Wie hoch ist die Anzahlung?

Wovon hängt die Anzahlung in der Türkei ab?

Es gibt keine allgemeingültige Zahl für die Anzahlung beim Immobilienkauf in der Türkei – sie hängt direkt von der Zahlungsweise ab, die Sie wählen. Ein Ausländer kann eine Immobilie auf drei Hauptwegen erwerben: vollständige Barzahlung, Hypothekendarlehen bei einer türkischen Bank oder zinslose Ratenzahlung vom Bauträger. In jedem Fall sind die Anforderungen an die Anzahlung – und damit der Betrag, den Sie vor Abschluss des Geschäfts „in der Hand“ haben müssen – unterschiedlich.

Erste Option: Vollständige Bezahlung – keine Anzahlung

Das einfachste Szenario ist die 100%ige Bezahlung des Kaufpreises mit Eigenmitteln. In diesem Fall gibt es das Konzept der „Anzahlung“ als solche nicht: Sie bezahlen sofort den gesamten im Kaufvertrag festgelegten Betrag und werden nach Erhalt der TAPU (Eigentumsurkunde) zum vollwertigen Eigentümer.

Das bedeutet jedoch nicht, dass es ausreicht, genau den Betrag zu haben, den der Verkäufer verlangt. Neben dem Preis der Immobilie selbst fallen zusätzliche Kosten für die Abwicklung an – mehr dazu in einem eigenen Abschnitt weiter unten. In der Praxis sollten Sie zum Kaufbudget etwa 5–8 % des Immobilienwerts hinzurechnen.

Zweite Option: Hypothek bei einer türkischen Bank – Anzahlung von 30 bis 50 %

Hypothekendarlehen stehen Ausländern in der Türkei zur Verfügung, jedoch zu weniger günstigen Konditionen als für Staatsbürger. Banken bewerten die Bonität von Gebietsfremden strenger und senken in der Regel die LTV-Quote (Loan-to-Value), also den Kreditanteil im Verhältnis zum Immobilienwert.

Aktuelle Zahlen für Ausländer in den Jahren 2025–2026

• Standard-Anzahlung: 30–40 % des Immobilienwerts. Die Bank finanziert die restlichen 60–70 %.
• Bei erhöhten Risiken: bis zu 50 %. Befindet sich die Immobilie nicht in einer Tourismusregion oder kann der Kreditnehmer kein stabiles Einkommen im Ausland nachweisen, kann die Bank eine höhere Anzahlung verlangen.
• Kreditlaufzeit: für Ausländer in der Regel bis zu 10–15 Jahre, mit einem deutlich höheren Zinssatz als für Einheimische (Zinssätze ändern sich, bitte bei der jeweiligen Bank erfragen).

Wenn ein Ausländer also eine Wohnung im Wert von 120.000 € per Hypothek kauft, muss er bereit sein, mindestens 36.000–48.000 € aus Eigenmitteln allein als Anzahlung einzubringen, zuzüglich der Nebenkosten für die Abwicklung.

Dritte Option: Ratenzahlung vom Bauträger – Anzahlung von 20 bis 50 %

Die bei Ausländern beliebteste Kaufmethode ist die zinslose Ratenzahlung vom Bauträger. Dieses Modell erfordert keine Bankbeteiligung, sieht keine Zinsen vor und zeichnet sich durch flexible Konditionen aus.

Wie die Ratenzahlung in der Türkei funktioniert

1. Anzahlung: 20 % bis 50 % des Kaufpreises – abhängig vom jeweiligen Bauträger und Baustadium. Der gängigste Bereich liegt bei 30–40 %.
2. Restbetrag: wird in gleiche monatliche oder vierteljährliche Raten aufgeteilt.
3. Laufzeit der Ratenzahlung: bis zu 5 Jahre (in den meisten Fällen 12–36 Monate).
4. Zinssatz: 0 % p.a. – einer der Hauptvorteile des türkischen Immobilienmarktes.

Ein typisches Beispiel: Eine 1+1-Wohnung in Antalya für 120.000 €, Anzahlung 30 % – 36.000 €, der Restbetrag von 84.000 € wird in gleichbleibenden Raten über 24 Monate gezahlt. Die Fertigstellung ist für 2026 geplant. Der Vertrag wird notariell bereits vor vollständiger Bezahlung beurkundet, was die Rechte des Käufers schützt.

Je höher die Anzahlung, desto eher ist der Bauträger zu Zugeständnissen bereit – etwa die Verlängerung der Ratenlaufzeit oder ein Rabatt. Umgekehrt beträgt die Laufzeit der zinslosen Ratenzahlung bei einer Mindestanzahlung (15–20 %) in der Regel nicht mehr als 12 Monate.

Zusätzliche Kosten: Was Sie neben der Anzahlung berücksichtigen müssen

Unabhängig von der gewählten Zahlungsweise müssen Sie zum Anzahlungsbetrag (oder zum vollen Kaufpreis bei 100 % Zahlung) die obligatorischen Nebenkosten hinzufügen. Diese zu ignorieren, ist einer der häufigsten Fehler von Käufern.

