Airbnb ile kiraya vermek mümkün mü?

Airbnb Türkiye'de: özgürlük mü, illüzyon mu?

Daha birkaç yıl önce Antalya veya Alanya'da Airbnb üzerinden daire kiralamak hemen hemen her mülk sahibi için mümkündü – platforma kaydolmak ve fotoğraf yüklemek yeterliydi. Türkiye'nin tatil bölgeleri her yıl milyonlarca turisti ağırlıyor, kısa süreli kiralama sahiplerine özellikle yüksek sezonda düzenli gelir getiriyordu. Ancak 2023 sonundan itibaren oyunun kuralları kökten değişti. Bugün "Airbnb ile Türkiye'de kiraya vermek mümkün mü?" sorusunun net bir "evet" ya da "hayır" cevabı yok – her şey mevzuata uyup uymadığınıza bağlı.

Türk devleti, kısa süreli kiralama pazarını sıkı bir şekilde düzenleme yoluna gitti. Bunun nedeni, kayıt dışı sektörün hızla büyümesi: Kültür ve Turizm Bakanlığı'nın tahminlerine göre on binlerce konut, vergi ödenmeden ve misafir güvenliği kontrol edilmeden turistlere kiralanıyordu. Şimdi her mülk sahibinin bilmesi gerekenleri inceleyelim.

7464 Sayılı Yasa: ev sahipleri için neler değişti

Türkiye'de kısa süreli kiralamayı düzenleyen ana belge, 2023 sonunda kabul edilen 7464 Sayılı "Turizm Konut Kiralama Kontrolü" Yasasıdır. Hükümleri 1 Ocak 2024'te yürürlüğe girdi ve 2025'ten itibaren tam olarak uygulanmaya başlandı. Yasanın özü basittir: bir konutun yılda 100 günden az süreyle kiralanması turistik faaliyet sayılır ve zorunlu lisans gerektirir.

Yasa öncesinde kısa süreli kiralama piyasası gri bir alanda bulunuyordu: resmi olarak yalnızca belediye düzenlemeleri ve vergi kanunu genel hükümleri ile şekilleniyordu. Artık devlet merkezi bir sistem kurdu: lisans Kültür ve Turizm Bakanlığı tarafından veriliyor, kurallara uyum denetimi ise vergi dairesinden jandarmaya kadar birden fazla kurum tarafından yapılıyor.

Yabancı mülk sahipleri için özellikle önemli olan: yasa, Türk vatandaşları ile yerleşik olmayanlar arasında hiçbir ayrım yapmamaktadır. Bodrum, Kaş veya İstanbul'da bir daireniz varsa ve turistlere günlük kiralama yapmayı planlıyorsanız, yerli halkla aynı kurallara uymak zorundasınız.

Kimlerin lisansa ihtiyacı var, kimlerin yok

Yasal ve yasa dışı kiralama arasındaki sınır, net bir kritere – kiralama süresine – dayanır. Konutu 100 gün ve daha uzun süreyle tek bir kiracıya uzun dönemli sözleşme ile kiralıyorsanız, turistik lisans gerekmez. Bu durumda ilişkiler olağan kira sözleşmesi ile düzenlenir ve sadece vergi dairesine gelir beyan edersiniz.

Ancak 100 güne kadar olan kiralamalar – 3-7 günlük birkaç ayrı rezervasyon da olsa – 7464 Sayılı Yasa kapsamına girer. Airbnb ve Booking.com gibi platformlar artık ev sahiplerinin lisanslarını kontrol etmek ve kayıt numarası olmayan ilanları kaldırmak zorundadır.

Ayrıca bir istisna belirtmek gerekir: konut zaten turizm işletme belgesine (Turizm İşletmesi Belgesi) sahipse, yeni yasa uyarınca yeniden lisans alınması gerekmez. Bu, daha önce sınıflandırma yapılmış mini oteller ve apart kompleksleri için geçerlidir.

