Satın alma öncesi due diligence nasıl yapılır?

Türkiye'de gayrimenkul satın alırken durum tespiti (due diligence) nedir

Due diligence (durum tespiti) — satış sözleşmesi imzalanmadan ve para transferi yapılmadan önce gerçekleştirilen kapsamlı bir hukuki ve teknik incelemedir. Türkiye'de bu prosedür sadece bir tavsiye değil, yasal mülk sahibi olup olmayacağınızı veya paranızı kaybedip kaybetmeyeceğinizi belirleyen kritik bir aşamadır.

Türkiye gayrimenkul piyasası uygun fiyatlar, oturma izni ve vatandaşlık alma imkânı ile yabancı alıcıları cezbetmektedir. Ancak fırsatların yanında riskler de vardır: mükerrer satışlar, kaçak yapılar, gizli ipotek ve hacizler, sahte vekâletnameler. Doğru bir durum tespiti bu riskleri en aza indirir.

İnceleme yalnızca mülkün dış görünüşünü değil, hukuki geçmişini de kapsamalıdır: mülk sahibi kimdir, ipotek, haciz veya şerh var mı, yapı imar planına uygun mu, yapı kullanma izin belgesi (İskan) mevcut mu. Her aşamayı ayrıntılı olarak ele alalım.

Adım 1: Tapu Senedi'nin (TAPU) kontrolü — mülkiyetin ana belgesi

TAPU (Tapu Senedi) — Türkiye'de tescil edilmiş mülkiyet hakkını kanıtlayan tek belgedir. Satış sözleşmesi, ön sözleşme veya makbuz TAPU'nun yerini tutmaz. Bu belgenin kontrolü, durum tespitinin temelini oluşturur.

TAPU'da nelere dikkat edilmeli

• Belge türü. Kırmızı TAPU, üzerinde tamamlanmış yapı bulunan arsa (daire, villa) için, mavi TAPU ise yapısız arazi için verilir. Rengin satın alınacak mülkün türüne uygun olduğundan emin olun.
• Malik bilgileri. Ad-soyad, fotoğraf (gerçek kişiler için) veya tüzel kişi unvanı, satıcı olarak karşınıza çıkan kişiyle eşleşmelidir. Satıcı malik değilse, noter tasdikli satış yetkisi veren vekâletname (vekaletname) talep edin.
• Kadastro bilgileri. Adres, parsel numarası (parsel), ada numarası, yüz ölçümü — hepsi mülkün gerçek konumu ve metrekaresiyle örtüşmelidir.
• Taşınmaz türü. TAPU'da tür belirtilir: arsa, kat irtifakı veya kat mülkiyeti (daire), ticari alan. Kat irtifakı, inşaat halindeki bağımsız bölüm hakkını, kat mülkiyeti ise tamamlanmış konut üzerinde tam mülkiyet hakkını ifade eder.

TAPU'nun gerçekliği nasıl kontrol edilir

Sadece satıcının verdiği fotokopiyle yetinmeyin. TAKBİS (Tapu ve Kadastro Bilgi Sistemi) üzerinden resmi kayıt örneği talep edin. Kontrol, taşınmazın bulunduğu yerdeki Tapu Müdürlüğü'ne bizzat giderek veya güvendiğiniz bir avukat aracılığıyla yapılabilir. Bu, belgede sahtecilik riskini ortadan kaldırır.

Adım 2: İpotek, haciz, şerh ve takyidatlar

TAPU'nun gerçek olması, taşınmazın 'temiz' olduğu anlamına gelmez. Türkiye'de tapu siciline tescil edilen ve mülkiyet belgesinin 'şerh' (şerh) sütununda görünen başlıca takyidatlar şunlardır:

• İpotek (ipotek). Önceki malik mülkü teminat göstererek kredi kullanmışsa, bankanın haciz hakkı doğar. İpotek, işlemden önce veya işlem sırasında kapatılmalıdır.
• Haciz (haciz). Malik adına icra takibi varsa konulan haciz, kaldırılmadıkça satış yapılamaz.
• İrtifak hakları ve kısıtlamalar. Geçit hakkı, altyapı geçirme hakkı, inşaat sınırlamaları — bunlar kullanımı etkiler.
• Üçüncü kişi hakları. Örneğin, ömür boyu oturma hakkı (intifa hakkı) veya tapuya şerh edilmiş kira sözleşmesi.

Tüm bu kayıtlar TAKBİS belgesinde görünür. Temiz bir kayıt almadan kesinlikle ödeme yapmayın. Takyidat varsa, alıcıya TAPU devredilmeden önce kaldırılacağına dair sözleşmede net bir hüküm bulunmalıdır.

Adım 3: Müteahhit ve ruhsat belgelerinin kontrolü

Yeni bir konut veya inşaat aşamasındaki bir mülk satın alırken, durum tespiti müteahhidi ve belgelerini de içermelidir.

Yapı Ruhsatı — inşaat izni

Belediye tarafından verilen bu belge, projenin imar planına ve yapı yönetmeliklerine uygun olduğunu gösterir. Ruhsatsız inşaat yasa dışıdır. Ruhsatın varlığını e-Devlet üzerinden veya doğrudan belediyeden sorgulayabilirsiniz.

