Welche Dokumente werden benötigt?

Warum die richtigen Dokumente der Schlüssel zu einem erfolgreichen Geschäft sind

Der Immobilienkauf in der Türkei ist ein eingespielter und transparenter Prozess, erfordert jedoch die strikte Einhaltung der von der Landeskadasterbehörde (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü) festgelegten Vorschriften. Der entscheidende Unterschied zum System vieler anderer Länder: Das Eigentumsrecht geht auf den Käufer erst mit der Eintragung im Kataster und der Ausstellung des TAPU – des Eigentumsnachweises – über. Der unterschriebene Kaufvertrag allein macht Sie noch nicht zum Eigentümer. Deshalb ist es so wichtig, im Voraus alle erforderlichen Unterlagen zusammenzustellen und zu wissen, was in jeder Phase benötigt wird.

Nachfolgend finden Sie eine detaillierte Liste der Unterlagen, die 2025 für eine Immobilientransaktion in der Türkei erforderlich sind. Diese Liste gilt sowohl für ausländische Käufer als auch für Verkäufer.

Erforderliche Unterlagen vom ausländischen Käufer: vollständige Liste

Unabhängig davon, ob Sie eine Wohnung in Alanya, eine Villa in Antalya oder eine Investitionsimmobilie in Istanbul kaufen – das grundlegende Dokumentenpaket ist identisch. Folgendes wird speziell von Ihnen als Käufer benötigt:

1. Reisepass und dessen notariell beglaubigte Übersetzung

Das wichtigste Ausweisdokument für Ausländer ist ein gültiger Reisepass. Für die Transaktion benötigen Sie außerdem eine notariell beglaubigte Übersetzung Ihres Reisepasses ins Türkische. Die Übersetzung wird von einem beeidigten Übersetzer (yeminli tercüman) angefertigt und im Notariat (noter) beglaubigt. Ohne dieses Dokument akzeptiert das Katasteramt Ihre Daten nicht.

2. Steuernummer (Vergi Numarası)

Die türkische Steuernummer ist ein 10-stelliger Zahlencode, der jedem Steuerpflichtigen zugewiesen wird. Ohne sie können Sie weder ein Bankkonto eröffnen, den TAPU registrieren noch die mit der Transaktion verbundenen Steuern zahlen. Sie können die Steuernummer auf zwei Arten erhalten:

• Online – über die offizielle Website der türkischen Steuerbehörde (Interactive Tax Office) mit Angabe Ihrer Passdaten. Dies ist schnell und kostenlos, sogar schon vor Ihrer Ankunft im Land möglich.
• Persönlich – in jeder Steuerbehörde (Maliye Vergi Dairesi). Bringen Sie Ihren Reisepass und eine Kopie davon mit.

Das Verfahren ist kostenlos und dauert zwischen 15 Minuten und einem Tag.

3. Passfotos

Für die TAPU-Ausstellung benötigen Sie 2 farbige Passfotos. Diese können Sie in jedem Fotostudio in der Türkei anfertigen lassen – in größeren Städten kostet es wenig und dauert nur wenige Minuten.

4. Immobilienbewertungsbericht (Değerleme Raporu)

Die professionelle Schätzung des Marktwerts einer Immobilie ist ein Dokument, das von einem akkreditierten Gutachter erstellt wird. Seit 2024 ist der Bewertungsbericht nur noch beim Immobilienerwerb zur Erlangung der Staatsbürgerschaft verpflichtend. Selbst wenn Sie keinen türkischen Pass anstreben, empfehlen seriöse Agenturen jedoch, eine Schätzung in Auftrag zu geben: Sie bestätigt, dass der Preis marktgerecht ist, und schützt vor überhöhten Werten im TAPU.

5. DAB-Bescheinigung (Döviz Alım Belgesi)

Falls Sie in Zukunft die türkische Staatsbürgerschaft durch eine Immobilieninvestition erwerben möchten, benötigen Sie eine DAB-Bescheinigung – ein Dokument, das den Umtausch von Fremdwährung in Türkische Lira über eine Bank bestätigt. Die Bescheinigung wird von der Bank bei der Transaktion ausgestellt und weist nach, dass die Zahlung für die Immobilie gemäß den Devisenvorschriften erfolgt ist. Der Betrag auf der DAB muss exakt mit dem im TAPU eingetragenen Betrag übereinstimmen.

