Immobilienkauf aus der Ferne – geht das?

Immobilienkauf in der Türkei aus der Ferne: Mythos oder Realität

Viele Ausländer, die eine Immobilie an der türkischen Küste suchen, fragen sich: kann man in der Türkei eine Immobilie aus der Ferne kaufen, ohne persönlich anzureisen? Die Antwort lautet: Ja, die türkische Gesetzgebung erlaubt eine vollständig ferngesteuerte Abwicklung des Kaufs. Allerdings gibt es einen wichtigen Punkt: Das Schlüsselelement ist eine notarielle Vollmacht, die vom Käufer persönlich ausgestellt wird.

Laut TurkStat haben Ausländer von Januar bis Oktober 2025 insgesamt 17.050 Immobilien in der Türkei erworben, und ein erheblicher Teil dieser Transaktionen wurde mithilfe einer Vollmacht durchgeführt – ohne dass der Käufer bei der Eintragung des Eigentumsrechts physisch anwesend war. Sehen wir uns an, wie das in der Praxis funktioniert.

Rechtliche Grundlage: Die notarielle Vollmacht – das wichtigste Instrument

Die türkische Gesetzgebung erlaubt eine vollständig ferngesteuerte Transaktion unter einer zwingenden Voraussetzung: Der Käufer muss persönlich eine notarielle Vollmacht (türkisch: vekaletname) für einen Vertreter ausstellen – einen Anwalt, Immobilienmakler oder eine Vertrauensperson. Genau dieses Dokument gibt dem Vertreter das Recht, im Namen des Käufers zu handeln: den Kaufvertrag zu unterzeichnen, die TAPU (Eigentumsurkunde) zu registrieren und alle weiteren notwendigen Schritte durchzuführen.

Wo kann die Vollmacht erteilt werden?

Es gibt zwei Möglichkeiten:

1. In der Türkei beim Notar. Wenn der Käufer bereits mindestens einmal im Land war – z. B. bei der Objektauswahl. Die Vollmacht wird in türkischer Sprache vor einem Notar erstellt; erforderlich sind ein Reisepass mit notariell beglaubigter Übersetzung, eine türkische Steuernummer (vergi numarası) und zwei Passfotos.
2. Im türkischen Konsulat im Ausland. Das Dokument wird außerhalb des Landes ausgestellt, dann mit einer Apostille versehen, anschließend ins Türkische übersetzt und in der Türkei beglaubigt. Dieser Weg eignet sich für diejenigen, die gar nicht anreisen möchten.

Wichtig: Die Vollmacht muss einen streng begrenzten Umfang an Befugnissen enthalten – nur für die Registrierungsvorgänge für eine bestimmte Immobilie und die Anmeldung der Anschlussnummern für Wasser und Strom. Erteilen Sie keine Generalvollmacht mit weitreichenden Befugnissen – das erhöht die Risiken.

Schritt-für-Schritt-Anleitung: So kaufen Sie eine Wohnung in der Türkei aus der Ferne

Schritt 1: Objektauswahl und Dokumentenprüfung

Die Immobiliensuche kann über lizenzierte Makleragenturen, Online-Plattformen (z. B. Sahibinden) oder auf Empfehlung erfolgen. In dieser Phase ist es äußerst wichtig, eine juristische Prüfung (Due Diligence) des Objekts durchzuführen. Der beauftragte Anwalt muss sicherstellen, dass:

• der Verkäufer tatsächlich der Eigentümer ist;
• keine Belastungen, Pfändungen oder Hypotheken auf dem Objekt liegen;
• alle Baugenehmigungen (İskan) vorliegen;
• sich die Immobilie nicht in einem für Ausländer gesperrten militärischen Sperrgebiet befindet.

Den Status der Immobilie können Sie auch selbst über das staatliche Portal e-Devlet überprüfen – das türkische System ermöglicht es, sämtliche Vorgänge mit dem Objekt aus der Ferne zu verfolgen, was das Betrugsrisiko auf ein Minimum reduziert.

