Wie hoch ist die durchschnittliche Amortisationszeit?

Was ist die Amortisationszeit und wie wird sie berechnet

Die Amortisationszeit (Abschreibungsperiode) ist die Anzahl der Jahre, in denen die investierten Mittel aus dem Kauf einer Immobilie vollständig durch Mieteinnahmen zurückfließen. Die Formel ist einfach: Immobilienpreis geteilt durch den jährlichen Netto-Mietertrag. Kostet eine Wohnung €150.000 und bringt die Jahresmiete nach Abzug der Kosten €10.000 ein, beträgt die Amortisationszeit 15 Jahre.

Die Kehrseite dieser Kennzahl ist die jährliche Rendite (ROI). Einer Amortisationszeit von 13 Jahren entspricht eine Rendite von etwa 7,7% pro Jahr. Zum Vergleich: In den meisten europäischen Ländern übersteigt dieser Wert selten 4–5%, was den türkischen Markt für Investoren besonders attraktiv macht.

Durchschnittliche Amortisationszeit in der Türkei: 13 Jahre – die neue Richtschnur

Laut der Analyseplattform Endeksa betrug die durchschnittliche Amortisationszeit von Wohnimmobilien in der Türkei im Mai 2025 13 Jahre. Das ist der niedrigste Wert der letzten fünf Jahre. 2022 lag der gleiche Indikator noch bei 18 Jahren, fünf Jahre zuvor sogar bei 23–24 Jahren.

Diese deutliche Verkürzung der Abschreibungsperiode ist das Ergebnis zweier gegensätzlicher Trends:

• Steigende Mietpreise. Seit Juli 2024 wurde die Begrenzung der Mieterhöhungen in der Türkei aufgehoben (zuvor galt eine Deckelung von 25% pro Jahr). Dadurch konnten Vermieter die Mieten dem Marktniveau annähern und die Rendite sprunghaft steigern.
• Verlangsamter Anstieg der Immobilienpreise. Hohe Kreditzinsen haben die kaufkräftige Nachfrage gedrosselt, was den Anstieg der Quadratmeterpreise bremste. Das jährliche Preiswachstum bei Wohnimmobilien in Dollar verlangsamte sich auf 11–12%.

So erhält der Investor heute einen höheren Mietertrag bei einem vergleichsweise günstigeren Einstiegspreis – die Formel für den idealen Kaufzeitpunkt.

Amortisation nach Regionen: Wo sich die Investition am meisten lohnt

Die durchschnittlichen 13 Jahre sind nur ein Richtwert. Die tatsächliche Amortisationszeit variiert stark je nach Standort:

Istanbul

Die größte Metropole des Landes verzeichnet eine stabile Nachfrage nach Langzeitmieten. Die durchschnittliche Amortisationszeit beträgt 13–14 Jahre. Haupttreiber: Wirtschaftszentrum, Universitäten, ganzjährige Beschäftigung. Die Mietrendite liegt bei etwa 6–7% pro Jahr. Aussichtsreiche Stadtteile: Beylikdüzü, Küçükçekmece, Kadıköy.

Antalya

Die Touristenhochburg an der türkischen Südküste punktet mit einer Kombination aus Lang- und Kurzzeitvermietung. Die Rendite kann hier 7–8% pro Jahr erreichen, die Amortisationszeit 12–14 Jahre. Besonders liquide sind Objekte in den Stadtteilen Konyaaltı und Lara.

Alanya

Einer der Spitzenreiter bei der Mietrendite: von 5,78% bis 7,11% pro Jahr je nach Berechnung. Amortisationszeit: 13–15 Jahre. Die Viertel Kleopatra, Mahmutlar und das Zentrum zeigen dank des ganzjährigen Touristenstroms und der gut ausgebauten Infrastruktur für Expats die besten Ergebnisse.

Ankara und andere Städte

In der Hauptstadt und einigen östlichen Provinzen (Şanlıurfa, Gaziantep) liegen die Amortisationszeiten über dem Durchschnitt – zwischen 16 und 19 Jahren. Grund sind niedrigere Mietpreise bei vergleichbaren Kaufpreisen.

Muğla (Bodrum, Fethiye, Marmaris)

Die gehobene Urlaubsregion weist die längste Amortisationszeit auf – bis zu 19 Jahre. Der hohe Einstiegspreis wird nicht immer durch Mieteinnahmen ausgeglichen, doch hier wird traditionell stark auf Wertsteigerung gesetzt.

