Wie überträgt man eine Immobilie auf Verwandte?

Warum eine Immobilie auf Verwandte umschreiben?

Die Übertragung von Immobilien auf Angehörige ist in der Türkei eine gängige Praxis. Die Gründe können unterschiedlich sein: der Wunsch, Vermögen zu Lebzeiten an die Kinder weiterzugeben, familiäre Umstrukturierung von Vermögenswerten, Vorbereitung der Erbfolge oder ein Eigentümerwechsel innerhalb der Familie ohne tatsächlichen Marktverkauf. Das türkische Recht sieht drei Hauptwege für eine solche Übertragung vor: Schenkung, Kauf und Erbschaft. Jeder Weg hat seine eigenen steuerlichen Folgen, erforderlichen Unterlagen und verfahrensspezifische Besonderheiten. Sehen wir uns alle Varianten im Detail an, damit Sie den vorteilhaftesten und bequemsten Weg wählen können.

Weg 1: Schenkung der Immobilie

Die Schenkung (hibe) ist die unentgeltliche Übertragung des Eigentums vom Schenker auf den Beschenkten. In der Türkei wird dieses Rechtsgeschäft über das Katasteramt (Tapu Müdürlüğü) abgewickelt und unterliegt der Schenkungsteuer nach einem progressiven Tarif, der im Gesetz Nr. 7338 über die Schenkung- und Erbschaftsteuer festgelegt ist.

Sätze der Schenkungsteuer

Anders als beim Kauf, bei dem eine feste Steuer von 4 % des Katasterwerts anfällt, wird die Schenkungsteuer nach einem progressiven Tarif berechnet. Für die Jahre 2024–2025 gelten folgende Schwellenwerte:

• bis 2.400.000 Türkische Lira – 1 %;
• von 2.400.000 bis 5.700.000 Lira – 3 %;
• über 5.700.000 Lira – 10 % und mehr, bis zu 30 % für große Beträge.

Auf den ersten Blick erscheint die Schenkung günstiger als der Kauf, insbesondere bei preiswerten Objekten. Wichtig ist jedoch, dass die Steuerschwellen jedes Jahr neu festgelegt werden und der im Tapu eingetragene Katasterwert von der Gemeinde neu berechnet werden kann. Zudem wird der Beschenkte zum Steuerschuldner und muss eine Erklärung abgeben sowie die Steuer fristgerecht zahlen – andernfalls fallen Säumniszuschläge an.

Wann ist eine Schenkung sinnvoll?

Eine Schenkung ist dann zweckmäßig, wenn der Katasterwert des Objekts 2,4 Mio. Lira nicht übersteigt und Sie die 4-prozentige Grunderwerbsteuer vermeiden möchten. Auch eignet sich dieser Weg, wenn die Übertragung zwischen engsten Angehörigen (Eltern – Kinder, Ehegatten) erfolgt und keine spätere Weiterveräußerung beabsichtigt ist. Entscheidet sich der Beschenkte jedoch später für einen Verkauf, muss er – genau wie bei jeder anderen Erwerbsart – die Kapitalertragsteuer entrichten.

Weg 2: Kauf zwischen Verwandten

Formal handelt es sich um ein gewöhnliches Kaufgeschäft, bei dem Verkäufer und Käufer verwandt sind. Aus rechtlicher Sicht unterscheidet es sich nicht von einem marktüblichen Verkauf an eine fremde Person. Der Hauptvorteil ist die vollständige Transparenz und das Fehlen späterer steuerlicher Beanstandungen.

Grunderwerbsteuer

Beim Kauf fällt die Grunderwerbsteuer (Tapu Devir Vergisi) an – 4 % des im Tapu ausgewiesenen Katasterwerts. Laut Gesetz wird die Steuer hälftig geteilt: 2 % zahlt der Verkäufer, 2 % der Käufer. In der Praxis übernimmt der Käufer häufig die gesamten 4 % – dies ist Verhandlungssache.

Warum der Kauf günstiger sein kann als die Schenkung

Liegt der Katasterwert der Immobilie hoch (beispielsweise ab 5,7 Mio. Lira), kann die Schenkungsteuer nach dem progressiven Tarif 10 % und mehr betragen, während die festen 4 % beim Kauf deutlich niedriger sind. Deshalb ist es vor der Wahl des Übertragungsweges äußerst wichtig, die steuerliche Belastung zu vergleichen und beide Varianten auf Basis des aktuellen Katasterwerts des Objekts durchzurechnen. In vielen Fällen erweist sich der Kauf zwischen Verwandten als wirtschaftlich vernünftigere Lösung.

Weg 3: Erbschaft

Die Übertragung von Immobilien durch Erbschaft ist der dritte Weg, der sowohl durch Testament als auch kraft Gesetzes (bei Fehlen eines Testaments) vollzogen werden kann. Das türkische Erbrecht legt eine Rangfolge der Erben fest: In erster Linie erben der Ehegatte und die Kinder, in zweiter Linie die Eltern, in dritter Linie die Geschwister.

Testament in der Türkei

Ein Ausländer, der in der Türkei Immobilien besitzt, kann bei einem türkischen Notar ein Testament errichten. Dies ist besonders zu empfehlen, da es das Erbscheinsverfahren für seine Angehörigen erheblich beschleunigt und vereinfacht. Das Testament wird in schriftlicher Form in Anwesenheit von zwei Zeugen errichtet und vom Erblasser unterzeichnet. Ein im Ausland errichtetes Testament kann ebenfalls in der Türkei anerkannt werden, bedarf dann jedoch der Legalisation – durch Apostille (wenn das Land dem Haager Übereinkommen beigetreten ist) oder durch konsularische Beglaubigung.

