Kiraya verirken hangi masraflar çıkar?

Giriş: Türkiye'de ev sahibinin masrafları nelerden oluşur

Türkiye'de gayrimenkul kiralamak, yabancı yatırımcılar için pasif gelir elde etmenin en popüler yollarından biridir. Antalya, Alanya, Bodrum ve Fethiye gibi tatil bölgeleri istikrarlı bir talep sağlarken, hızla büyüyen İstanbul metropolü uzun dönem kiralamalarda yıllık %5–8 getiri sunmaktadır. Ancak net kârı hesaplamadan önce şunu anlamak önemlidir: Türk mevzuatı, ev sahibine bir dizi zorunlu masraf yükler; bunların göz ardı edilmesi cezalara ve getiriyi sıfıra indirmeye yol açabilir.

Bu makalede, mülk sahibinin kiraya verirken karşılaştığı tüm ana gider kalemlerini detaylıca inceleyeceğiz: vergiler ve aidattan, faturalar ve sigortaya kadar.

1. Kira Gelir Vergisi (Gayrimenkul Sermaye İradı)

Türkiye'de her ev sahibinin karşılaştığı başlıca vergi, gayrimenkul kira gelirinden alınan gelir vergisidir. Artan oranlı bir tarifeye göre hesaplanır ve oran yıllık gelir tutarına bağlıdır.

Vergi muafiyet eşiği

Devlet, konutlar için her yıl vergiden muaf asgari tutarı belirler. 2025 yılında (2024 gelirleri için) muafiyet eşiği 33.000 Türk Lirası (TL)'dır. 2026 yılı için (2025 gelirleri) bu sınır 47.000 TL'ye, 2026 gelirleri için ise 58.000 TL'ye yükseltilmiştir. Yıllık kira geliriniz bu tutarı aşmazsa beyanname vermeniz gerekmez. Ancak gelir eşiği aştığında, sadece aşan kısım değil, tüm tutar vergilendirilir.

Ticari gayrimenkuller için eşik çok daha yüksektir: 2025 yılı için 330.000 TL; aşılması durumunda beyanname verilmesi zorunludur.

Artan oranlı vergi tarifesi

Türkiye'de kira gelir vergisi oranları, vergilendirilebilir gelirin tamamına (muafiyet ve giderler düşüldükten sonra) uygulanır:

• 70.000 TL'ye kadar — %15;
• 70.001 - 150.000 TL — %20;
• 150.001 - 370.000 TL — %27;
• 370.001 - 1.900.000 TL — %35;
• 1.900.000 TL üzeri — %40.

İki gider yöntemi

Türk vergi mevzuatı, ev sahibine vergi matrahını azaltmak için iki yöntem seçeneği sunar:

1. Götürü usul (sabit gider) — muafiyet düşüldükten sonraki gelirin %15'i oranında sabit indirim. Belgelerin toplanmasını gerektirmeyen basit ve hızlı bir yöntemdir. Gerçek giderler düşükse idealdir.
2. Gerçek usul (gerçek giderler) — ev sahibi, belgelenebilen tüm masrafları dikkate alır: tamirat, faturalar (eğer mal sahibi ödüyorsa), aidat, sigorta, ipotek faizi, amortisman. Bu yöntem, bakım giderleri yüksek olduğunda avantajlıdır.

Beyanname verme süreleri

Vergi beyannamesi yılda bir kez verilir. Beyan dönemi 1 Mart - 31 Mart arasıdır (bazen Nisan başına kadar uzatılabilir). Vergi, Mart ve Temmuz aylarında iki eşit taksitle ödenebilir. Yabancı mülk sahipleri, Türkiye Gelir İdaresi Başkanlığı (GİB) web sitesindeki Hazır Beyan Sistemi üzerinden online beyanname verebilir.

2. Yıllık Emlak Vergisi

Gayrimenkul ister kirada olsun ister boş, her mülk sahibi yıllık belediye vergisini ödemek zorundadır. Oran, taşınmazın türüne ve konumuna göre değişir:

• Konut (daire, villa) — ilçelerde %0,1, büyükşehir belediyelerinde %0,2 (emlak vergisi değeri üzerinden);
• Arsa — inşaat ruhsatı ve konuma bağlı olarak %0,1 ila %0,6 arasında.

