Gayrimenkul yoluyla vatandaşlık alınabilir mi?

Gayrimenkul satın alarak Türk vatandaşlığı alınabilir mi?

Kısa cevap — evet. Türkiye, tam teşekküllü bir "yatırım yoluyla vatandaşlık" programına sahip olan az sayıdaki ülkeden biridir ve gayrimenkul satın almak, yabancılar arasında en popüler rotadır. Yunanistan, Portekiz veya İspanya'nın "altın vizelerinden" farklı olarak, Türk programı oturma izni değil, hemen vatandaşlık pasaportu verir — üstelik ülkede sürekli ikamet etme zorunluluğu ve dil sınavı gerektirmeden.

2017 yılında program başlatıldığından bu yana, Orta Doğu, BDT, Avrupa ve Asya'dan on binlerce yatırımcı programdan yararlandı. Koşullarda yapılan bir dizi düzenlemenin ardından (2022'de asgari eşiğin yükseltilmesi dahil), program ikinci pasaport elde etmeye yönelik dünya çapında en erişilebilir programlardan biri olmaya devam ediyor.

Ana şart: asgari yatırım tutarı

13 Haziran 2022'den itibaren programa giriş eşiği 400.000 $ (önceden 250.000 $) olarak belirlenmiştir. Bu, satın alınan mülkün tapu ve ekspertiz değeridir — bu tutarın, Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) tarafından akredite edilmiş lisanslı bir şirket tarafından hazırlanan resmi değerleme raporu (appraisal report) ile mutlaka teyit edilmesi gerekir.

Önemli bir ayrıntı: kabul için bir veya birden fazla mülkün toplam değeri dikkate alınır, ancak hepsi aynı satıcıdan ve aynı anda satın alınmalıdır. Eksik kalan tutarı bir ay sonra ikinci bir mülk alarak "tamamlamak" mümkün değildir — belge paketi tek seferde hazırlanır.

Programa uygun gayrimenkul türleri

Türk mevzuatı, vatandaşlık programına aşağıdaki mülk türlerini kabul etmektedir:

• Hazır konutlar — daireler, rezidanslar, villalar, townhouse'lar;
• İnşaat halindeki konut — müteahhidin gerekli tüm izinlere sahip olması koşuluyla;
• Ticari gayrimenkul — ofisler, mağazalar, depolar;
• Arsalar — konut veya ticari inşaata uygun, 30 hektara kadar.

Temel bir şart: satın alınacak mülk, sizin işleminizden önceki üç yıl içinde başka bir yabancı tarafından vatandaşlık başvurusu için kullanılmamış olmalıdır. Bu, aynı mülkün arka arkaya birden fazla başvuru sahibi için programdan "geçirilemeyeceği" anlamına gelir. Bu tür mülklerin kaydı Tapu Müdürlüğü tarafından tutulur ve satın alım öncesinde avukatlar mutlaka mülkün geçmişini kontrol eder.

Adım adım prosedür: mülk seçiminden pasaporta

Adım 1. Gayrimenkul seçimi ve kontrolü

Bu aşamada hukuki denetim (due diligence) hayati önem taşır. Aşağıdakilerden emin olunmalıdır:

• satıcının koşulsuz mülkiyet hakkına sahip olduğu (kadastro kayıtları — Tapu üzerinden kontrol edilir);
• mülkün ipotek, haciz veya başka bir takyidat altında bulunmadığı;
• mülkün daha önce vatandaşlık programında kullanılmadığı (yukarıda belirtildiği gibi);
• kadastro değerinin piyasa değeriyle uyumlu olduğu ve yapay olarak düşürülmediği.

Adım 2. İşlemin sonuçlandırılması ve Tapu alınması

Kontrollerin ardından satış sözleşmesi imzalanır, ödeme yapılır (önemli: ödemenin banka havalesiyle yapılması gerekir, nakit ödemeler vatandaşlık başvurusu için kabul edilmez) ve alıcı Tapu — mülkiyet belgesini alır. Aynı zamanda, vatandaşlık başvuru dosyasının kabul edilmesi için zorunlu olan değerleme raporu (appraisal report) düzenlenir.

Adım 3. Uygunluk Belgesi (Certificate of Conformity)

Tapu ve değerleme raporu hazır olduğunda, avukatlar Uygunluk Belgesi almak için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'na başvuruda bulunur. Bu belge, yatırımın program şartlarını karşıladığını teyit eder. Verilme süresi 2 ila 4 haftadır.

Adım 4. İkamet İzni (İkamet)

Uygunluk belgesi alındıktan sonra yatırımcı ve aile üyeleri kısa dönem ikamet izni (ikamet) başvurusu yapar. Bu izin 1–2 hafta içinde verilir ve bir yıl süreyle geçerli olup uzatma hakkı tanır.

Adım 5. Vatandaşlık başvurusu

İkamet izni ve eksiksiz belge seti ile yatırımcı, Göç İdaresi'ne vatandaşlık başvurusunda bulunur. Bu aşamada aşağıdakiler sunulur:

• doğum ve evlilik belgeleri (apostilli ve noter onaylı Türkçe tercümesiyle);
• adli sicil kaydı (yine apostilli ve tercüme edilmiş);
• sağlık sigortası (Türkiye'de geçerli);
• biyometrik fotoğraflar.

