Türkiye'de yabancılar için gayrimenkul alım satımına ilişkin yeni kurallar yürürlüğe girdi

Yeni kurallar 4 Mart 2019'da yürürlüğe girdi. 1795 Sayılı Genelge'de daha ayrıntılı olarak anlatılıyor. Özellikle, yabancı bir vatandaşın almayı veya satmayı planladığı Türk gayrimenkulleri için zorunlu olarak bilirkişi değerlendirmesi alınmasından bahsediyoruz.

Yeni kurallar - yeni vergi politikası

Oyunun yeni kurallarının getirilmesi, devletin Türkiye emlak piyasasını uluslararası norm ve kurallara uygun hale getirmesine ve her bölgedeki gerçek konut maliyetine ilişkin istatistiksel veri toplamasına olanak tanıyacak. İkincisi, vergi politikasının daha doğru uygulanmasını ve bütçeye ek gelir alınmasını mümkün kılacaktır.

1795 Sayılı Genelge yürürlüğe girmeden önce, tapu (Türkiye'deki gayrimenkul tapu belgesi) değeri düşük olan ve satın alma vergisinin ödeneceği mülkleri belirtiyordu. Artık yabancı bir vatandaşın gayrimenkul tescili sırasında, içinde belirtilen konutun gerçek maliyetini içeren bir bilirkişi raporu alması gerekiyor. Ve bu miktara göre mülkiyet haklarının tescili için vergi ödeyin.

Şu anda vergi geçici olarak mülk değerinin %3'üne düşürülmüştür ve bu oran Mart 2019 sonuna kadar geçerli olacaktır. Nisan ayından itibaren ise %4 olacaktır.

Ayrıca, beş yıldan az bir süredir sahibi olan ikincil gayrimenkul geliştiricileri ve sahipleri için de bir gelir vergisi bulunmaktadır. Alış fiyatı ile satış fiyatı arasındaki farkın %20'sidir. Türkiye kanunlarına göre bir gayrimenkulün sahibi ancak beş yıl mülkiyet sahibi olduktan sonra bu vergiden muaftır.

Mesela bir kişi Türkiye'de bir daire satın aldı ve 100 bin lira gibi düşük bir fiyat gösterdi. İki yıl sonra mülkümü satmaya karar verdim. Akredite bir firmadan (günümüzde daire satarken de ekspertiz yapılması gerekiyor) daire bedelinin 300 bin lira olduğunu belirten ekspertiz raporu alıyor. Artık nesnenin bu fiyata satılması gerekiyor ve bu da tapuda belirtilen miktardır. Alış fiyatı ile satış fiyatı arasında 200 bin liralık belgeli fark vardı. Ancak satıcının bu fark üzerinden yüzde 20, bu durumda 40 bin lira gelir vergisi ödemesi gerekiyor.

İnceleme, sahibinin daireyi gerçekten satmaya istekli olduğu değerden daha yüksek bir değer gösterdiyse, tapada ihtiyaç duyduğu daha düşük değeri belirtebilir, ancak yine de uzman değerlendirmesi tutarıyla aradaki fark üzerinden vergi ödenmesi gerekir. Satıcının ayrıca olası vergi denetimlerine de hazırlıklı olması gerekir.

Elbette devlet, daha önce piyasada oyunun kurallarının ne olduğunu çok iyi anlıyor ve uzmanlar, işlemlerin kontrol edilmesinde bu kadar titiz davranmayacağını bekliyor. Ama gerçekte gerçekte ne olacağını kimse bilmiyor.

Yabancı vatandaş sahada yalnız değil

Artık Türkiye'de gayrimenkul almaya veya satmaya karar veren bir yabancı vatandaş, alışılmadık Türk sistemiyle, vicdansız emlakçılar veya geliştiricilerle yalnız kalmayacak. Satın alınan nesnenin tüm özelliklerini gösteren bir bilirkişi raporu elinde olacaktır.

Değerlendirme, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu'nun (BDDK) yanı sıra Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) lisanslı şirketleri tarafından yapılıyor.

