Yabancı alıcılar için kısıtlamalar var mı?

Yabancılar Türkiye'de gayrimenkul satın alabilir mi: kısa cevap

Evet, yabancı uyruklular Türkiye'de serbestçe gayrimenkul edinebilir. Bu hak, Tapu Kanunu'nun 35. maddesi ile güvence altına alınmış olup 2006 yılından bu yana fiilen uygulanmaktadır. Bugün 180'den fazla ülkeden alıcılar Türkiye Cumhuriyeti topraklarında daire, villa, arsa ve ticari mülk sahibi olabilmektedir. Yabancılar için işlem prosedürü olabildiğince basitleştirilmiştir: geçerli bir yabancı pasaportu ve yerel vergi dairesinden alınan vergi kimlik numarası yeterlidir. Ancak Türkiye gayrimenkul piyasasını tamamen açık olarak nitelendirmek yanlış olur – bir dizi kısıtlama hâlâ mevcuttur ve sözleşme imzalamadan önce bunları bilmek önemlidir.

Hangi ülke vatandaşlarının Türkiye'de gayrimenkul satın alması yasaktır

En ciddi kısıtlama, belirli ülke vatandaşları için getirilen tam satın alma yasağıdır. 2025 yılı itibarıyla bu listede şunlar yer almaktadır:

• Suriye;
• Ermenistan;
• Kuzey Kore;
• Küba;
• Nijerya.

Yukarıda sayılan ülkelerin vatandaşları Türkiye'de ne konut ne ticari mülk ne de arsa satın alabilir – yasak tüm taşınmaz türlerini kapsar. Ayrıca yaklaşık 31 devlet için kısmi kısıtlamalar getirilmiştir: örneğin Yunanistan vatandaşlarının Karadeniz kıyısı ve Ege Bölgesi'nin bazı kesimlerinde gayrimenkul almasına izin verilmezken, Fas, Mısır ve Letonya vatandaşlarının tarım arazisi edinmesi yasaktır. Afganistan vatandaşları için ise Türkiye İçişleri Bakanlığı'ndan özel izin alınması gerekmektedir.

Önemli: Rusya, Ukrayna, Beyaz Rusya, Kazakistan, Avrupa Birliği ülkeleri, ABD, Birleşik Krallık ve diğer pek çok ülkenin vatandaşları, milliyet esasına dayalı herhangi bir kısıtlama olmaksızın Türkiye'de gayrimenkul satın alabilir.

Askerî ve stratejik bölgeler: yabancılar nerelerde alım yapamaz

Vatandaşlığa bakılmaksızın, yabancılar aşağıdaki bölgelerde bulunan taşınmazları edinemez:

• Askerî yasak bölgeler (Military Forbidden Zones);
• Askerî güvenlik bölgeleri (Military Security Zones);
• Özel güvenlik bölgeleri (Private Security Zones).

Her işlem öncesinde Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, Genelkurmay Başkanlığı aracılığıyla taşınmazın zorunlu kontrolünü gerçekleştirir – bu işlem “askerî temizlik” (military clearance) olarak bilinir. Taşınmaz, stratejik öneme sahip veya askerî tesislere bitişik bir bölgede bulunuyorsa işlem reddedilir. Bu kural Türkiye vatandaşları için de aynı şekilde geçerlidir.

Ayrıca yabancılar, özel inşaatın yasak olduğu özel çevre koruma bölgeleri ve tabiatı koruma alanlarında arsa satın alamaz.

Alan sınırları: bir yabancı ne kadar arazi satın alabilir

Türk mevzuatı, bir yabancı uyruklunun sahip olabileceği gayrimenkul miktarına niceliksel sınırlar getirmektedir:

1. 30 hektar – bir yabancının Türkiye genelinde toplamda sahip olabileceği azami taşınmaz alanıdır. Bu sınıra imarlı parseller de boş araziler de dahildir.
2. İlçedeki özel arazilerin %10'u – yabancı mülkiyetinin toplam payı, her bir idari ilçedeki (ilçe) özel arazilerin toplam alanının %10'unu aşamaz. Eğer bu sınır daha önceki yabancı alıcılar tarafından doldurulmuşsa, Tapu Müdürlüğü işlemin tescilini reddeder. Bu limit düzenli olarak gözden geçirilir ve yabancıların yoğun ilgi gösterdiği Antalya, Alanya, Mahmutlar gibi bölgelerde sınıra yaklaşılmış olabilir.