Adım 6. Onay ve pasaport alımı

Belgelerin incelenmesinin (güvenlik birimlerinin kontrolü dahil) ardından vatandaşlık verilmesine ilişkin Cumhurbaşkanlığı kararnamesi yayımlanır. Yatırımcı ve aile üyeleri Türk kimlik kartı (kimlik) ve yurt dışı pasaportlarını alır. Pasaportun geçerlilik süresi 10 yıldır.

Süreç

Prosedürün toplam süresi devlet kurumlarının yoğunluğuna bağlı olarak 3 ila 8 aydır. Bazı ajanslar 90 günde tamamlama imkanından bahsetse de, pratikte ortalama süre 6–8 aydır. Başvuru sahibinin kendi ülkesinden belgelerin gecikmeli olarak hazırlanması veya tekrar tercüme ve noter onayı gerektirmesi durumunda ek süre gerekebilir.

Ek masraflar: nelere dikkat edilmeli

Gayrimenkul bedelinin yanı sıra (400.000 $ ve üzeri), yatırımcının bütçesine aşağıdaki kalemleri dahil etmesi gerekir:

• Tapu harcı — kadastro değerinin %4'ü, genellikle alıcı ve satıcı arasında eşit paylaşılır (yani alıcı için %2);
• KDV — kentsel dönüşüm projelerinde %1, 150 m²'ye kadar konutlarda %10, 150 m² üzeri konut ve ticari gayrimenkullerde %20 (ikinci el piyasada KDV alınmaz);
• Değerleme raporu — yaklaşık 1.400 $;
• Tercüman ve noter ücretleri — belge sayfası başına yaklaşık 60–100 $;
• İkamet ve vatandaşlık harçları — toplamda yaklaşık 200–400 $;
• Pasaport harcı — 10 yıllık pasaport için yaklaşık 300 $;
• Hukuki danışmanlık — işlemin karmaşıklığına ve hizmet kapsamına bağlı olarak 5.000 ila 15.000 $ arasında değişir.

Toplam ek masraflar genellikle yatırım tutarının %5 ila %10'u arasındadır. Sürprizlerle karşılaşmamak için bunların önceden bütçeye eklenmesi önerilir.

Başvuruya kimler dahil edilebilir

Program, ana başvuru sahibinin vatandaşlık başvurusuna aşağıdakileri dahil etmesine imkan tanır:

• eşi (resmi nikah);
• reşit olmayan çocukları (18 yaşına kadar).

Reşit çocuklar, ebeveynler ve diğer akrabalar aynı başvuruya dahil edilemez — onlar için ayrıca vatandaşlık veya ikamet izni gerekçesi aranır.

Gayrimenkulü elde tutma yükümlülüğü

Programın temel kısıtlaması: vatandaşlık alındıktan sonra satın alınan gayrimenkul üç yıl boyunca satılamaz. Tapuya ilgili bir takyidat (devir yasağı şerhi) işlenir. Bu kural, vatandaşlık başvurusunda kullanılan tüm mülkler için geçerlidir. Üç yılın sonunda yatırımcı gayrimenkul üzerinde serbestçe tasarruf edebilir — satabilir, hibe edebilir veya miras bırakabilir.

Türk vatandaşlığının avantajları

• Vizesiz seyahat — Japonya, Güney Kore, Singapur, Latin Amerika ve Balkan ülkeleri dahil 120'den fazla ülkeye;
• ABD E-2 yatırımcı vizesi alma imkanı — Türkiye, ABD ile E-2 yatırımcı vizesi anlaşmasına taraf ülkeler arasında yer alır ve bu, Amerika'ya taşınma ve iş kurma yolunu açar;
• İkamet zorunluluğu olmaması — pasaport almadan önce veya sonra Türkiye'de yaşama şartı aranmaz;
• Çifte vatandaşlık — Türkiye çifte vatandaşlığı tanır, ilk pasaportunuzdan vazgeçmeniz gerekmez;
• Sağlık ve eğitim hizmetlerine erişim — ülke vatandaşlarıyla eşit şartlarda;
• Yatırım cazibesi — Türk gayrimenkul piyasası istikrarlı bir şekilde büyümektedir ve üç yıl sonra mülk potansiyel kâr ile satılabilir.

Sonuç

Türk vatandaşlığını gayrimenkul satın alarak elde etmek gerçekçi, yasal ve nispeten erişilebilir — 400.000 $ ve üzeri bir yatırımla, dünyadaki en hızlı ikinci pasaport programlarından biridir. Üstelik sadece bir statü kazanmakla kalmaz, aynı zamanda büyüyen bir ekonomiye sahip bir ülkede likit bir varlığın sahibi olursunuz. En önemlisi, mülkü ve satıcıyı titizlikle kontrol etmek, yalnızca akredite uzmanlarla çalışmak ve gerçekçi süreler öngörmektir. 6–8 ay içinde deniz manzaralı bir daire seçiminden lacivert Türk pasaportunun alınmasına kadar tüm yolu kat edebilirsiniz.