным счетам (вкладам).

За нарушение порядка предоставления указанных выше уведомлений и отчётов предусмотрены следующие штрафы:

• Нарушение при подаче уведомления об участии в иностранной компании – 50 000 рублей;
• Нарушение при подаче уведомления о контролируемой иностранной компании – 100 000 рублей[13];
• Нарушение при подаче уведомления об открытии (закрытии) или изменении реквизитов банковского счёта за рубежом – от 1000 до 1500 рублей при несоблюдении сроков подачи; от 4000 до 50 000 рублей при непредоставлении информации[14];
• Нарушение при предоставлении отчёта о движении денежных средств по банковскому счёту за рубежом – от 300 до 500 рублей при нарушении срока подачи не более чем на десять дней; до 2500-3000 рублей при нарушении срока подачи более чем на 30 дней; при повторном нарушении – 20 000 рублей[15].

Однако, если в следующем календарном году срок пребывания таких резидентов РФ за границей составит менее 183 календарных дней, уведомления об открытии (изменении реквизитов, закрытии) счетов, а также отчёты о движении средств по ним необходимо будет представить в налоговые органы до 1 июня года, следующего за истёкшим.

Перевод денежных средств за рубеж для покупки недвижимости можно осуществить следующими способами:

1. перевод в качестве оплаты по договору купли-продажи на счёт продавца недвижимости;
2. перевод на свой счёт в иностранном банке.

При переводе гражданином РФ (резидентом) денежных средств по договору купли-продажи недвижимости со своего счёта, открытого в российском банке (как в валюте РФ, так и в иностранной валюте), в пользу продавца-нерезидента обслуживающий банк, как агент валютного контроля, вправе запросить у покупателя ряд документов. Среди них – документы, необходимые для идентификации плательщика и подтверждения его статуса резидента, а также для проверки экономической обоснованности платежа (в частности, договор купли-продажи недвижимости с нерезидентом-продавцом, являющийся основанием для перевода денежных средств)[16]. Кроме того, обслуживающий банк вправе запросить у клиента документы, подтверждающие источники происхождения средств[17].

При переводе на собственный счёт в банке, расположенном за пределами России, возникает необходимость уведомить налоговые органы РФ об открытии (закрытии) счёта, изменении реквизитов и движении средств по нему.

Законодательство РФ предусматривает закрытый перечень оснований, по которым денежные средства могут быть зачислены на иностранный счёт резидента. Допустимыми признаются перевод резидентом денежных средств со своего российского счёта на зарубежный[18] и поступление средств от нерезидентов в рамках отдельных операций (например, доходы от сдачи в аренду иностранного имущества[19]).

Расплачиваться за приобретаемую иностранную недвижимость наличными нецелесообразно по двум причинам.

Во-первых, законодательство многих зарубежных стран в целях противодействия легализации денежных средств существенным образом ограничивает наличные расчёты (особенно при значительной сумме платежа).

Во-вторых, при вывозе из РФ валюты РФ и иностранной валюты и её последующем ввозе на территорию иностранного государства может потребоваться заполнить таможенную декларацию и подтвердить источник происхождения средств.

Денежные средства, которые являются арендной платой за недвижимость за границей, могут быть получены арендодателем – резидентом РФ на валютный счёт в уполномоченном российском банке.

Однако в случае, если резидент РФ желает получить такие денежные средства на свой счёт в банке страны сдачи недвижимости в аренду, то законность такой операции зависит от страны, в которой недвижимость сдаётся.

Согласно действующему законодательству резиденты РФ могут получать денежные средства в качестве дохода от аренды на свои счета в иностранных банках только в том случае, если такие банки расположены в странах – членах ФАТФ и ОЭСР[20]. Такими странами, например, являются Великобритания, Германия, Италия, Люксембург.

Таким образом, если объект недвижимости находится и сдаётся в аренду на территории Республики Кипр, которая не является членом ФАТФ и ОЭСР, а арендатор или арендодатель не желает сотрудничать с российским банком, то можно осуществить перевод денежных средств на валютный счёт (при его наличии) арендодателя в банке, расположенном на территории, например, Германии.

Доход российского налогового резидента от сдачи в аренду зарубежной недвижимости считается доходом для целей налогообложения в РФ и облагается НДФЛ по ставке 13%. В то же время такой доход может подлежать налогообложению и на территории иностранного государства, где расположена недвижимость.

Соглашения об избежании двойного налогообложения между РФ и страной, где находится недвижимость, могут помочь избежать повторного налогообложения дохода от аренды в РФ.

Резидент РФ имеет право зачислять денежные средства от продажи имущества (в том числе недвижимости) на свои зарубежные банковские счета, минуя уполномоченные российские банки. Однако данное правило действует только в том случае, если недвижимость находится на территории государства – члена ОЭСР или ФАТФ и такое иностранное государство присоединилось к многостороннему Соглашению компетентных органов об автоматическом обмене финансовой информацией от 29 октября 2014 года или имеет с Российской Федерацией действующее двустороннее международное соглашение, предусматривающее автоматический обмен финансовой информацией.[21]. При этом счёт, на который поступят средства в качестве оплаты по договору купли-продажи недвижимости, должен быть открыт в банке страны нахождения такой недвижимости.