Welche Steuern fallen beim Kauf an?

Warum es wichtig ist, sich frühzeitig mit den Steuern auseinanderzusetzen

Der Kauf einer Immobilie in der Türkei bedeutet nicht nur, eine Wohnung am Meer oder ein Investmentobjekt in Istanbul auszuwählen. Hinter dem schönen Bild verbergen sich konkrete Zahlen: Neben dem Kaufpreis selbst übernimmt der Käufer obligatorische Steuern und Gebühren, die die Gesamtkosten um 6–10 % des Wertes erhöhen können. Damit die Transaktion keine unangenehmen Überraschungen bereithält, betrachten wir jede Steuer und Abgabe, mit der ein ausländischer Käufer konfrontiert wird.

Grunderwerbsteuer (Tapu Harcı) – 4 %

Die wichtigste Steuer, die direkt beim Immobilienkauf in der Türkei fällig wird, ist die Grunderwerbsteuer (Tapu Devir Vergisi oder Tapu Harcı). Der Steuersatz beträgt pauschal 4 % des Katasterwerts der Immobilie, der in der Eigentumsurkunde – dem TAPU – ausgewiesen ist.

Formal wird die Steuer gleichmäßig aufgeteilt: Käufer und Verkäufer zahlen jeweils 2 %. In der Praxis – besonders auf dem Sekundärmarkt – wälzt jedoch die überwiegende Mehrheit der Verkäufer ihren Anteil auf den Käufer ab. Somit zahlt letztendlich der Käufer die vollen 4 %. Bei Vertragsabschluss sollte dieser Punkt gesondert besprochen und schriftlich festgehalten werden.

Von welchem Betrag wird die Steuer berechnet? Vom Katasterwert, der von der Gemeinde festgelegt wird. Gesetzlich muss im TAPU der tatsächliche Kaufpreis angegeben werden, eine Unterbewertung ist strafbewehrt. Allerdings kann der Katasterwert dennoch unter dem Marktwert liegen – vor allem in Urlaubsregionen, wo die Preise schneller steigen als die kommunalen Indizes. Dies mildert die Steuerlast etwas ab.

Rechenbeispiel: Beträgt der Katasterwert einer Wohnung 100.000 USD, so beläuft sich die Grunderwerbsteuer auf 4.000 USD. Bei einem Marktpreis von 120.000 USD entspricht das etwa 3,3 % der tatsächlichen Ausgaben.

Mehrwertsteuer (KDV) beim Neubau: von 1 % bis 20 %

Wenn Sie eine Immobilie vom Bauträger (Neubau oder im Bau befindliche Wohnung) erwerben, kommt die Mehrwertsteuer – KDV – zu den Kosten hinzu. Auf dem Sekundärmarkt fällt keine Mehrwertsteuer an. Der Steuersatz hängt von der Fläche und der Art der Immobilie ab:

• 1 % – Wohnimmobilien mit bis zu 150 m². Der gängigste und günstigste Steuersatz für Käufer von Wohnungen und kleinen Villen;
• 8–10 % – Wohnimmobilien über 150 m² (geräumige Villen, Penthouses);
• 18–20 % – Gewerbeimmobilien (Büros, Geschäfte, Hotelzimmer).

Ein wichtiger Punkt: Bei vielen Projekten ist die Mehrwertsteuer bereits im Preis enthalten. Bevor Sie den Vertrag unterschreiben, klären Sie unbedingt, ob die KDV im angegebenen Preis inbegriffen ist oder noch hinzugerechnet wird – dies verändert den Endbetrag grundlegend. Darüber hinaus gilt für Ausländer, die erstmals eine Immobilie in der Türkei kaufen und in Fremdwährung (nicht in Lira) bezahlen, unter bestimmten Umständen eine Mehrwertsteuerbefreiung. Die genauen Bedingungen sollten mit dem Bauträger oder einem Anwalt für das jeweilige Projekt geklärt werden.

