Welche Kosten fallen bei der Vermietung an?

Einleitung: Aus welchen Kosten setzen sich die Ausgaben eines Vermieters in der Türkei zusammen?

Die Vermietung von Immobilien in der Türkei ist eine der beliebtesten Möglichkeiten, passives Einkommen für ausländische Investoren zu erzielen. Die Urlaubsregionen Antalya, Alanya, Bodrum und Fethiye sorgen für stabile Nachfrage, und die schnell wachsende Metropole Istanbul bietet Renditen von 5–8 % pro Jahr bei Langzeitvermietung. Bevor Sie jedoch den Nettogewinn berechnen, sollten Sie verstehen: Die türkische Gesetzgebung legt dem Eigentümer eine Reihe obligatorischer Ausgaben auf, deren Missachtung zu Bußgeldern führen und die Rentabilität auf null reduzieren kann.

In diesem Artikel analysieren wir im Detail alle wichtigen Kostenpunkte, mit denen ein Immobilieneigentümer bei der Vermietung konfrontiert wird: von Steuern und Wohngeld (Aidat) bis zu Nebenkosten und Versicherungen.

1. Steuer auf Mieteinnahmen (Gayrimenkul Sermaye İradı)

Die wichtigste Steuer, mit der jeder Vermieter in der Türkei konfrontiert wird, ist die Einkommensteuer auf Einkünfte aus der Vermietung von Immobilien. Sie wird nach einem progressiven Tarif berechnet, und der Steuersatz hängt von der Höhe des Jahreseinkommens ab.

Steuerfreibetrag

Der Staat legt jährlich einen steuerfreien Mindestbetrag für Wohnimmobilien fest. Im Jahr 2025 (für Einkünfte aus 2024) beträgt der Freibetrag 33.000 Türkische Lira (TL). Für 2026 (Einkünfte 2025) wurde die Grenze auf 47.000 TL angehoben, und für Einkünfte 2026 auf 58.000 TL. Übersteigt Ihr jährliches Mieteinkommen diesen Betrag nicht, müssen Sie keine Steuererklärung abgeben. Sobald das Einkommen jedoch die Grenze überschreitet, wird der gesamte Betrag besteuert, nicht nur der übersteigende Teil.

Für Gewerbeimmobilien liegt der Freibetrag deutlich höher: 330.000 TL für 2025, bei Überschreitung ist die Abgabe einer Erklärung verpflichtend.

Progressiver Steuertarif

Die Steuersätze auf Mieteinkünfte in der Türkei werden auf den gesamten steuerpflichtigen Einkommensbetrag (nach Abzug des Freibetrags und der Ausgaben) angewendet:

• bis 70.000 TL – 15 %;
• von 70.001 bis 150.000 TL – 20 %;
• von 150.001 bis 370.000 TL – 27 %;
• von 370.001 bis 1.900.000 TL – 35 %;
• über 1.900.000 TL – 40 %.

Zwei Methoden zur Ermittlung der Werbungskosten

Das türkische Steuerrecht bietet dem Eigentümer die Wahl zwischen zwei Methoden zur Verringerung der Steuerbemessungsgrundlage:

1. Pauschalabzug (götürü usul) – pauschal 15 % des Einkommens nach Abzug des Freibetrags. Einfache und schnelle Methode, die keine Belegsammlung erfordert. Ideal, wenn die tatsächlichen Ausgaben gering sind.
2. Tatsächliche Ausgaben (gerçek usul) – der Eigentümer berücksichtigt alle belegbaren Kosten: Reparaturen, Nebenkosten (falls vom Eigentümer gezahlt), Aidat, Versicherungen, Hypothekenzinsen, Abschreibungen. Diese Methode lohnt sich bei hohen Unterhaltskosten.

Abgabefristen für die Steuererklärung

Die Steuererklärung wird einmal jährlich abgegeben. Der Abgabezeitraum ist vom 1. bis 31. März (manchmal bis Anfang April verlängert). Die Steuer kann in zwei gleichen Raten gezahlt werden: im März und im Juli. Ausländische Eigentümer können die Erklärung online über das System Hazır Beyan Sistemi auf der Website der türkischen Steuerverwaltung (GİB) einreichen.

