Oturum izni aldıktan sonra gayrimenkul satılabilir mi?
Türkiye'de oturma izni gayrimenkul ile nasıl ilişkilidir?
Türkiye'de gayrimenkul satın alımına dayalı oturma izni (ikamet), ülkede 90 günden fazla yasal olarak kalmanın en popüler yollarından biridir. Konut sahibi yabancılar, çoklu uzatma hakkı ile 1-2 yıl süreli kısa dönem oturma izni alabilirler. Dayanak, mülkiyet belgesi olan TAPU'dur.
Ekim 2023'ten itibaren Türk makamları şartları sıkılaştırdı: bazı bölgelerde oturma izni için asgari gayrimenkul değeri 200.000 $'dır. Ayrıca, mülk yabancılar için 'açık' sayılan mahallede olmalıdır — bu mahallelerin listesi periyodik olarak güncellenmektedir.
Gayrimenkul satıldığında oturma iznine ne olur?
Bu, birçok mal sahibini endişelendiren kilit sorudur. Cevap, oturma izninin hangi temelde alındığına bağlıdır.
Oturma izni TAPU temelinde alındıysa
Tam olarak gayrimenkul sahipliğine dayalı düzenlenen kısa dönem oturma izni, doğrudan mülke bağlıdır. Bir daire veya evin satılması, ülkede kalma için yasal dayanağın ortadan kalkması anlamına gelir. Pratikte şu şekilde işler:
- İkamet işlem günü anında iptal edilmez — teknik olarak kartın geçerlilik süresi dolana kadar Türkiye'de kalabilirsiniz;
- Satıştan sonra oturma iznini uzatmak mümkün değildir — uzatma başvurusunda göç idaresi TAPU'nun güncelliğini kontrol eder ve artık mal sahibi olmadığınızı tespit ederek reddeder;
- Makamlar, ikamete dayanak olan mülkün satıldığını tespit ederlerse oturma iznini erken iptal etme hakkına sahiptir.
Dolayısıyla, resmi olarak gayrimenkul satılabilir, ancak buna dayalı oturma iznini kaybedersiniz — hemen değilse bile, ilk uzatma girişiminde.
Oturma izni başka temellerde alındıysa
İkametiniz TAPU'ya değil, örneğin kira sözleşmesine (turistik oturma izni), iş sözleşmesine veya ailevi duruma dayanıyorsa tamamen farklı bir durum söz konusudur. Bu durumlarda gayrimenkul satışı statüyü etkilemez — önceki temele dayanarak ülkede kalmaya devam edersiniz.
Yatırım yoluyla vatandaşlık: özel satış kuralları
Yatırım yoluyla Türk vatandaşlığı programı özel ilgiyi hak ediyor. 400.000 $ ve üzeri bir gayrimenkul satın alıp vatandaşlık başvurusu yaptıysanız, katı bir kısıtlama geçerlidir: TAPU tescil tarihinden itibaren 3 yıl boyunca mülk satılamaz. Bu koşul yasal olarak belirlenmiştir ve sıkı şekilde denetlenir.
- Erken satış durumunda makamlar, başvuruya dahil edilen tüm aile üyelerinin hem vatandaşlığını hem de oturma iznini iptal etme hakkına sahiptir;
- İşlem, kuralları atlatmak için önceden planlanmış olarak kabul edilirse, vatandaşlık geriye dönük olarak iptal edilebilir;
- Üç yıllık süre dolduktan sonra gayrimenkul serbestçe satılabilir — pasaport sonsuza kadar sizde kalır.
Gayrimenkul satışından sonra oturma izni nasıl korunur?
Mülkü satmayı planlıyor ve aynı zamanda Türkiye'deki yasal statünüzü kaybetmek istemiyorsanız, birkaç strateji vardır:
- Satıştan önce oturma iznini başka bir temele yeniden düzenleyin. Örneğin, uzun süreli kira sözleşmesi yapıp turistik ikamet başvurusunda bulunmak veya yerel bir işverenle iş sözleşmesi düzenlemek;
- Başka bir gayrimenkul satın alın ve oturma iznini yeni TAPU'ya göre yeniden düzenleyin — böylece dayanaktaki kopukluk asgari düzeyde olur;
- Uzun dönem oturma izni almayı bekleyin. Türkiye'de kısa dönem oturma izniyle 8 yıl kesintisiz ikamet ettikten sonra, yabancı belirli bir mülke bağlı olmayan süresiz oturma izni (daimi ikamet benzeri) başvurusu yapabilir;
- Vatandaşlık alın — oturma izniyle 5 yıl ikametten sonra vatandaşlığa kabul başvurusu yapılabilir (sürenin kısaltıldığı 400.000 $'lık yatırım programıyla karıştırılmamalıdır).
Özet: temel çıkarımlar
Türkiye'de oturma izni aldıktan sonra gayrimenkul satışı yasal olarak mümkün bir işlemdir, ancak önemli sonuçları vardır:
- TAPU'ya dayalı oturma izni mülke bağlıdır — satıştan sonra uzatılamaz ve statü iptal edilebilir;
- Diğer temellere dayalı oturma izni (kira, iş, aile) gayrimenkul satışından etkilenmez;
- Yatırım yoluyla vatandaşlık mülkün en az 3 yıl elde tutulmasını zorunlu kılar;
- Statüyü kaybetmemek için, oturma izni için önceden alternatif bir dayanak hazırlamak — kira, yeni satın alma veya iş sözleşmesi — faydalıdır.
Satış öncesinde mutlaka bir göçmenlik avukatına danışmanız önerilir: Türkiye'deki kurallar sık sık değişir ve yalnızca güncel bilgi sizi oturma iznini kaybetmekten korur.
