Sözleşmeyi imzalamadan önce ne kontrol edilmeli?

İmzalamadan önce kontrol neden formalite değildir

Türkiye'de gayrimenkul satın almak ciddi bir yatırımdır ve sözleşme imzalama aşamasında yapılacak bir hata para, zaman ve sinir kaybına yol açabilir. TurkStat verilerine göre 2025 yılında ülkede yaklaşık 1,69 milyon konut satış işlemi gerçekleşti — rekor bir seviye. Ancak yüksek talep, kaçınılmaz olarak piyasaya güvenilmez katılımcıları çekmektedir.

İyi haber: çoğu risk imza atmadan önce tespit edilebilir. Bunun için hangi belgelerin kontrol edilmesi gerektiğini, sözleşme metninde nelere dikkat edilmesi gerektiğini ve hangi 'kırmızı bayrakların' sizi uyarması gerektiğini bilmeniz yeterlidir. Her bir maddeyi ayrıntılı olarak ele alacağız.

Ana belge: TAPU (Tapu Senedi)

TAPU (Tapu Senedi), Türkiye'de taşınmaz üzerinde tescil edilmiş mülkiyet hakkını doğrulayan tek belgedir. Hiçbir satış sözleşmesi, ön sözleşme veya makbuz onun yerine geçmez. İşlem, alıcı adına Tapu Sicil Müdürlüğü'nde yeni TAPU düzenlendiğinde tamamlanmış sayılır.

TAPU'da mutlaka kontrol edilmesi gerekenler

• TAPU türü. Konut gayrimenkulleri için iki ana tür vardır: 'Kat İrtifakı' (inşaat halindeki yapının arsa payı hakkı) ve 'Kat Mülkiyeti' (tamamlanmış daire üzerinde tam mülkiyet hakkı). Bina henüz teslim edilmemişse, Kat İrtifakı türünde TAPU alırsınız — bu normaldir, ancak müteahhidin İskan belgesine sahip olduğundan veya alma sürecinde olduğundan emin olun.
• Satıcı bilgileri. TAPU'daki satıcının adını ve soyadını pasaportuyla karşılaştırın. Satıcı bir şirket ise, MERSİS sistemi (Türkiye ticaret sicili) üzerinden tescilini kontrol edin.
• Taşınmazın özellikleri. Alan, kat, bağımsız bölüm numarası, adres — hepsi incelediğinizle uyuşmalıdır.
• İpotek ve diğer kısıtlamalar. TAPU'nun alt kısmında 'Beyanlar' ve 'Şerhler' bölümleri bulunur; burada ipotek, haciz, irtifak hakkı, ön alım hakkı gibi kısıtlamalar kaydedilir. Bu bölümler boş değilse açıklama isteyin.

2023 yılından itibaren TAPU, TAKBİS (Kadastro ve Tapu Sicil Sistemi) portalı veya Parsel Sorgu hizmeti üzerinden çevrimiçi olarak kontrol edilebilir. Bu, belgenin gerçek ve güncel olduğundan emin olmanızı sağlar.

İskan: Yapı Kullanma İzin Belgesi

İskan (resmi olarak Yapı Kullanma İzin Belgesi), binanın teknik pasaportu ve kullanım iznidir. Yapının projeye, güvenlik standartlarına uygun olarak inşa edildiğini ve oturmaya elverişli olduğunu doğrular. İskan, mülkiyet belgesi değildir ve TAPU'nun yerine geçmez, ancak yokluğu ciddi riskler doğurur.

İskan eksikliğinin yol açabileceği sorunlar

• Kalıcı elektrik ve su bağlantısı yapılamaz — geçici 'inşaat' bağlantılarını yüksek tarifelerle kullanmak zorunda kalırsınız.
• Kat İrtifakı'ndan Kat Mülkiyeti'ne geçilemez — yani TAPU 'eksik' kalır.
• Bankalar böyle bir taşınmaz için ipotek kredisi vermez.
• Satarken şu anki malikin karşılaştığı aynı sorunlarla karşılaşırsınız.

2020'den beri Türkiye'de tek tip İskan — Toplu İskan uygulanmakta olup, önceki Genel İskan (tüm bina için) ve Ferdi İskan (tek daire için) türlerinin yerini almıştır. İskan'ın varlığı e-Devlet portalı üzerinden Yapı Ruhsatı (inşaat ruhsatı) ve Yapı Kullanma İzin Belgesi bilgi sorgulama bölümünden kontrol edilebilir.

İpotek, haciz ve diğer kısıtlamalar

TAPU kusursuz görünse bile taşınmaz ipotek veya haciz gibi kısıtlamalara sahip olabilir. Kısıtlamalar Tapu Sicil Müdürlüğü'nde tescil edilir ve TAKBİS kaydında görünür. İşte aramanız gerekenler:

• İpotek. Satıcı taşınmazı ipotek ederek kredi kullanmışsa, ipotek, mülkiyet devri öncesinde veya sırasında kaldırılmalıdır. Sözleşmede satıcının krediyi ödeme ve ipoteği kaldırma yükümlülüğünün belirtildiğinden emin olun.
• Haciz. Borçlar nedeniyle icra memurları tarafından konulur. Haciz kaldırılmadığı sürece taşınmaz satılamaz.
• İrtifak hakkı. Üçüncü kişilere arazi üzerinde sınırlı kullanım hakkı — örneğin geçiş ya da yol hakkı.
• Şufa hakkı (ön alım hakkı). Taşınmaz paylı mülkiyette ise, diğer paydaşlar öncelikli satın alma hakkına sahiptir.