Kurzzeit- vs. Langzeitvermietung: Was verkürzt die Amortisationszeit

Die Wahl der Vermietungsstrategie wirkt sich direkt auf den ROI aus:

• Langzeitvermietung (ab 6 Monaten) liefert ein stabiles, planbares Einkommen von 5–7% pro Jahr. Wenig Aufwand, aber auch geringere Rendite. Gut geeignet für Istanbul, Ankara, Izmir.
• Kurzzeitvermietung (tageweise, bis zu 100 Tage) in Ferienregionen kann 8–12% pro Jahr einbringen und die Amortisationszeit auf 8–10 Jahre verkürzen. Allerdings sind eine Lizenz (seit 2024 gesetzlich geregelt), aktives Management, Marketing auf Booking und Airbnb sowie die Berücksichtigung der Saisonalität erforderlich.

In der Praxis kombinieren viele Investoren beide Formate: im Sommer tageweise an Touristen, im Winter langfristig an Expats. Dieser Mix sorgt für maximale Auslastung und Rendite.

Faktoren, die die Amortisation beschleunigen

1. Meernähe. Objekte innerhalb von 300–500 Metern zum Strand werden 20–30% teurer vermietet und haben in der Saison kaum Leerstand.
2. Infrastruktur der Anlage. Pool, Fitness, Sicherheitsdienst, eingezäuntes Gelände – das sind die Mindestanforderungen für eine wettbewerbsfähige Vermietung.
3. Grundriss. Das Format 1+1 ist am liquidesten: günstiger Kaufpreis und hohe Nachfrage von Mietern.
4. Kauf in der Bauphase. Der Einstieg in ein Projekt in der Baugrube bietet einen Preisnachlass von 20–30% auf den Endwert. Bei Fertigstellung liegt der Preis bereits über dem Marktniveau, und eine Hypothek ist nicht nötig.
5. Ratenzahlung vom Bauträger. Zinsfreie Programme über 2–3 Jahre ermöglichen es, den Preis festzuhalten und in Raten zu zahlen, während die Immobilie bereits vermietet wird.

Versteckte Kosten: Was die Rendite schmälert

Bei der Berechnung der tatsächlichen Amortisationszeit müssen neben dem Kaufpreis auch die Nebenkosten berücksichtigt werden:

• Grunderwerbsteuer (title deed tax) – 4% des Katasterwerts;
• Maklerprovision – üblicherweise 2–3%;
• Jährliche Grundsteuer – 0,1–0,3% des Katasterwerts;
• Nebenkosten und Wohngeld (Beitrag für die Instandhaltung der Anlage) – monatlich €50–150;
• Versicherung (DASK – Pflichtversicherung gegen Erdbeben);
• Hausverwaltung (bei Kurzzeitvermietung) – 15–25% der Mieteinnahmen.

Unter Berücksichtigung aller Kosten liegt der Netto-Mietertrag in der Regel 1–2 Prozentpunkte unter der „Bruttorendite“. Für die Amortisationsrechnung sollten ausschließlich diese Nettowerte angesetzt werden.

Prognose für 2025–2026: Tendenz zur Verkürzung

Experten sind sich einig: Die Amortisationszeit türkischer Immobilien wird sich weiter verkürzen. Dazu tragen bei:

• die erwartete Lockerung der Geldpolitik der türkischen Zentralbank und sinkende Leitzinsen;
• ein stabiler Zustrom ausländischer Touristen (über 60 Mio. im Jahr 2024) und die steigende Nachfrage nach Mietobjekten;
• ein begrenztes Angebot an liquiden Objekten in Küstenlagen;
• ein Inflationspolster: Die Mietsteigerungen in Lira übertreffen die Aufwertung der Landeswährung.

Standorte mit Amortisationszeiten zwischen 10 und 13 Jahren werden in den nächsten zwei Jahren am attraktivsten für Investoren sein.

Fazit

Die durchschnittliche Amortisationszeit von Immobilien in der Türkei beträgt 13 Jahre (Stand 2025) und ist der beste Wert der letzten fünf Jahre. Bei kluger Standortwahl, passendem Vermietungsformat und professionellem Management sind 8–10 Jahre realistisch. Der Schlüssel zum Erfolg ist der Kauf in einer liquiden Gegend mit Touristen- oder Geschäftsverkehr, die Beachtung der Anlageninfrastruktur und ein professioneller Vermietungsansatz. Der türkische Markt ist heute einer der wenigen in Europa, der Mietrendite mit Wertsteigerungspotenzial verbindet – der Investor erhält nicht nur Zahlen in einem Bericht, sondern einen eigenen Vermögenswert am Meer.