Sınav ücretlidir. Maliyeti, mülkün bulunduğu bölgeye ve belediyenin bilirkişilere belge verirken ödediği ücretlere bağlıdır. Bugün KDV dahil ortalama 1 bin lira.

Tapu kaydı için belgeler sunulmadan önce sınavın ücreti ödenmeli ve tamamlanmalıdır. Kanunda bu muayene için kimin ödeme yapması gerektiği düzenlenmemiştir ve bu konu şimdilik tarafların anlaşmasına bırakılmıştır. Bununla birlikte, geleneksel olarak birçok bölgede gayrimenkul alımıyla ilgili ek maliyetlerin alıcı tarafından karşılandığını, dolayısıyla inceleme ödemesinin de alıcının hesabından tahsil edilebileceğini dikkate almakta fayda var.

Rapor düzenlendiği tarihten itibaren üç ay süreyle geçerlidir.

Değerlendirme aşağıdaki bilgileri içerecektir:

• mülkün bulunduğu sitenin kadastro verileri;
• yeni sahibine ait olan arsanın alanı (satın alınan konutun büyüklüğü ile orantılı);
• nesne türü;
• nesnenin bulunduğu evin (iskan) işletmeye alınmasına ilişkin bir belgenin ve mülkün veya bağımsız bölümünün kullanım izninin varlığı/yokluğu;
• Gayrimenkulün lira cinsinden belirtilen değeri. Eğer obje henüz inşa edilmemişse, bilirkişi raporu onun gelecekteki değerini, yani objenin tamamlandığı andaki fiyatını gösterecek;
• nesnenin ve alanının planı;
• bu mülk üzerinde olası tüm takyidat türlerinin varlığı/yokluğu;
• gelecekteki likiditesini vb. belirlemek için nesnenin satın alındığı alanın açıklaması.

Lira fiyatları artacak

Yeni genelgenin uygulamaya girmesiyle birlikte gayrimenkullerin lira cinsinden değeri artacak. Ve her şeyden önce birincil piyasada. Yeni kurallara odaklanan geliştiriciler, gelir vergisi miktarını fiyata dahil edecek.

Ayrıca bir müteahhitten konut almaya karar veren yabancı vatandaşların onun tarafından reddedilme ihtimali de var. Gerçek şu ki, bugün piyasada zaten konut kompleksleri inşa etmiş, belgelerde maliyetin düştüğünü belirten ve mülkleri satışa çıkaran geliştiriciler var. Ancak oyunun kabul edilen yeni kuralları, geliştiricilerin, onlardan satın almaya karar veren herhangi bir yabancıya gayrimenkulün gerçek değerini göstermelerini zorunlu kılıyor. Ve şirket bir ikilemle karşı karşıya kalabilir: satış yapıp gelir vergisini ödemek veya yabancıyı tamamen reddetmek.

Ancak ülkedeki kriz ve Türkler arasındaki alıcı sayısının azlığı nedeniyle birçok geliştirici yabancı vatandaşlarla işbirliğini sürdürme isteklerini doğruluyor.

Ayrıca 1795 Sayılı Genelge devletin sadece ilk adımıdır. Bu yılın sonuna kadar Türk yetkililer bu kuralları Türk vatandaşlarına da uygulamayı planlıyor. Ankara'nın Çanka ilçesinde pilot proje bugün başlıyor. Artık gayrimenkul satmak veya satın almak için Türk vatandaşlarının mülkün uzman değerlendirmesinden geçmesi gerekiyor. Böylece 2019 yılı sonuna kadar bu kanun hükümleri tüm alıcılar için geçerli olacak.

Yasaya geniş ölçekte bakarsanız, bu uygar bir emlak piyasasına doğru doğru adımdır. Elbette bir takım dezavantajlar ve eksiklikler var, çünkü yasa iki hafta içinde kabul edildi, dolayısıyla büyük olasılıkla hala bazı değişiklikler yapılabilir.