Staatliche Gebühren und Nebenkosten beim Vertragsabschluss

Neben den beiden Hauptsteuern fallen bei der Transaktion eine Reihe obligatorischer und verfahrensbedingter Zahlungen an:

• Grundbuchgebühr für die TAPU-Ausstellung – eine feste Gebühr von etwa 1.775 türkischen Lira. Ab 2026 kommt eine zusätzliche Abgabe von rund 750 Lira hinzu;
• Pflicht-Immobilienbewertung – seit 2019 müssen ausländische Käufer ein offizielles Wertgutachten von einem akkreditierten Unternehmen einholen. Die Kosten belaufen sich je nach Region und Immobilientyp auf etwa 150 bis 300 USD;
• Vereidigter Übersetzer – bei der Registrierung eines Geschäfts mit ausländischer Beteiligung zwingend erforderlich. Die Übersetzungskosten betragen etwa 50–150 USD;
• Juristische Begleitung – nicht verpflichtend, aber dringend empfohlen. Die Prüfung der Objektlastenfreiheit, des Vertrags und die Begleitung der Transaktion kosten durchschnittlich 500 bis 2.000 USD;
• Maklerprovision – wenn ein Makler die Transaktion betreut, beträgt die übliche Provision 3–4 % des Objektwerts und wird entweder vom Käufer oder vom Verkäufer (nach Vereinbarung) gezahlt.

Jährliche Grundsteuer (Emlak Vergisi)

Diese Steuer wird nicht beim Kauf, sondern jährlich fällig – und Sie sollten sie im Voraus kennen, um die laufenden Kosten richtig zu kalkulieren. Die Emlak Vergisi wird von der Gemeinde auf den Katasterwert der Immobilie erhoben. Die Sätze für Wohnimmobilien:

• 0,1 % – für Objekte in Kleinstädten und Dörfern;
• 0,2 % – für Objekte in Großstädten (Istanbul, Ankara, Izmir, Antalya, Bursa).

Für Gewerbeimmobilien beträgt der Steuersatz 0,2–0,4 %, für Grundstücke 0,3–0,6 %. In absoluten Zahlen liegt die jährliche Steuer für eine typische Wohnung in der Türkei selten über 100–150 USD pro Jahr, was im Vergleich zur Steuerbelastung in europäischen Ländern als sehr moderat angesehen werden kann.

Kurz: Steuern beim späteren Wiederverkauf

Obwohl sich dieser Artikel mit den Steuern beim Kauf befasst, ist es nützlich, auch die Steuer beim Verkauf zu kennen, da dies die Investitionsattraktivität beeinflusst. Wenn Sie die Immobilie mehr als 5 Jahre besessen haben, sind Sie vollständig von der Kapitalertragssteuer befreit. Verkaufen Sie früher, wird auf die Differenz zwischen Kauf- und Verkaufspreis eine Einkommensteuer nach einem progressiven Tarif von 15 % bis 35 % erhoben (mit einem Freibetrag, der 2025 etwa 120.000 TL beträgt). Aus diesem Grund verfolgen viele Investoren eine Fünfjahres-Haltestrategie.

Fazit: Welche Steuern und Kosten Sie beim Kauf wirklich einplanen sollten

Zusammenfassend sollte ein ausländischer Käufer beim Immobilienerwerb in der Türkei folgende Steuern und obligatorischen Kosten zusätzlich zum Kaufpreis berücksichtigen:

1. Grunderwerbsteuer (Tapu Harcı) – 4 % des Katasterwertes;
2. Mehrwertsteuer auf Neubauten (KDV) – von 1 % bis 20 % (nur beim Kauf vom Bauträger, oft bereits im Preis enthalten);
3. Staatliche Gebühren, Bewertung, Übersetzer – etwa 400–600 USD;
4. Juristische und Maklerkosten – nach Vereinbarung.

Im Durchschnitt liegen die zusätzlichen Kosten beim Kauf einer Bestandsimmobilie auf dem Sekundärmarkt bei 6–8 % des Objektwerts. Beim Kauf eines Neubaus können sie auf 10 % und mehr steigen, wenn die Mehrwertsteuer nicht im Bauträgerpreis enthalten ist. Wenn Sie diese Zahlen im Voraus kennen, können Sie Ihr Budget genau planen und unangenehme Überraschungen bei der Unterzeichnung des begehrten TAPU vermeiden.