2. Jährliche Grundsteuer (Emlak Vergisi)

Unabhängig davon, ob die Immobilie vermietet wird oder leer steht, muss jeder Eigentümer eine jährliche Gemeindesteuer entrichten. Der Steuersatz hängt von der Art des Objekts und dem Standort ab:

• Wohnimmobilien (Wohnungen, Villen) – 0,1 % in der Provinz und 0,2 % in Großstädten (büyükşehir belediyesi) vom Katasterwert;
• Grundstücke – zwischen 0,1 % und 0,6 %, abhängig von der Baugenehmigung und dem Standort.

Die Steuer wird in zwei gleichen Raten gezahlt: im März und im November. Der Katasterwert ist in der Türkei meist deutlich niedriger als der Marktwert, daher übersteigt die Steuer selten €50–100 pro Jahr. Zusammen mit der Grundsteuer wird eine kleine Müllabfuhrgebühr (ÇTV) erhoben.

3. Aidat (Wohngeld) – monatlicher Beitrag für die Instandhaltung der Wohnanlage

Aidat ist eine obligatorische monatliche Zahlung, die für den Unterhalt der gemeinsamen Infrastruktur einer Wohnanlage verwendet wird. Die Rechtsgrundlage des Aidat ist im Gesetz Nr. 634 über das Wohnungseigentum (Kat Mülkiyeti Kanunu) verankert, und es ist für alle Eigentümer verpflichtend – auch wenn die Wohnung leer steht oder vermietet ist.

Was ist im Aidat enthalten?

• Sicherheitsdienst und Videoüberwachung;
• Reinigung der Gemeinschaftsbereiche und des Grundstücks;
• Pool- und Gartenpflege;
• Betrieb und Reparatur der Aufzüge;
• Beleuchtung und Wasserversorgung der Gemeinschaftsbereiche;
• Gehälter des Anlagenpersonals (Concierge, Gärtner, Reinigungskräfte);
• Kleinere laufende Reparaturen der Infrastruktur.

Wie hoch ist der Aidat?

Die Höhe des Aidat variiert stark je nach Niveau der Anlage und Leistungsumfang:

• Economy-Klasse (minimale Infrastruktur): €20–40 pro Monat;
• Mittelklasse (Pool, Sicherheitsdienst, Aufzug): €40–80 pro Monat;
• Premium-Anlagen (Innenpool, Spa, Fitness, Hamam, 24h-Sicherheit, Parkplatz): €100–150 und mehr pro Monat.

Es ist wichtig, den Aidat-Betrag vor dem Immobilienkauf zu erfragen: Im Jahresvergleich kann der Unterschied zwischen der Economy- und der Premium-Klasse über €1.000 betragen.

Zweckgebundener Aidat (Demirbaş)

Neben dem monatlichen Aidat kann die Eigentümerversammlung eine einmalige Sonderumlage beschließen – zum Beispiel für den Austausch der Aufzugsanlage, eine grundlegende Fassadensanierung oder die Erneuerung der Videoüberwachung. Nach gängiger Praxis wird dieser zweckgebundene Aidat vom Eigentümer bezahlt, nicht vom Mieter, auch wenn der Mietvertrag nichts anderes vorsieht.

4. Nebenkosten

Nebenkosten werden in der Türkei nach Zählerstand abgerechnet und gehen in der Regel zu Lasten des Mieters – insbesondere bei langfristiger Vermietung. Der Eigentümer sollte jedoch den Umfang kennen, da bei kurzfristiger Vermietung oder Leerstand der Eigentümer diese Kosten trägt.

Wichtigste Nebenkostenposten

• Strom – €30–70/Monat, je nach Jahreszeit und Nutzung der Klimaanlage. In der Türkei gilt ein progressiver Tarif: je höher der Verbrauch, desto höher der Preis pro kWh;
• Wasser – €10–25/Monat. Ebenfalls progressiver Tarif;
• Gas (doğalgaz) – €15–40/Monat. Relevant für Wohnungen mit Gasheizung und -herd. In den Urlaubsregionen nutzen viele Wohnungen elektrische Boiler und Klimaanlagen zum Heizen;
• Internet und TV – €10–20/Monat für ein Basis-Paket.