İskan (Yapı Kullanma İzin Belgesi) — yapı kullanma izni

İskan (Yapı Kullanma İzin Belgesi), binanın projeye, güvenlik yönetmeliklerine uygun olarak inşa edildiğini ve oturuma elverişli olduğunu kanıtlayan teknik belgedir. 2020'den itibaren Türkiye'de eski genel (Genel) ve bireysel (Ferdi) iskan yerine toplu iskan (Toplu Iskan) belgesi düzenlenmektedir.

İskan'ın olmaması şu anlama gelir:

• Tam kat mülkiyeti alınamaz, sadece kat irtifakı kurulabilir;
• Kalıcı olarak elektrik, su, doğalgaz aboneliği yapılamayabilir;
• Mülkün yeniden satışı zorlaşır;
• Belediye kaçak yapıyı yıktırabilir.

İşlem öncesinde İskan durumunu kontrol edin. Belge yoksa sebebini araştırıp riskleri avukatınızla değerlendirin.

Müteahhit firmanın kontrolü

MERSİS (Merkezi Sicil Kayıt Sistemi) üzerinden müteahhit şirketin tescil bilgileri, kuruluş tarihi, sermayesi ve iflas durumu sorgulanabilir. Ayrıca tamamlanan projeleri ve referansları inceleyin.

Adım 4: Satıcının ve yetkilerinin kontrolü

Türkiye'de sık rastlanan dolandırıcılık yöntemlerinden biri, satış yetkisi olmayan bir kişi tarafından mülk satılmasıdır. Şunları kontrol edin:

• Satıcının kimliği TAPU'daki malikle örtüşüyor mu. Kimlik kartı (kimlik) veya pasaport talep edin.
• Satıcı vekâletname ile hareket ediyorsa, vekâletnamenin içeriğini inceleyin. Vekâletname noter onaylı olmalı ve gayrimenkul satış yetkisini açıkça içermelidir. Vekâlet verenle teyit için iletişime geçin.
• Satıcı tüzel kişiyse, imza yetkilisini MERSİS ve Ticaret Sicil Gazetesi üzerinden kontrol edin.
• Mirasçılardan satın alıyorsanız, veraset ilamı (veraset ilamı) alındığından ve tüm mirasçıların satışa onay verdiğinden emin olun.

Adım 5: Fiziki inceleme ve teknik ekspertiz

Hukuki temizlik, fiziki incelemeyi gereksiz kılmaz. Durum tespiti kapsamında şunlar önerilir:

• Mülkü bizzat görün. Duvarların, çatının, pencerelerin, tesisatın durumunu; küf, çatlak, su sızıntısı olup olmadığını kontrol edin.
• Plana uygunluğu denetleyin. Gerçek plan ve metrekare, TAPU ve proje belgelerindekiyle aynı olmalıdır.
• Bağımsız ekspertiz raporu talep edin. Türkiye'de vatandaşlık yatırımı için SPK lisanslı bir şirketten alınan değerleme raporu (değerleme raporu) zorunludur, ancak her işlemde faydalıdır: gerçek piyasa değerini ve teknik durumu teyit eder.

Tek başınıza mı yoksa avukatla mı?

Resmî olarak yabancı bir alıcı, Tapu Müdürlüğü'ne, belediyeye başvurarak ve e-Devlet'i kullanarak durum tespitini kendi başına yapabilir. Ancak uygulamada, gayrimenkul konusunda uzmanlaşmış bağımsız bir Türk avukatla çalışmak şiddetle tavsiye edilir. Nedenleri:

• Avukat, mevzuatın inceliklerini ve bölgeye özgü riskleri bilir;
• Hızlı kontrol için TAKBİS ve diğer sicillere erişimi vardır;
• Koruyucu maddeler içeren satış sözleşmesini doğru şekilde hazırlar;
• Ödeme yöntemini ve işlem iptalinde iade koşullarını denetler.

Önemli: Avukat, satıcı veya emlak ofisiyle bağlantılı olmayan, bağımsız biri olmalıdır. Durum tespiti ücreti (genellikle mülkün karmaşıklığına bağlı olarak 500$ ile 1500$ arası) bir masraf değil, güvenliğinize yapılan bir yatırımdır.

Sonuç

Türkiye'de gayrimenkul satın alırken durum tespiti bir formalite değil, paranızı ve mülkiyet hakkınızı korumanın tek yoludur. TAPU'nun TAKBİS üzerinden kontrolü, ipotek ve şerhlerin tespiti, ruhsat belgelerinin (İskan, Yapı Ruhsatı) denetimi, satıcının kimlik ve yetki doğrulaması, teknik inceleme — bu adımların her biri işlem sonrası sürpriz riskini azaltır.

Kontrolden tasarruf etmeyin. Avukat ve uzman ücretleri, sorunlu bir mülk satın almanın doğurabileceği kayıplarla kıyaslanamaz. Yalnızca geçmişi şeffaf, hukuken temiz bir gayrimenkul aldıktan sonra Akdeniz kıyısındaki yeni evinizin veya yatırım getirilerinizin keyfini güvenle çıkarabilirsiniz.