• Grunderwerbsteuer: 4 % des im TAPU eingetragenen Katasterwerts. Wird bei der Registrierung der Transaktion fällig.
• Mehrwertsteuer (MwSt.): 10–20 % beim Kauf einer Neubauimmobilie vom Bauträger (auf dem Zweitmarkt fällt keine MwSt. an).
• Gebühr für das TAPU: etwa 1.775 Türkische Lira zuzüglich einer zusätzlichen Abgabe von rund 750 Lira (Stand 2026).
• Immobilienbewertung: 300 bis 600 €. Obligatorisch bei Beantragung der Staatsbürgerschaft durch Investition; beim normalen Kauf optional, aber dringend empfohlen.
• DASK-Versicherung: obligatorische Erdbebenversicherung, je nach Fläche 50 bis 120 € pro Jahr.
• Dolmetscher- und Notarkosten: etwa 150–300 €.
• Versorgungsanschlüsse: Wasser, Strom, Gas – einmalige Gebühren von rund 200–400 €.
• Maklerdienstleistungen: üblicherweise 2–3 % des Kaufpreises; beim Direktkauf vom Bauträger ist die Provision jedoch oft bereits im Preis enthalten.

Somit belaufen sich die gesamten Abwicklungskosten auf rund 5–8 % des Kaufpreises (ohne MwSt. bei Neubauten; mit MwSt. bis zu 25 %).

Anzahlung, Aufenthaltserlaubnis und Staatsbürgerschaft – worin der Unterschied besteht

Aufenthaltserlaubnis

Um durch einen Immobilienkauf in der Türkei eine Aufenthaltserlaubnis zu erhalten, gibt es keine Mindestsumme – entscheidend ist der bloße Besitz einer Wohnimmobilie. Sie können ein kleines Studio für 50.000 € kaufen und erhalten eine Aufenthaltserlaubnis. Dabei gibt es keine besonderen Anforderungen an die Anzahlung; die Zahlungsweise spielt keine Rolle.

Staatsbürgerschaft durch Investition

Um die türkische Staatsbürgerschaft durch einen Immobilienkauf zu erhalten, ist eine Investition von mindestens 400.000 $ erforderlich. Wichtiger Hinweis: Die Immobilie muss vollständig bezahlt sein und von einem lizenzierten Gutachter genau mit diesem Wert bewertet werden. Hypothek und Ratenzahlung kommen hier nicht infrage – zum Zeitpunkt der Antragstellung darf die Immobilie nicht mit Belastungen versehen sein. Das bedeutet, dass die Anzahlung in diesem Szenario faktisch 100 % des Kaufpreises (mindestens 400.000 $) beträgt, zuzüglich der Kosten für das Staatsbürgerschaftsverfahren.

Wie viel Geld wirklich benötigt wird: ein praktischer Richtwert

Hier eine Berechnung für drei typische Szenarien beim Immobilienkauf in der Türkei in den Jahren 2025–2026 am Beispiel einer Wohnung im Wert von 120.000 €:

1. Vollständige Bezahlung: 120.000 € + Abwicklung ca. 8.000 € (ohne MwSt.) = 128.000 €.
2. Hypothek (Anzahlung 35 %): 42.000 € (Anzahlung) + Abwicklung ca. 8.000 € = 50.000 € in bar. Restliche 78.000 € als Bankdarlehen.
3. Ratenzahlung vom Bauträger (Anzahlung 30 %): 36.000 € (Anzahlung) + Abwicklung ca. 8.000 € = 44.000 € in bar. Der Restbetrag von 84.000 € wird über 2 Jahre zinslos gezahlt.

Für die Staatsbürgerschaft durch Investition liegt die Mindestgrenze deutlich höher: ab 400.000 $ für die Immobilie selbst plus Kosten für die Transaktion und das Passverfahren – der Gesamtbetrag beginnt bei etwa 420.000–425.000 $ für eine vierköpfige Familie.

Fazit: Wichtigste Erkenntnisse

Die Anzahlung beim Immobilienkauf in der Türkei ist eine flexible Größe und hängt ausschließlich von der gewählten Zahlungsweise ab. Die Ratenzahlung vom Bauträger mit einer Anzahlung von 30–40 % bleibt der beliebteste und zugänglichste Weg: Sie erhalten die Immobilie mit minimaler finanzieller Belastung zu Beginn, ohne Zinsen und Bankformalitäten. Eine Hypothek für Ausländer ist möglich, aber aufgrund der hohen Einstiegshürde und teurer Kredite weniger vorteilhaft. Die vollständige Bezahlung ist der einfachste Weg, besonders wenn das Ziel die Erlangung der Staatsbürgerschaft ist.

Die wichtigste Regel für jeden Käufer: Planen Sie immer zusätzliche 5–8 % über den Kaufpreis hinaus ein. So vermeiden Sie unangenehme Überraschungen bei der Abwicklung und können die Transaktion entspannt abschließen.