6. Beeidigter Übersetzer

Spricht der Käufer kein Türkisch, ist die Anwesenheit eines beeidigten Übersetzers bei der Transaktion im Katasteramt gesetzlich vorgeschrieben. Der Registerführer muss sicherstellen, dass der Ausländer den Inhalt der zu unterzeichnenden Dokumente vollständig versteht. Die Kosten für den Übersetzer sind separat zu tragen.

7. Notarielle Vollmacht (Vekaletname) – bei Bedarf

Können Sie bei der Transaktion nicht persönlich anwesend sein, ist eine notariell beglaubigte Vollmacht für einen Vertreter erforderlich – einen Anwalt, Immobilienmakler oder eine Vertrauensperson. Die Vollmacht wird bei einem türkischen Notar ausgestellt und ermächtigt den Bevollmächtigten, Dokumente zu unterschreiben und den TAPU in Ihrem Namen registrieren zu lassen.

Unterlagen vom Verkäufer: Was der Eigentümer vorlegen muss

Ebenso wichtig ist die Prüfung der Verkäuferunterlagen – ein entscheidender Due-Diligence-Schritt zur Vermeidung rechtlicher Risiken. Folgendes muss der Verkäufer vorlegen:

• TAPU (Tapu Senedi) – das Original der Eigentumsurkunde für das Objekt. Es ist wichtig, die Eigentümerdaten mit dem Ausweis abzugleichen und sicherzustellen, dass keine Belastungen (Hypotheken, Pfändungen) auf dem Objekt lasten.
• Personalausweis (Kimlik) – für türkische Staatsbürger, oder Reisepass mit Aufenthaltstitel – für ausländische Verkäufer.
• DASK – die obligatorische Erdbebenversicherung. Die Police muss zum Zeitpunkt der Transaktion gültig sein.
• Schuldenfreiheitsbescheinigung – eine Bescheinigung der Gemeinde (belediye) und der Hausverwaltung (site yönetimi), die bestätigt, dass keine Schulden aus Grundsteuern, Nebenkosten und Gemeinschaftsbeiträgen bestehen.

Abschließendes Dokument: TAPU – der Eigentumsnachweis

Nach Prüfung aller Unterlagen, Zahlung der Steuern (4 % des Katasterwerts – je 2 % von Käufer und Verkäufer) und Unterzeichnung der Papiere in Anwesenheit des Registerführers erhält der Käufer den TAPU – das zentrale Dokument, das das Eigentum an der Immobilie in der Türkei bestätigt. Er enthält:

• Name und Vorname sowie Foto des neuen Eigentümers;
• Katasterdaten des Objekts: Adresse, Fläche, Typ, Grundriss;
• Katasterwert;
• Informationen über die Vorbesitzer;
• Angaben zu Belastungen (falls vorhanden).

Ab diesem Zeitpunkt gilt die Transaktion als abgeschlossen und Sie sind der rechtmäßige Eigentümer.

Zusätzliche Dokumente: Aufenthalt und Staatsbürgerschaft

Wenn Sie nicht nur Eigentum erwerben, sondern auch eine Aufenthaltserlaubnis oder die Staatsbürgerschaft anstreben, beachten Sie die folgenden zusätzlichen Anforderungen:

• Für die Aufenthaltserlaubnis (İkamet) – benötigt wird ein TAPU mit einem Katasterwert von mindestens 75.000 US-Dollar (für Objekte, die nach dem 16. Oktober 2023 erworben wurden) oder ab 50.000 Dollar in bestimmten Regionen. Außerdem sind eine Krankenversicherungspolice und eine Adressregistrierung erforderlich.
• Für die Staatsbürgerschaft – der im TAPU eingetragene Mindestwert muss 400.000 US-Dollar betragen. Zwingend erforderlich sind: ein Bewertungsbericht, eine DAB-Bescheinigung sowie eine Bestätigung, dass das Objekt in den letzten 3 Jahren nicht von einer Person verkauft wurde, die ihrerseits auf dieser Grundlage die Staatsbürgerschaft erlangt hat.

Fazit

Die Zusammenstellung der Unterlagen für eine Immobilientransaktion in der Türkei ist ein Prozess, der keine Improvisation zulässt. Das Fehlen auch nur eines Dokuments kann die Registrierung um Wochen verzögern oder sogar die gesamte Transaktion scheitern lassen. Es wird empfohlen, mit einem lizenzierten Immobilienmakler zusammenzuarbeiten und bei Bedarf einen unabhängigen Anwalt hinzuzuziehen – insbesondere bei der Prüfung der Verkäufer- und Objektunterlagen. Das ist ein geringer Preis für Ihre Sicherheit und die Gewissheit, dass Ihre Investition geschützt ist.