Vergi, iki eşit taksitle Mart ve Kasım aylarında ödenir. Türkiye'de emlak vergisi değeri genellikle piyasa değerinin oldukça altında olduğundan, yıllık vergi tutarı nadiren €50-100'ü aşar. Emlak vergisine ek olarak, küçük bir ÇTV (Çevre Temizlik Vergisi) tahsil edilir.

3. Aidat — site yönetim aylık katkı payı

Aidat, konut sitesinin ortak alanlarının ve altyapısının bakımı için ödenen zorunlu aylık ücrettir. Aidatın yasal dayanağı, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nda düzenlenmiştir ve daire boş da olsa, kirada da olsa tüm malikler için zorunludur.

Aidata neler dahildir?

• Site güvenliği ve kamera sistemi;
• Ortak alanların ve bahçenin temizliği;
• Havuz ve bahçe bakımı;
• Asansörlerin işletilmesi ve onarımı;
• Ortak alan aydınlatması ve suyu;
• Site personeli maaşları (danışma, bahçıvan, temizlikçi);
• Küçük çaplı altyapı onarımları.

Aidat ne kadar?

Aidat miktarı, sitenin seviyesine ve sunulan hizmetlere göre büyük farklılık gösterir:

• Ekonomik sınıf (minimum altyapı): ayda €20-40;
• Orta sınıf (havuz, güvenlik, asansör): ayda €40-80;
• Premium siteler (kapalı havuz, spa, fitness, hamam, 24 saat güvenlik, otopark): ayda €100-150 ve üzeri.

Gayrimenkul satın almadan önce aidat tutarını netleştirmek önemlidir: yıllık bazda ekonomi ve premium segment arasındaki fark €1.000'den fazla olabilir.

Demirbaş aidatı (özel amaçlı aidat)

Aylık aidatın yanı sıra, kat malikleri kurulu, örneğin asansör ekipmanının değiştirilmesi, dış cephe onarımı veya güvenlik kamera sisteminin yenilenmesi gibi amaçlarla tek seferlik özel aidat (demirbaş) ödenmesine karar verebilir. Yerleşik uygulamaya göre, kira sözleşmesinde aksi belirtilse dahi demirbaş aidatını mal sahibi öder.

4. Faturalar (elektrik, su, doğalgaz vb.)

Türkiye'de elektrik, su, doğalgaz gibi hizmetler sayaçlara göre ödenir ve genellikle, özellikle uzun dönem kiralamalarda, kiracının sorumluluğundadır. Ancak mal sahibinin, kısa dönem kiralamalarda veya boş kaldığında bu masrafları kendisi üstlenmesi gerektiğinden, bu miktarları bilmesi önemlidir.

Başlıca fatura kalemleri

• Elektrik — mevsime ve klima kullanımına bağlı olarak ayda €30-70. Türkiye'de kademeli tarife uygulanır: tüketim arttıkça kW/saat fiyatı yükselir;
• Su — ayda €10-25. Tarife de kademelidir;
• Doğalgaz — ayda €15-40. Doğalgazlı ısıtma ve ocak bulunan daireler için geçerlidir. Tatil bölgelerinde birçok daire, ısınma için elektrikli şofben ve klima kullanır;
• İnternet ve TV — temel paket için ayda €10-20.

Toplam fatura giderleri yılda ortalama €400-800 arasındadır. Uzun dönem kiralamada genellikle kiracı öder, kısa dönem kiralamada ise mal sahibi bu giderleri konaklama bedeline dahil eder veya ayrıca tahsil eder.

5. Zorunlu Deprem Sigortası (DASK)

DASK (Doğal Afet Sigortaları Kurumu), deprem ve depremin yol açtığı yangın, patlama, tsunami ve heyelan gibi afetlere karşı zorunlu konut sigortası sistemidir. DASK poliçesi, elektrik ve su aboneliklerinin bağlanması ve tüm gayrimenkul işlemleri için zorunludur.

DASK neleri kapsar?

Poliçe, binanın taşıyıcı unsurlarını kapsar: temel, taşıyıcı duvarlar, döşemeler, çatı, merdivenler ve ortak alanlar. DASK; iç dekorasyon, mobilya, beyaz eşya ve kişisel eşyaları kapsamaz — bunun için ihtiyari konut sigortası (konut sigortası) yaptırılmalıdır.