Schritt 2: Erteilung der Vollmacht

Nach der Objektauswahl erteilt der Käufer dem Vertreter auf eine der beiden oben beschriebenen Weisen eine notarielle Vollmacht. In diesem Schritt ist auch die Beantragung einer türkischen Steuernummer erforderlich – dies kann online über die Webseite der türkischen Finanzverwaltung (Gelir İdaresi Başkanlığı) erfolgen.

Schritt 3: Vertragsunterzeichnung und Zahlung

Der Kaufvertrag wird vom bevollmächtigten Vertreter unterzeichnet. Die Zahlung kann per Banküberweisung direkt auf das Konto des Verkäufers erfolgen. Wichtig: Der gesamte Betrag muss im Vertrag ausgewiesen und durch Bankunterlagen bestätigt sein. Lassen Sie sich nicht auf „graue“ Modelle mit teilweiser Barzahlung ein – dies entzieht Ihnen den rechtlichen Schutz.

Schritt 4: Eintragung der TAPU

Der Vertreter des Käufers reicht die Unterlagen bei der Generaldirektion für Grundbuch und Kataster der Türkei (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü) ein. Nach Prüfung und Steuerzahlung wird das Eigentumsrecht eingetragen, und der Käufer wird Eigentümer der Immobilie. Das Original der TAPU wird dem Käufer persönlich übergeben oder per Kurierdienst zugestellt.

Risiken beim Fernkauf und wie Sie sie vermeiden

Der Fernkauf birgt gewisse Risiken, die jedoch mit dem richtigen Vorgehen beherrschbar sind:

• Betrug mit Doppelverkäufen. Ein Objekt kann an mehrere Käufer „verkauft“ werden. Schutz: Prüfung über e-Devlet und Zusammenarbeit nur mit lizenzierten Agenturen.
• Versteckte Belastungen. Auf dem Objekt kann eine Hypothek oder Pfändung lasten. Schutz: Sorgfältige juristische Prüfung vor Vertragsunterzeichnung.
• Unzuverlässige Objektinformationen. Fotos können von der Realität abweichen. Schutz: Fordern Sie eine Echtzeit-Videobesichtigung an oder beauftragen Sie einen unabhängigen Gutachter.
• Probleme mit dem Bauträger auf dem Primärmarkt. Risiko des Baustopps. Schutz: Prüfen Sie den Ruf des Bauträgers, seine bisherigen Projekte und das Vorliegen staatlicher Genehmigungen.
• Sprachbarriere. Alle Dokumente sind in türkischer Sprache verfasst. Schutz: Ziehen Sie einen vereidigten Übersetzer und einen russischsprachigen Anwalt hinzu.

Zusätzliche Kosten beim Fernkauf

Beim Fernkauf kommen zu den üblichen Kosten noch die Aufwendungen für die Vollmachterteilung (je nach Komplexität und Ausstellungsort 100 bis 300 Euro), Übersetzerdienste sowie die Vergütung des Vertreters hinzu. Die regulären Kosten umfassen:

• Grunderwerbsteuer – 4 % des Katasterwerts (wird üblicherweise zwischen Käufer und Verkäufer geteilt, in der Praxis aber oft vollständig vom Käufer getragen);
• Provision für den lizenzierten Makler – 2–4 % des Objektpreises;
• Erdbebenversicherung (DASK) – obligatorisch, die Kosten richten sich nach Fläche und Region.

Fazit: Fernkauf ist bequem, erfordert aber Vorbereitung

Eine Immobilie in der Türkei aus der Ferne zu kaufen, ist möglich, und Hunderte Ausländer tun dies jeden Monat mit Erfolg. Der Schlüssel zu einer sicheren Transaktion liegt in einer korrekt ausgestellten Vollmacht, einer gründlichen juristischen Prüfung des Objekts und der Zusammenarbeit mit lizenzierten Fachleuten. Sparen Sie nicht am Anwalt: Seine Dienste sind um ein Vielfaches günstiger als die Beseitigung der Folgen einer unsachgemäß abgewickelten Transaktion. Mit verantwortungsvollem Vorgehen erhalten Sie die ersehnte TAPU, ohne Ihre Heimatstadt zu verlassen.