İşleme en yakın tarihli güncel Tapu Kaydı talep edin. En iyisi sözleşmenin imzalandığı gün.

Satıcı: kimlik ve yetki

Görüştüğünüz kişinin gerçekten taşınmazı satma yetkisine sahip olduğundan emin olun. Farklı durumlar olabilir:

• Satıcı malik ise. Pasaport bilgilerini TAPU kaydıyla karşılaştırın.
• Satıcı vekaletname ile hareket ediyorsa. Vekaletnamenin noter tasdikli olduğunu, süresinin dolmadığını ve gayrimenkul satış yetkisini açıkça içerdiğini kontrol edin. Vekaletnamenin iptal edilmediğini teyit etmek için malikle iletişime geçin.
• Satıcı müteahhit ise. Şirketi MERSİS üzerinden kontrol edin: tescil tarihi, ortaklar, iflas sürecinin olmaması. İnşaat ruhsatını (Yapı Ruhsatı) ve tamamlanmış proje portföyünü isteyin.

Sahte veya iptal edilmiş vekaletnamelerle dolandırıcıların daire sattığı ve gerçek malikin işlemden sonradan haberdar olduğu vakalar bilinmektedir. Satıcının kimliğini kontrol etmekten kaçınmayın.

Sözleşme: atlanmaması gereken önemli maddeler

Türkiye hukukuna göre (Medeni Kanun'un 213. maddesi ve 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 26. maddesi uyarınca), gayrimenkul satış sözleşmesi yalnızca Tapu Sicil Müdürlüğü'nde düzenlendiğinde geçerlidir. Bununla birlikte, uygulamada taraflar genellikle önce ticari şartları belirleyen bir ön sözleşme (Satış Vaadi Sözleşmesi) imzalar.

Sözleşmede neler bulunmalı

1. İşlem döviz cinsinden tam fiyat. Sözleşmede gerçek fiyat belirtilmelidir. Vergiyi azaltmak için değeri düşük gösterme çabaları yaygın ancak risklidir: yeniden satışta vergi düşük gösterilen tutar üzerinden hesaplanır ve aradaki fark ortaya çıkar.
2. Ödeme şekli ve vadesi. Açıkça belirtin: depozito miktarı, varsa taksit planı ve kapanış ödemesi. İkinci el piyasada standart şema: %5–10 depozito ve TAPU imzasında ana ödeme.
3. Teslim süresi. Yeni inşaatlar için binanın teslim tarihi ve gecikme cezaları netleştirilmelidir.
4. Tarafların sorumluluğu. Satıcı vazgeçerse ne olur? Peki alıcı? Cezaları ve depozito iade koşullarını belirtin.
5. İpotek veya hacizleri kaldırma yükümlülüğü. Taşınmazda ipotek veya haciz varsa satıcı TAPU devri anında bunları kaldırmayı taahhüt etmelidir.

Depozito: ne kadar, nasıl ve hangi koşullarda

Depozito (kapora), alıcının ön sözleşmeyi imzalarken niyetinin ciddiyetini göstermek için yatırdığı miktardır. Türkiye'de genellikle taşınmaz değerinin %5 ila %10'u kadar depozito verilir, ancak rekabetçi segmentlerde bu oran %20'ye kadar çıkabilir.

Temel kural: depozito yalnızca belge karşılığında verilir. Bu, noter onaylı depozito sözleşmesi veya en azından tarafların pasaport bilgilerini, tutarı, taşınmazın tanımını ve iade koşullarını içeren bir makbuz olabilir. Nakit yerine banka havalesi tercih edilmelidir — böylece ödeme izi kalır.

Depozito hangi durumlarda iade edilir

• Satıcı işlemden vazgeçerse, depozito iki katı olarak iade edilir (sözleşmede açıkça belirtilmişse).
• Satıcının kaldıramadığı ipotek veya hacizler nedeniyle işlem gerçekleşemezse.
• Taşınmaz beyan edilen özelliklere (alan, kat, durum) uymuyorsa ve bu belgelenmişse.

Dikkat: alıcı sadece 'fikir değiştirirse', Türk uygulamasına göre depozito iade edilmez. Bu nedenle para yatırmadan önce kapsamlı kontrol çok önemlidir.

Sonuç

Sözleşmenin imzalanması, kontrol aşamasının başlangıcı değil, son aşamasıdır. Bu noktada elinizde şunlar bulunmalıdır: mülkiyet hakkını ve ipotek/haciz bulunmadığını teyit eden güncel TAKBİS kaydı; TAPU ve İskan kopyası; doğrulanmış satıcı bilgileri; ve tercihen bağımsız bir Türk avukatın katılımıyla dikkatlice okuduğunuz sözleşme taslağı.

Hukuki kontrol masrafları bir gider değil, sigortadır. İşlem bütçesinin tamamını kaybetme riskiyle karşılaştırıldığında çok küçüktür. Türkiye'de de, her yerde olduğu gibi, kural geçerlidir: güven ama kontrol et. Hatta iki kez kontrol et.