Für Ausländer sind in der Türkei neue Regeln für den Kauf und Verkauf von Immobilien in Kraft getreten

Die neuen Regeln traten am 4. März 2019 in Kraft. Sie werden im Rundschreiben Nr. 1795 genauer beschrieben. Dabei geht es insbesondere um die obligatorische Einholung eines Expertengutachtens für türkische Immobilien, die ein ausländischer Staatsbürger kaufen oder verkaufen möchte.

Neue Regeln – neue Steuerpolitik

Die Einführung neuer Spielregeln wird es dem Staat ermöglichen, den türkischen Immobilienmarkt an internationale Normen und Regeln anzupassen und statistische Daten über die tatsächlichen Wohnkosten in den einzelnen Gebieten zu sammeln. Letzteres wird es ermöglichen, die Steuerpolitik korrekter anzuwenden und zusätzliche Einnahmen für den Haushalt zu erzielen.

Vor Inkrafttreten des Rundschreibens Nr. 1795 war im Tapu (Eigentumsbescheinigung für Immobilien in der Türkei) angegeben, für welche unterbewertete Immobilie Kaufsteuer zu zahlen war. Nun muss ein ausländischer Staatsbürger bei der Registrierung einer Immobilie ein Sachverständigengutachten erhalten, in dem die tatsächlichen Wohnkosten angegeben sind. Und auf der Grundlage dieses Betrags zahlen Sie Steuern auf die Eintragung von Eigentumsrechten.

Derzeit wurde die Steuer vorübergehend auf 3 % des Immobilienwertes gesenkt und gilt bis Ende März 2019. Ab April beträgt sie 4 %.

Es gibt auch eine Einkommensteuer für Entwickler und Eigentümer von Zweitimmobilien, die seit weniger als fünf Jahren Eigentümer dieser Immobilien sind. Sie beträgt 20 % der Differenz zwischen Kaufpreis und Verkaufspreis. Nach türkischem Recht ist der Eigentümer einer Immobilie erst nach fünf Jahren Besitz von dieser Steuer befreit.

Beispielsweise kaufte eine Person eine Wohnung in der Türkei und zeigte einen unterbewerteten Preis von 100.000 Lira an. Zwei Jahre später beschloss ich, meine Immobilie zu verkaufen. Er erhält von einem akkreditierten Unternehmen ein Gutachten (heute ist auch beim Verkauf einer Wohnung ein Gutachten erforderlich), aus dem hervorgeht, dass die Kosten für die Wohnung 300.000 Lira betragen. Nun muss das Objekt zu diesem Preis verkauft werden, und dieser Betrag ist im Tapu angegeben. Es gab eine dokumentierte Differenz zwischen dem Kaufpreis und dem Verkaufspreis von 200.000 Lira. Dennoch muss der Verkäufer auf diese Differenz Einkommensteuer in Höhe von 20 % zahlen, in diesem Fall 40.000 Lira.

Ergibt die Untersuchung einen höheren Wert als den, zu dem der Eigentümer tatsächlich bereit ist, die Wohnung zu verkaufen, kann er in der Tapa den niedrigeren Wert angeben, den er benötigt, die Differenz zum Betrag des Gutachtens muss jedoch trotzdem versteuert werden. Auch auf mögliche Steuerprüfungen muss der Verkäufer vorbereitet sein.

Natürlich versteht der Staat sehr gut, welche Spielregeln zuvor auf dem Markt galten, und Experten gehen davon aus, dass er bei der Kontrolle von Transaktionen nicht so gewissenhaft vorgehen wird. Aber tatsächlich weiß niemand, was in der Realität passieren wird.

Ein ausländischer Staatsbürger ist nicht allein auf diesem Gebiet

Nun wird ein ausländischer Staatsbürger, der sich entscheidet, Immobilien in der Türkei zu kaufen oder zu verkaufen, nicht mit dem ungewohnten türkischen System, mit skrupellosen Maklern oder Entwicklern allein gelassen. Ihm liegt ein Sachverständigengutachten vor, in dem alle Merkmale des Kaufgegenstandes aufgeführt sind.

Die Bewertung wird von lizenzierten Unternehmen der Banking Regulation and Supervision Agency (BDDK) sowie des Capital Markets Council (SPK) erstellt.