Kısa süreli kiralama lisansı nasıl alınır

İzin belgesi (Turizm Konutu İzin Belgesi) alma süreci birkaç aşamadan oluşur ve ayrıntılara dikkat gerektirir. İşte adım adım algoritma:

1. Bina sahiplerinin onayı. Daireniz çok daireli bir binadaysa, tüm daire sahiplerinin oybirliği ile kararı gereklidir (634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca). Bu, birçok ev sahibi için en büyük engeldir: karşı çıkan tek bir komşu tüm süreci engelleyebilir. Müstakil evler için bu şart yoktur.
2. Belgelerin hazırlanması. İstenen belgeler: tapu (mülkiyet belgesi), kimlik (Türk vatandaşları için kimlik, yabancılar için ikamet izni veya pasaport), güncel tapu kaydı, üçüncü şahıs sorumluluk sigortası ve yangın güvenliği standartlarına uygunluk belgeleri.
3. Başvurunun yapılması. Evrak paketi ile birlikte başvuru, konutun bulunduğu ildeki Kültür ve Turizm Bakanlığı il müdürlüğüne yapılır. Uygulamada birçok mülk sahibi, süreci "anahtar teslim" yürüten lisanslı emlak ajanslarına veya hukuk firmalarına başvurur.
4. Tabelanın alınması. Başvuru onaylandıktan sonra, sahibine kiralanan mekânın girişine asılması gereken resmi bir tabela (plaket) verilir – bu, konutun yasal statüsünü gösterir.

Başvurunun işlem süresi, ile ve kurum yoğunluğuna bağlı olarak 2 ila 8 hafta arasında değişir. Kayıt masrafları idari harçları ve aracılar kullanılıyorsa acente ücretini içerir – kesin rakamlar bölge ve konutun karmaşıklığına göre değişir.

Vergiler: devlete ne kadar ödenecek

Türkiye'de kısa süreli kira geliri, artan oranlı gelir vergisine tabidir. 2025–2026 yılları için geçerli eşikler şunlardır:

• yılda 58.000 TL'ye kadar – vergiden muaftır (kira geliri için istisna tutarı);
• 58.000 ila 150.000 TL – oran %15;
• 150.000 ila 370.000 TL – oran %20;
• 370.000 ila 1.900.000 TL – oran %27;
• 1.900.000 TL üzeri – oran %35 (yerleşikler için) ve Türkiye'de başka gelir kaynağı olmayan yerleşik olmayanlar için %40'a kadar.

Önemli bir ayrıntı: vergi toplam gelir üzerinden değil, net kâr üzerinden hesaplanır. Gelirden, belgelenmiş giderler – kamu hizmetleri, onarım, sigorta, platform komisyonları ve mobilya amortismanı – düşülebilir. Ayrıca yerleşik olmayanlar için Türkiye ile vergi mukim oldukları ülke arasındaki çifte vergilendirmeyi önleme anlaşmaları hükümleri uygulanır.

Gelir beyannamesi her yıl, raporlama yılını takip eden yılın 25 Mart tarihine kadar verilmelidir. Gecikme cezai yaptırımlara ve faiz uygulanmasına yol açar.

e-GUEST sistemi: zorunlu misafir kaydı

Yeni başlayan ev sahiplerinin sıkça unuttuğu bir diğer yenilik, elektronik misafir kayıt sistemi e-GUEST'tir. 2024'ten itibaren her lisanslı mülk sahibi, gelen turistlerin verilerini tek bir veritabanına iletmekle yükümlüdür. İletilecek bilgiler şunlardır: ad, soyadı, uyruğu, pasaport bilgileri ve konaklama tarihleri.

Sistem jandarma ve göç idaresi ile entegredir, bu da yetkililerin kaçak göçmenleri tespit etmesine ve vize rejimine uyumu denetlemesine olanak tanır. Mülk sahibi için bu, ek idari yük getirir ancak kayıttan kaçınmak lisansın iptaline kadar varan ciddi sonuçlar doğurur.

Cezalar: yasa dışı kiralamanın bedeli

Türk yetkililer kararlıdır. 7464 Sayılı Yasa'nın cezai yaptırımları, Akdeniz'deki kısa süreli kiralama sektörünün en ağırları arasındadır:

• Lisanssız kiralama – tespit edilen her konut için 100.000 TL ceza. İhlal 15 gün içinde giderilmez ve kiralama sürdürülürse, tutar üç katına çıkarak 1.000.000 TL'ye ulaşabilir.
• Platformda lisans numarası olmadan ilan verme – 100.000 ila 500.000 TL ceza. Platform, bildirimden sonraki 24 saat içinde bu ilanı kaldırmakla yükümlüdür.
• Girişte tabela bulunmaması – 50.000 TL'ye kadar ceza.
• e-GUEST üzerinden misafir kaydı kurallarının ihlali – lisansın askıya alınmasına kadar idari sorumluluk.

