Wann wird die TAPU nach dem Kauf ausgestellt?

Was ist die TAPU und warum ist der Kauf ohne sie nicht abgeschlossen

Die TAPU (Tapu Senedi) ist die Eigentumsurkunde für Immobilien in der Türkei, das einzige Dokument, das rechtlich bestätigt, dass Sie der vollwertige Eigentümer einer Wohnung, Villa oder eines Grundstücks sind. Ein unterzeichneter Kaufvertrag allein macht Sie nicht zum Eigentümer – das Eigentumsrecht entsteht erst nach der Registrierung beim Katasteramt (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü) und der Ausstellung der TAPU auf Ihren Namen.

Das TAPU-Formular gibt es in zwei Farben. Das rote TAPU wird für fertige Immobilien mit Bauwerk ausgestellt – Wohnung, Apartment, Villa, Gewerberäume. Das blaue TAPU wird für unbebaute Grundstücke ausgestellt. Das Dokument enthält die Katasteradresse des Objekts, die Fläche des Grundstücks, ein Foto des Eigentümers, Registrierungsdaten sowie den amtlichen (Kataster‑)Wert des Objekts – dieser weicht oft vom tatsächlichen Marktpreis ab.

Wann wird die TAPU ausgestellt: Fristen für den Zweitmarkt

Wenn Sie eine fertige Immobilie auf dem Zweitmarkt kaufen – eine Wohnung oder ein Haus, das bereits bezugsfertig ist – können Sie die TAPU innerhalb von 1–7 Werktagen nach vollständiger Zahlung und Einreichung aller Unterlagen erhalten. Bei korrekt vorbereiteten Dokumenten und vorheriger Terminbuchung über das WebTapu-System dauert die Eigentumsregistrierung nur 1–3 Werktage. In der Hochsaison oder bei hoher Auslastung des örtlichen Katasteramtes kann sich die Frist auf bis zu 10 Werktage verlängern, das ist jedoch eher die Ausnahme.

Wichtig: Die TAPU wird erst ausgestellt, wenn die vollständige Abrechnung zwischen Käufer und Verkäufer erfolgt und alle staatlichen Gebühren bezahlt sind. Deshalb werden im Kaufvertrag meist zeitliche Rahmenbedingungen festgelegt, innerhalb derer die Parteien die gegenseitigen Zahlungen abschließen müssen.

Wann wird die TAPU beim Kauf einer Neubauimmobilie ausgestellt

Beim Neubausektor ist die Lage grundlegend anders. Wenn Sie eine Wohnung in einem im Bau befindlichen Komplex kaufen, wird die TAPU erst nach Fertigstellung und Übergabe des Gebäudes ausgestellt. Das entscheidende Dokument hierfür ist das İskan (Yapı Kullanma İzin Belgesi), die Nutzungsgenehmigung für das Gebäude. Ohne İskan kann kein vollwertiges rotes TAPU für die Wohnung als unabhängige Einheit (bağımsız bölüm) ausgestellt werden.

Der Bauträger kann Ihnen bereits während der Bauphase ein blaues TAPU für einen Grundstücksanteil anbieten. Dies bestätigt Ihre Beteiligung am Projekt, gewährt jedoch kein Eigentumsrecht an einer bestimmten Wohnung. Das vollwertige rote TAPU erhalten Sie erst, nachdem die Gemeinde das İskan ausgestellt hat und der Bauträger die Wohnungen als eigenständige Einheiten registriert hat. In der Praxis bedeutet dies, dass die Wartezeit mehrere Monate bis zu einem Jahr oder länger dauern kann – je nach Baufortschritt.

Schritt-für-Schritt-Verfahren: So läuft die TAPU-Ausstellung ab

Unabhängig von der Marktart besteht das Verfahren zur Erlangung der TAPU aus folgenden Standardschritten:

1. Beantragung der Steuernummer (Vergi Numarası). Ausländische Käufer müssen eine türkische Steuernummer beim örtlichen Finanzamt beantragen. Der Vorgang dauert mit Reisepass etwa 15–20 Minuten.
2. Vorbereitung der Unterlagen. Der Käufer legt seinen Reisepass mit notariell beglaubigter Übersetzung ins Türkische, zwei Passfotos und die Steuernummer vor. Der Verkäufer übergibt eine Kopie seiner TAPU, seinen Personalausweis, die Steuernummer und die Erdbebenversicherung (DASK).
3. Einreichung beim Katasteramt. Das Dokumentenpaket wird beim Katasteramt am Standort der Immobilie eingereicht. Die Anwesenheit des Käufers ist in diesem Schritt nicht zwingend – die Unterlagen können auch von einem Bevollmächtigten oder einer Agentur eingereicht werden.
4. Terminvergabe für den Abschluss. Nach Prüfung der Unterlagen verschickt das System eine SMS mit Datum und Uhrzeit, zu der beide Parteien zur endgültigen Unterzeichnung im Katasteramt erscheinen müssen.
5. Unterzeichnung in Anwesenheit eines Dolmetschers. Am vereinbarten Tag treffen sich Käufer und Verkäufer im Katasteramt. Die Anwesenheit eines vereidigten Dolmetschers ist vorgeschrieben, der den Parteien den Ablauf in ihrer Muttersprache erklärt. Die Parteien unterzeichnen die Eigentumsübertragungsurkunde.
6. Zahlung der Gebühren und Erhalt der TAPU. Nach der Unterzeichnung werden die Katastergebühr und die Grunderwerbsteuer (4 % des Katasterwerts) bezahlt. Unmittelbar danach erhält der neue Eigentümer die fertige Bescheinigung – die TAPU – ausgehändigt.

Was kann die Ausstellung der TAPU verzögern

Die Fristen für die TAPU-Ausstellung können sich aus mehreren Gründen verlängern:

• Unvollständige Unterlagen. Fehlende Passübersetzung, abgelaufene DASK des Verkäufers, unbezahlte Nebenkosten für das Objekt – all dies verzögert den Prozess.
• Einschränkungen für Ausländer. In einigen Regionen der Türkei gelten vorübergehende oder dauerhafte Beschränkungen für die Registrierung von Immobilien auf ausländische Staatsbürger. Vor dem Kauf sollte der Status des jeweiligen Bezirks geklärt werden.
• Militärische Überprüfung. Das Katasteramt muss die Militärbehörden anfragen, ob sich das erworbene Grundstück in einer Sperrzone befindet. Diese Prüfung dauert in der Regel 1–3 Tage, kann sich aber gelegentlich verzögern.
• Auslastung des Katasteramtes. In der Feriensaison (Mai–September) sind die Ämter in beliebten Regionen – Antalya, Alanya, Bodrum – stark ausgelastet, was die Frist um einige Tage verlängern kann.
• Fehlendes İskan bei Neubauten. Solange der Bauträger keine Nutzungsgenehmigung für das Gebäude erhalten hat, kann kein TAPU für die Wohnung ausgestellt werden.

Kosten bei der TAPU-Ausstellung: Was Sie wissen sollten

Die TAPU-Ausstellung ist mit obligatorischen Kosten verbunden. Die wichtigsten:

• Grunderwerbsteuer – 4 % des Katasterwerts des Objekts. Nach üblicher Praxis teilen sich Käufer und Verkäufer diesen Betrag zu gleichen Teilen, die Bedingung kann jedoch vertraglich geändert werden.
• Katastergebühr (Döner Sermaye) – ein fester Betrag, der jährlich angepasst wird. Für ausländische Staatsbürger wurde die Gebühr ab Mai 2025 erhöht und beträgt 16.629 TL. Der genaue Betrag wird jährlich vom Staat aktualisiert.
• Dienstleistungen eines vereidigten Dolmetschers – zwischen 1.500 und 3.000 TL, je nach Region und Komplexität des Geschäfts.
• Notarielle Beglaubigung der Passübersetzung – etwa 500–800 TL.

Was die TAPU bringt: Aufenthaltserlaubnis, Staatsbürgerschaft und volles Eigentumsrecht

Mit Erhalt der TAPU werden Sie vollwertiger Eigentümer: Sie dürfen die Wohnung bewohnen, vermieten, verkaufen, verschenken und vererben. Darüber hinaus eröffnet die TAPU den Weg zu einer Aufenthaltserlaubnis (İkamet) – sofern der Katasterwert des Objekts mindestens 200.000 US-Dollar beträgt. Übersteigt der Wert 400.000 Dollar, kann der Eigentümer im Rahmen des Investitionsprogramms die türkische Staatsbürgerschaft beantragen.

Kurz gefasst: Wann Sie die TAPU nach dem Kauf erwarten können

Beim Kauf einer fertigen Immobilie auf dem Zweitmarkt wird die TAPU innerhalb von 1 bis 10 Werktagen nach vollständiger Bezahlung ausgestellt. Beim Kauf eines Neubauobjekts müssen Sie bis zur Fertigstellung des Gebäudes und Erteilung des İskan warten – diese Frist ist individuell und kann mehrere Monate bis zu einem Jahr betragen. Die wichtigste Regel des türkischen Immobilienmarkts lautet: Sie sind kein Eigentümer, solange Sie die TAPU nicht in Händen halten. Daher sollten die Fristen und Bedingungen für die Ausstellung bereits vor der Anzahlung im Kaufvertrag festgehalten werden.