Welche Mietsteuern?

Wer und wann muss die Steuer auf Mieteinnahmen in der Türkei zahlen?

Einkünfte aus der Vermietung von Immobilien (Gayrimenkul Sermaye İradı) unterliegen in der Türkei der Einkommensteuer, unabhängig davon, ob Sie steuerlicher Einwohner des Landes sind oder nicht. Das Gesetz gilt für alle gleichermaßen: türkische Staatsbürger, Ausländer mit Aufenthaltserlaubnis und Nichtansässige, die eine Immobilie besitzen und Mieteinnahmen daraus erzielen, müssen das Einkommen erklären, wenn es den vom Staat festgelegten steuerfreien Mindestbetrag übersteigt.

Das Steuerjahr in der Türkei entspricht dem Kalenderjahr. Das bedeutet, dass die Steuererklärung für Einkünfte des Jahres 2024 im Frühjahr 2025 abgegeben wird; für 2025 im Frühjahr 2026. Der übliche Abgabezeitraum ist vom 1. bis zum 31. März. Fällt der 31. März auf ein Wochenende oder einen Feiertag, verschiebt sich die Frist auf den nächsten Werktag – so wurden beispielsweise im Jahr 2025 die Erklärungen für 2024 bis einschließlich 2. April entgegengenommen.

Steuerfreier Mindestbetrag: Ab welchem Einkommen fällt die Steuer an?

Der Staat legt jedes Jahr einen Schwellenwert fest, unterhalb dessen Einkünfte aus der Vermietung von Wohnimmobilien steuerfrei bleiben. Liegt Ihr jährliches Einkommen aus der Vermietung einer Wohnung oder eines Apartments unter diesem Betrag, müssen Sie keine Erklärung abgeben und es fällt keine Steuer an. Übersteigt das Einkommen den Schwellenwert auch nur um 1 Lira, muss der gesamte übersteigende Betrag erklärt werden.

• Für 2024 (Erklärung im Frühjahr 2025): 33.000 Türkische Lira.
• Für 2025 (Erklärung im Frühjahr 2026): 47.000 Türkische Lira.
• Für 2026 (Erklärung im Frühjahr 2027): 58.000 Türkische Lira (prognostiziert, unter Berücksichtigung der jährlichen Indexierung).

Wichtiger Hinweis: Die Steuerbefreiung gilt nur für Wohnimmobilien. Vermieten Sie gewerbliche Räumlichkeiten (Büro, Geschäft, Lager), entfällt der steuerfreie Mindestbetrag – die Steuer wird ab der ersten Lira Einkommen fällig. Allerdings entsteht die Pflicht zur Abgabe einer Steuererklärung für gewerbliche Vermietung erst, wenn das Jahreseinkommen 150.000 TL übersteigt (Schwellenwert für die Erklärungspflicht, gültig für 2024).

Einkommensteuersätze auf Mieteinnahmen im Jahr 2025

Die Türkei wendet eine progressive Steuerskala an: Je höher das Jahreseinkommen, desto höher der Prozentsatz, den Sie an den Staat abführen. Für Mieteinnahmen (als Einkünfte aus Immobilienvermögen) gelten 2025 folgende Steuerstufen:

1. Bis 158.000 TL – 15 %.
2. 158.001 – 330.000 TL – 23.700 TL fest + 20 % des über 158.000 TL hinausgehenden Betrags.
3. 330.001 – 800.000 TL – 58.100 TL + 27 % des über 330.000 TL hinausgehenden Betrags.
4. 800.001 – 4.300.000 TL – 185.000 TL + 35 % des über 800.000 TL hinausgehenden Betrags.
5. Über 4.300.000 TL – 1.410.000 TL + 40 % des über 4.300.000 TL hinausgehenden Betrags.

In der Praxis fallen die meisten privaten Investoren, die ein oder zwei Wohnungen in Alanya, Antalya oder Istanbul vermieten, in die erste oder zweite Stufe, sodass der effektive Steuersatz selten 15–20 % der Bemessungsgrundlage übersteigt.

So berechnen Sie die Steuer: Zwei Methoden zur Berücksichtigung der Ausgaben

Das türkische Steuerrecht bietet dem Eigentümer die Wahl zwischen zwei Ansätzen, um die Bemessungsgrundlage zu verringern:

1. Pauschalabzug (Götürü Gider)

Die einfachste und beliebteste Methode. Sie nehmen die jährlichen Mieteinnahmen, ziehen den steuerfreien Mindestbetrag (für Wohnimmobilien) ab, und vom verbleibenden Betrag werden automatisch 15 % als „pauschale Betriebskosten“ abgezogen. Der verbleibende Betrag wird nach der progressiven Skala besteuert. Sie müssen keine Belege oder Quittungen sammeln.

Beispiel: Sie haben eine Wohnung für 12.000 TL monatlich vermietet. Jahreseinkommen: 144.000 TL. Abzüglich des steuerfreien Mindestbetrags (47.000 TL für Einkünfte 2025) verbleiben 97.000 TL. Wenden Sie den Pauschalabzug von 15 % an: minus 14.550 TL. Bemessungsgrundlage: 82.450 TL. Steuer: 82.450 × 15 % = 12.368 TL.