Erbschaftsteuer

Die Erbschaftsteuer in der Türkei wird ebenfalls durch das Gesetz Nr. 7338 geregelt und nach einem progressiven Tarif erhoben: von 1 % bis 10 %, abhängig vom Wert des vererbten Vermögens. Dabei unterliegt in der Türkei belegenes Immobilienvermögen der Besteuerung – unabhängig von der Staatsangehörigkeit des Erblassers und der Erben.

Erforderliche Unterlagen für die Umschreibung

Unabhängig vom gewählten Weg benötigen Sie folgende Standardunterlagen:

• Tapu (Tapu Senedi) – Original der Eigentumsurkunde;
• Reisepässe beider Seiten (für Ausländer mit notariell beglaubigter türkischer Übersetzung);
• Steuernummer (Vergi Numarası) – sowohl Schenker/Verkäufer als auch Beschenkter/Käufer müssen eine türkische Steuernummer besitzen;
• Verkehrswertgutachten – Bewertungsbericht eines akkreditierten Sachverständigen;
• Bescheinigung über die Steuerfreiheit hinsichtlich der Grundsteuer (Emlak Vergisi) und der Nebenkosten;
• DAB (Döviz Alım Belgesi) – für Ausländer, Nachweis der Devisenumrechnung (bei entgeltlichem Geschäft);
• Obligatorischer Dolmetscher – bei Beteiligung eines ausländischen Staatsangehörigen ist die Anwesenheit eines vereidigten Dolmetschers im Katasteramt zwingend erforderlich.

Schritt-für-Schritt-Verfahren zur Umschreibung

1. Beratung durch einen Fachmann. Vor Beginn des Verfahrens wird dringend empfohlen, einen türkischen Rechtsanwalt oder einen lizenzierten Immobilienmakler hinzuzuziehen, um den optimalen Übertragungsweg zu wählen und die Steuerlast zu berechnen.
2. Einholung eines Bewertungsberichts. Beauftragen Sie einen akkreditierten Gutachter mit der Erstellung eines offiziellen Bewertungsberichts. Dieser Wert dient als Grundlage für die Steuerberechnung.
3. Zusammenstellung der Unterlagen. Stellen Sie die vollständigen Unterlagen zusammen, einschließlich der Übersetzung der Reisepässe und der Beschaffung der Steuernummern für alle Beteiligten.
4. Antragstellung beim Katasteramt. Beide Seiten (oder ihre bevollmächtigten Vertreter) reichen die Unterlagen beim Tapu Müdürlüğü am Belegenheitsort der Immobilie ein. Bei Beteiligung eines Ausländers ist die Anwesenheit eines vereidigten Dolmetschers zwingend.
5. Zahlung von Steuern und Gebühren. Nach Prüfung der Unterlagen erfolgen die Berechnung und Zahlung der Grunderwerbsteuer (4 % beim Kauf) oder der Schenkungsteuer. Die Zahlung erfolgt über die Bank.
6. Erhalt des neuen Tapu. Am festgesetzten Tag (in der Regel 1–3 Werktage nach Antragstellung) erhält der neue Eigentümer den Tapu auf seinen Namen. Ab diesem Zeitpunkt geht das Eigentum offiziell auf den Beschenkten oder Käufer über.

Besonderheiten für Ausländer

Wenn Sie oder Ihr Angehöriger ausländische Staatsbürger sind, müssen einige zusätzliche Nuancen beachtet werden:

• Militärische Genehmigung. Für Ausländer holt das Katasteramt eine Überprüfung bei der Militärbehörde ein, ob sich das Objekt in einer geschlossenen Militärzone befindet. Dies ist ein Standardverfahren, das beim Erstkauf bis zu mehrere Wochen dauern kann; bei der Umschreibung zwischen Verwandten wird dieser Schritt in der Regel schneller durchlaufen, sofern die Beschränkungen bereits früher geprüft wurden.
• Beschränkungen nach Staatsangehörigkeit. Bürger bestimmter Länder unterliegen Einschränkungen beim Immobilienerwerb in der Türkei – dies sollte vorab geklärt werden, wenn der Beschenkte oder Käufer eine solche Staatsbürgerschaft besitzt.
• Aufenthaltserlaubnis und Staatsbürgerschaft. Wurde die Immobilie zuvor als Grundlage für eine Aufenthaltserlaubnis (ikamet izni) oder für die Staatsbürgerschaft durch Investition genutzt, kann sich die Umschreibung auf den Status auswirken. Beachten Sie: Ein Immobilie, die für die Staatsbürgerschaft ab 400.000 $ erworben wurde, darf drei Jahre lang nicht veräußert werden.
• Doppelbesteuerung. Klären Sie, ob zwischen der Türkei und Ihrem Heimatland ein Doppelbesteuerungsabkommen besteht – dies kann sich auf die Höhe der Schenkung- oder Erbschaftsteuer auswirken.

Fazit

Das Umschreiben einer Immobilie auf Verwandte in der Türkei ist ein durchaus zugängliches Verfahren, das jedoch sorgfältig vorbereitet werden muss. Die Kernfrage ist die Wahl zwischen Schenkung und Kauf, die unmittelbar vom Katasterwert des Objekts und dem Verwandtschaftsgrad abhängt. Bei einem relativ niedrigen Wert ermöglicht die Schenkung Steuerersparnisse; bei hochpreisigen Immobilien sind die festen 4 % Steuer beim Kauf oft günstiger als der progressive Schenkungstarif. In jedem Fall wird dringend empfohlen, einen qualifizierten türkischen Rechtsanwalt hinzuzuziehen, der die Transaktion ordnungsgemäß abwickelt, die Steuern berechnet und bürokratische Fehler vermeidet.