DASK maliyeti

Poliçe bedeli, konutun büyüklüğüne ve deprem bölgesine göre değişir:

• Deprem riski düşük bölgelerde (Alanya, Antalya) — yıllık €15-40;
• Yüksek riskli bölgelerde (İstanbul, İzmir) — yıllık €50-150.

Ülke genelinde sigorta maliyeti yılda ortalama 1.000-2.000 TL (yaklaşık €30-60) civarındadır. Poliçe bir yıl süreyle yapılır ve her yıl yenilenmelidir.

6. Emlakçı komisyonu ve diğer giderler

Emlak danışmanlık hizmeti

Gayrimenkul bir emlak ofisi aracılığıyla kiraya verildiğinde, komisyon genellikle bir aylık kira bedeli (veya yıllık kontrat tutarının %2'si + %18 KDV) kadardır. Bu komisyonu normalde kiracı öder, ancak rekabetin yoğun olduğu bölgelerde mal sahibi kiracıyla paylaşabilir veya tamamını üstlenebilir — bu tamamen pazarlığa bağlıdır.

Yönetim şirketi

Eğer mal sahibi Türkiye'de sürekli yaşamıyorsa, mülkü profesyonel bir yönetim şirketine emanet etmek akıllıca olur. Yönetim şirketinin hizmet bedeli genellikle aylık kiranın %10-20'si kadardır ve kiracı bulma, ödeme gücünü değerlendirme, kira tahsilatı, fatura ödemelerinin takibi ve günlük sorunların çözümünü içerir.

Tamirat ve amortisman

Her gayrimenkul periyodik yenileme gerektirir. Basit tadilat (duvar boyası, sıhhi tesisat değişimi) 3-5 yılda bir, mobilya ve beyaz eşya yenileme ise 5-7 yılda bir gerekebilir. Net getiri hesaplanırken, uzmanlar yıllık kira gelirinin %5-10'unun tamirat ve amortisman rezervi olarak ayrılmasını önerir.

7. Yaklaşık hesaplama: cebinize gerçekte ne kalır?

Alanya'da aylık €800'e (yıllık 9.600 €, yaklaşık 340.000 TL) kiraya verilen bir daire örneğini ele alalım:

1. Yıllık gelir: 340.000 TL
2. Eksi muafiyet (2025): 47.000 TL
3. İndirim öncesi matrah: 293.000 TL
4. Götürü gider %15: 43.950 TL
5. Vergiye tabi gelir: 249.050 TL
6. Vergi (artan oranlı tarifeye göre): yaklaşık 47.000 TL
7. Aidat: €50 × 12 = €600 (~21.000 TL)
8. Emlak vergisi + DASK: ~3.000 TL
9. Net gelir: 340.000 − 47.000 − 21.000 − 3.000 = 269.000 TL (~7.600 €)

Böylece net getiri, brüt gelirin yaklaşık %79'u kadardır — oldukça iyi bir oran. Ancak daha düşük kira bedeli veya yüksek aidat durumunda giderlerin payı belirgin şekilde artabilir.

Sonuç

Türkiye'de gayrimenkul kiralamak cazip bir yatırım aracı olmaya devam etmekte, ancak dikkatli planlama gerektirmektedir. Ev sahibinin başlıca giderleri gelir vergisi, aidat, yıllık emlak vergisi ve DASK sigortasıdır. Toplamda, brüt gelirin %15 ila %30'unu götürürler; bu oran, mülkün sınıfına ve bölgeye göre değişir.

Sürprizlerle karşılaşmamak için, yatırım amaçlı gayrimenkul satın almadan önce aidat tutarını, emlak vergi değerini ve o bölgedeki ortalama kira bedelini mutlaka öğrenin. Eğer mülk yönetimini kendiniz yapmayı düşünmüyorsanız, bütçenize yönetim şirketi hizmet bedelini ekleyin. Ancak tüm masrafları kapsamlı bir şekilde hesaba katarak Türkiye gayrimenkulünden hayali değil, gerçek bir getiri elde edebilirsiniz.