2. Tatsächliche Ausgaben (Gerçek Gider)

Anstelle der pauschalen 15 % können Sie die tatsächlichen Kosten geltend machen, die mit der Immobilie verbunden sind: Hypothekenzinsen, Versicherung, Reparaturen, Nebenkosten, Gebäudeabschreibung (2 % pro Jahr vom Wert), Grundsteuer (Emlak Vergisi). Diese Methode ist vorteilhaft, wenn Ihre Ausgaben 15 % der Einnahmen übersteigen, erfordert jedoch einen sorgfältigen Nachweis jeder einzelnen Kostenposition.

Haben Sie sich einmal für die Methode der tatsächlichen Ausgaben entschieden, sind Sie verpflichtet, diese mindestens zwei Jahre lang beizubehalten; danach können Sie zum Pauschalabzug zurückkehren.

Besonderheiten für Ausländer und Nichtansässige

Der Steuerstatus in der Türkei bestimmt direkt, auf welche Einkünfte Sie Steuern zahlen. Als steuerlich ansässig gilt, wer sich mehr als 183 Tage im Kalenderjahr im Land aufhält. Ansässige versteuern ihr weltweites Einkommen, einschließlich ausländischer Mieteinnahmen. Nichtansässige versteuern nur Einkünfte aus türkischen Quellen, also die Einnahmen aus der Vermietung ihrer türkischen Immobilie.

Die Steuersätze und der steuerfreie Mindestbetrag sind für Nichtansässige genauso hoch wie für türkische Staatsbürger. Es gibt keine „höhere Steuer für Ausländer“. Allerdings gibt es einen praktischen Unterschied: Nichtansässige können bestimmte Sozialabzüge (für Bildung, Gesundheit) nicht in Anspruch nehmen, die Ansässigen zustehen. Zudem müssen Ausländer unbedingt eine türkische Steuernummer (Vergi Kimlik Numarası) beantragen – dies erfolgt online über die Website der Steuerverwaltung (GİB) oder persönlich beim Finanzamt.

Wie und wo die Steuererklärung abgegeben wird

Die Steuererklärung wird über das elektronische System Hazır Beyan Sistemi (System der vorausgefüllten Steuererklärungen) auf dem offiziellen Portal der türkischen Steuerverwaltung – gib.gov.tr – eingereicht. Das System ruft automatisch die Immobiliendaten aus dem Kataster ab, und Sie müssen nur noch die Zahlen überprüfen, die Höhe der Mieteinnahmen angeben und die Abzugsmethode wählen.

Die Steuer kann in zwei gleichen Raten gezahlt werden: die erste im März (zeitgleich mit der Abgabe der Erklärung), die zweite im Juli. Die Zahlung erfolgt per Online-Banking, über mobile Apps türkischer Banken oder direkt in den Finanzämtern.

Strafen bei Nichtzahlung und unterlassener Erklärung

Die türkische Steuerverwaltung überwacht den Mietmarkt aktiv, insbesondere in Ferienregionen. Das Bußgeld für die Nichtabgabe der Steuererklärung beträgt 1 % der verschwiegenen Einkünfte (mindestens jedoch einen bestimmten Mindestbetrag). Bei verspäteter Zahlung wird eine Strafgebühr von 2,5 % pro Monat auf den Rückstand erhoben. Bei wiederholten Verstößen drohen die Sperrung von Bankkonten und ein Ausreiseverbot.

Vermieten Sie Ihre Unterkunft tageweise über Plattformen wie Airbnb, bleibt die Pflicht zur Einkommensdeklaration in vollem Umfang bestehen. Darüber hinaus wurden ab 2024 in der Türkei die Kontrollen für Kurzzeitvermietungen verschärft: Die Objekte müssen beim Tourismusministerium registriert werden, und die Plattformen sind verpflichtet, die Einkommensdaten an die Steuerbehörden zu übermitteln.

Kurz zusammengefasst: Das Wichtigste

• Die Steuer wird auf das 47.000 TL übersteigende Einkommen pro Jahr erhoben (für Wohnimmobilien, Einkünfte 2025).
• Die Skala ist progressiv: von 15 % bis 40 % – die meisten Eigentümer zahlen jedoch 15–20 %.
• Standardmäßig wird der Pauschalabzug von 15 % angewendet – schnell und ohne Papierkram.
• Die Steuererklärung wird vom 1. bis 31. März online über das Hazır Beyan Sistemi abgegeben.
• Ausländer und Nichtansässige zahlen Steuern nach denselben Regeln und Sätzen wie türkische Staatsbürger.
• Bei Nichtzahlung – 2,5 % Strafgebühr pro Monat und das Risiko einer Kontosperrung.

Das türkische Steuersystem ist transparent und berechenbar, und die jährlichen Kosten für Unterhalt und Besteuerung von Mietimmobilien zählen zu den moderatesten unter den Mittelmeerländern. Durch rechtzeitige Abgabe der Steuererklärung und geschickte Wahl der Abzugsmethode lassen sich die Abgaben legal minimieren und ein sorgenfreier passiver Einkommensstrom aus der türkischen Immobilie erzielen.