Cezaların yanı sıra, ihlal yapan mülk sahibi rezervasyon platformlarında engellenme riskiyle karşı karşıyadır. Airbnb, Türk lisanslarının otomatik doğrulamasını başlattı ve denetimden geçmeyen ilanları kendiliğinden kaldırıyor. Yasağın ardından hesabı geri almak son derece zordur.

Alternatif olarak uzun dönemli kiralama

Düzenlemelerin sıkılaşmasıyla birlikte birçok mülk sahibi uzun dönemli kiralamaya yöneliyor. Konutun 100 gün ve üzeri süreyle kiralanması turistik lisans gerektirmez, misafirlerin e-GUEST'e kaydedilmesi zorunlu değildir ve komşuların onayını alma zorunluluğunu ortadan kaldırır. Tek gereklilik, standart bir kira sözleşmesi ve yıllık vergi beyannamesidir.

Bu yaklaşımın artıları: yıl boyunca istikrarlı gelir, asgari bürokrasi ve denetim risklerinin olmaması. Eksileri: Türkiye'nin tatil bölgelerinde uzun dönemli kira getirisi genellikle yüksek sezonda günlük kiralamadan daha düşüktür – bazen aradaki fark %30–50'ye ulaşır.

Mülk sahipleri için pratik tavsiyeler

Lisans sürecini tamamlamış ev sahiplerinin gerçek deneyimlerine dayanarak birkaç öneri sıralanabilir:

• Komşularla başlayın. Evrak işlerine yatırım yapmadan önce, kat malikleri toplantısı yapın ve yazılı onay alın. Tek bir ret, tüm çabayı sıfırlayabilir.
• Profesyonellerden yararlanın. Türkçe bilmeden ve idari prosedürleri tanımadan kendi başınıza lisans çıkartmak hatalara ve sürecin uzamasına yol açabilir. Lisanslı bir acente veya avukatın hizmetleri, hız ve ceza riskinin olmaması sayesinde kendini amorti eder.
• Giderlerin kaydını tutun. Tüm fiş ve makbuzları saklayın – vergi matrahını düşürürler. Kamu hizmetleri, sigorta, Airbnb komisyonu, nevresim değişimi ve hatta internet gider olarak dikkate alınabilir.
• Platformun durumunu kontrol edin. İlan yayınlamadan önce, seçtiğiniz servisin (Airbnb, Booking.com, Vrbo) Türk lisanslarıyla düzgün çalıştığından ve otomatik moderasyon sırasında ilanınızı kaldırmayacağından emin olun.
• Değişiklikleri takip edin. Mevzuat gelişmeye devam ediyor: Ekim 2025'te, denetimi güçlendiren ve denetleyici kurumların yetkilerini genişleten değişiklikler kabul edildi. Düzenli olarak uzmanlara danışın.

Sonuç: bu işe değer mi

Türkiye'de Airbnb üzerinden mülk kiralamak mümkündür – ancak yalnızca mevzuata tam uyum sağlanırsa. Turistik lisans almak, misafirleri e-GUEST'e kaydetmek, vergi ödemek ve komşularla anlaşmak, bir zamanlar basit olan süreci devlet tarafından düzenlenen ve denetlenen bir faaliyete dönüştürdü.

Yasallaşma sürecinin tüm aşamalarından geçmeye hazır olanlar için kısa süreli kiralama yüksek getirili bir araç olmaya devam ediyor: Türkiye'ye turist akışı istikrarlı bir şekilde artıyor ve prestijli bölgelerdeki kaliteli konutlar sürekli talep görüyor. Ancak bürokratik yüke ve ek masraflara hazır olmayanlar için, daha az kârlı ama düzenleyici risklerden arınmış olan uzun dönemli kiralamayı düşünmek mantıklıdır.

Sonuçta "mümkün" ile "imkânsız" arasındaki seçim, mülk sahibinin yasal çerçevede faaliyet göstermeye hazır olmasına bağlıdır. Türk devleti sınırları net bir şekilde belirledi: içeride yasal ve korunan bir iş, dışarıda ise cezalar, engellemeler ve itibar kaybı vardır.