Die Prüfung ist kostenpflichtig. Die Kosten hängen von der Gegend ab, in der sich die Immobilie befindet, und von den Gebühren, die die Gemeinde für die Ausstellung von Dokumenten an Sachverständige erhebt. Heute beträgt es durchschnittlich 1.000 Lira, inklusive Mehrwertsteuer.

Die Prüfung muss bezahlt und abgeschlossen sein, bevor die Unterlagen zur Tapu-Registrierung eingereicht werden. Das Gesetz regelt nicht, wer diese Untersuchung bezahlen soll, und dies bleibt vorerst der Vereinbarung der Parteien überlassen. Es ist jedoch zu berücksichtigen, dass in vielen Regionen die mit dem Immobilienerwerb verbundenen Zusatzkosten traditionell vom Käufer getragen werden, sodass die Zahlung für die Prüfung auch von seinem Konto abgebucht werden kann.

Der Bericht ist drei Monate ab Ausstellungsdatum gültig.

Die Beurteilung wird folgende Informationen enthalten:

• Katasterdaten des Standorts, auf dem sich die Immobilie befindet;
• die Fläche des Grundstücks, die dem neuen Eigentümer gehört (proportional zur Größe der gekauften Wohnung);
• Art des Objekts;
• Vorhandensein/Fehlen einer Inbetriebnahmeurkunde des Hauses, in dem sich das Objekt befindet (iskan) und der Erlaubnis zur Nutzung des Grundstücks oder seines unabhängigen Teils;
• Der geschätzte Wert der Immobilie, angegeben in Lira. Wenn das Objekt noch nicht gebaut ist, wird im Gutachten der zukünftige Wert angegeben, also der Preis zum Zeitpunkt der Fertigstellung des Objekts;
• Plan des Objekts und seiner Fläche;
• Vorhandensein/Fehlen aller möglichen Arten von Belastungen auf diesem Grundstück;
• Beschreibung des Gebiets, in dem das Objekt gekauft wird, um seine zukünftige Liquidität zu bestimmen usw.

Die Lira-Preise werden steigen

Mit der Einführung des neuen Rundschreibens wird der Wert von Immobilien in Lira steigen. Und vor allem im Primärmarkt. Entwickler, die sich auf die neuen Regeln konzentrieren, werden die Höhe der Einkommensteuer in den Preis einbeziehen.

Es besteht auch die Möglichkeit, dass ausländische Staatsbürger, die sich für den Kauf von Wohnraum bei einem Bauträger entscheiden, mit einer Ablehnung durch diesen konfrontiert werden. Tatsache ist, dass es heute Bauträger auf dem Markt gibt, die bereits Wohnanlagen gebaut haben, in den Unterlagen einen Preisnachlass angegeben und die Immobilien zum Verkauf angeboten haben. Die verabschiedeten neuen Spielregeln verpflichten die Bauträger jedoch dazu, jedem Ausländer, der sich für den Kauf einer Immobilie entscheidet, den tatsächlichen Wert einer Immobilie zu zeigen. Und das Unternehmen könnte vor einem Dilemma stehen: Verkaufen und Einkommensteuer zahlen oder den Ausländer ganz ablehnen.

Aufgrund der Krise im Land und der geringen Käuferzahl unter den Türken bekräftigen jedoch viele Entwickler ihre Bereitschaft, weiterhin mit ausländischen Bürgern zusammenzuarbeiten.

Darüber hinaus ist das Rundschreiben Nr. 1795 nur der erste Schritt des Staates. Bis Ende dieses Jahres beabsichtigen die türkischen Behörden, diese Regeln für türkische Staatsbürger einzuführen. Ein Pilotprojekt startet heute in Ankara, im Bezirk Canka. Um Immobilien verkaufen oder kaufen zu können, müssen türkische Staatsbürger nun ein Gutachten über die Immobilie einholen. Und so gelten die Bestimmungen dieses Gesetzes ab Ende 2019 für alle Käufer.

Wenn man das Gesetz im Maßstab betrachtet, dann ist dies der richtige Schritt – hin zu einem zivilisierten Immobilienmarkt. Natürlich gibt es eine Reihe von Nachteilen und Mängeln, da das Gesetz innerhalb von zwei Wochen verabschiedet wurde und daher höchstwahrscheinlich noch bestimmte Änderungen vorgenommen werden können.