Uygulamada, bir veya iki daire ya da villa satın alan yabancı alıcıların büyük çoğunluğu için bu sınırlar sorun teşkil etmez. Bunlar yalnızca büyük ölçekli arsa yatırımlarında önem kazanır.

Tüzel kişiler için kısıtlamalar

Yabancı şirketler Türkiye'de gayrimenkul satın alabilir, ancak önemli şartlarla. Yalnızca kendi ülkelerinin yasalarına göre kurulmuş ve tüzel kişiliğe sahip ticari kuruluşlar (ticaret şirketleri) edinim hakkına sahiptir. Vakıflar, dernekler, kâr amacı gütmeyen ortaklıklar ve benzeri yabancı sivil toplum kuruluşları Türkiye'de taşınmaz edinemez.

Türkiye'de doğrudan tescil edilmiş yabancı sermayeli şirketler de gayrimenkul sahibi olabilir; ancak askerî ve güvenlik bölgelerindeki taşınmazlar için Genelkurmay Başkanlığı'ndan (askerî bölgeler) veya ilgili valilikten (özel güvenlik bölgeleri) ek izin alınması gerekir.

İkamet izni ve vatandaşlıkla ilgili kısıtlamalar

1 Temmuz 2022'den itibaren Türkiye'de gayrimenkul sahipliğine dayalı ikamet izni (İkamet Tezkeresi) için yeni kurallar yürürlüğe girmiştir. Önemli değişiklik: taşınmaz “kapalı mahalle” (kontrollü girişi olan, birçok yeni konut projesinde görülen site yerleşimleri) sınırları içindeyse, yabancı mülk sahibi uzun süreli ikamet iznine başvuramaz. Yalnızca belirli turistik bölgelerdeki mülk sahipleri de dâhil olmak üzere birkaç kategori için istisna tanınmıştır. Bu nedenle, amacınız taşınmak ve Türkiye'de uzun süre yaşamaksa, taşınmaz seçerken mahallenin statüsünü önceden öğrenmeniz gerekir.

Gayrimenkul yatırımı yoluyla Türk vatandaşlığı edinimi için eşik 400.000 ABD Dolarıdır. Ancak daha önce başka bir yatırımcının vatandaşlık başvurusunda kullanılmış bir taşınmaz kullanılamaz. Gayrimenkul alımı yoluyla ikamet izni için asgari taşınmaz değeri 200.000 ABD Dolarıdır.

Önemli bir ayrıntı: ikamet izni veya vatandaşlık sahibi olmak yukarıda sayılan kısıtlamaları ortadan kaldırmaz – ilçedeki %10 sınırı, askerî bölge yasağı ve 30 hektarlık tavan, göçmenlik statüsünden bağımsız olarak tüm yabancılar için geçerlidir.

Özet: satın almadan önce kontrol edilmesi gerekenler

Kısıtlamalara rağmen Türkiye gayrimenkul piyasası, Akdeniz bölgesinde yabancılar için en erişilebilir piyasalardan biri olmaya devam etmektedir. Hoş olmayan sürprizlerle karşılaşmamak için işlem öncesinde birkaç noktayı kontrol etmek yeterlidir:

• Vatandaşlığınızın tamamen veya kısmen yasaklanmış ülkeler listesinde olmadığından emin olun.
• Taşınmazın askerî veya güvenlik bölgesinde bulunmadığına dair müteahhitten veya satıcıdan teyit isteyin (bu kontrol zaten Tapu Müdürlüğü tarafından yapılacaktır).
• Özellikle yabancı alıcıların yoğun olduğu bölgeler söz konusuysa, seçilen ilçede yabancı mülkiyetine ilişkin %10 sınırının dolup dolmadığını sorgulayın.
• İkamet izni amacıyla gayrimenkul alıyorsanız, mahallenin statüsünü kontrol edin: “açık mahalle” mi yoksa “kapalı mahalle” mi?
• Lisanslı bir emlak danışmanı ve bağımsız bir avukatla çalışın – olası kısıtlamaları erken aşamada tespit etmenize yardımcı olurlar.

Bu koşullar yerine getirildiğinde, Türkiye'de gayrimenkul satın almak, dünyanın pek çok ülkesinin vatandaşları için şeffaf, öngörülebilir ve güvenli bir işlemdir.