Insgesamt belaufen sich die Nebenkosten durchschnittlich auf €400–800 pro Jahr. Bei langfristiger Vermietung werden sie üblicherweise vom Mieter getragen, bei kurzfristiger Vermietung rechnet der Eigentümer sie in den Mietpreis ein oder stellt sie gesondert in Rechnung.

5. Pflichtversicherung DASK

DASK (Doğal Afet Sigortaları Kurumu) ist das staatliche obligatorische Versicherungssystem für Erdbeben und damit verbundene Naturkatastrophen: Brände, Explosionen, Tsunamis und Erdrutsche. Eine DASK-Police ist Voraussetzung für den Anschluss von Strom und Wasser sowie für alle Immobilientransaktionen.

Was deckt DASK ab?

Die Police deckt die konstruktiven Elemente des Gebäudes ab: Fundament, tragende Wände, Decken, Dach, Treppenhäuser und Gemeinschaftsbereiche. DASK deckt nicht ab: Innenausbau, Möbel, Haushaltsgeräte und persönliche Gegenstände – hierfür ist eine freiwillige Wohngebäudeversicherung (konut sigortası) abzuschließen.

Kosten der DASK-Versicherung

Die Kosten der Police richten sich nach der Fläche des Objekts und der seismischen Zone:

• In seismisch ruhigen Regionen (Alanya, Antalya) – von €15 bis €40 pro Jahr;
• In Zonen mit erhöhtem Risiko (Istanbul, Izmir) – von €50 bis €150 pro Jahr.

Im Landesdurchschnitt betragen die Versicherungskosten 1.000–2.000 TL (ca. €30–60) pro Jahr. Die Police wird für ein Jahr abgeschlossen und muss jährlich verlängert werden.

6. Maklerprovision und sonstige Kosten

Maklerdienstleistungen

Bei der Vermietung über einen Makler beträgt die Provision in der Regel eine Monatsmiete (oder 2 % + 18 % MwSt. der Jahresvertragssumme). Diese Provision wird üblicherweise vom Mieter bezahlt, jedoch kann der Eigentümer sie in stark umkämpften Lagen mit dem Mieter teilen oder selbst übernehmen – das ist Verhandlungssache.

Hausverwaltung

Wenn der Eigentümer nicht dauerhaft in der Türkei lebt, ist es sinnvoll, die Immobilie einer professionellen Hausverwaltung zu übergeben. Deren Dienstleistungen kosten 10–20 % der monatlichen Miete und umfassen die Mietersuche, Bonitätsprüfung, Mietinkasso, Überwachung der Nebenkostenzahlungen und Klärung alltäglicher Fragen.

Reparaturen und Abschreibung

Jede Immobilie erfordert regelmäßige Auffrischung. Schönheitsreparaturen (Streichen der Wände, Austausch von Sanitärarmaturen) können alle 3–5 Jahre notwendig werden, der Austausch von Möbeln und Geräten alle 5–7 Jahre. Bei der Berechnung der Nettorendite empfehlen Experten, 5–10 % der jährlichen Mieteinnahmen als Rücklage für Reparaturen und Abschreibung einzuplanen.

7. Beispielrechnung: Was bleibt wirklich übrig?

Betrachten wir ein Beispiel für eine Wohnung in Alanya, die für €800 im Monat vermietet wird (9.600 € pro Jahr, oder etwa 340.000 TL):

1. Jahreseinnahmen: 340.000 TL
2. Abzüglich Freibetrag (2025): 47.000 TL
3. Bemessungsgrundlage für den Abzug: 293.000 TL
4. Pauschalabzug 15 %: 43.950 TL
5. Steuerpflichtiges Einkommen: 249.050 TL
6. Steuer (nach progressivem Tarif): ca. 47.000 TL
7. Aidat: €50 × 12 = €600 (~21.000 TL)
8. Grundsteuer + DASK: ~3.000 TL
9. Nettoeinkommen: 340.000 − 47.000 − 21.000 − 3.000 = 269.000 TL (~€7.600)

Somit beträgt die Nettorendite etwa 79 % des Bruttoeinkommens – ein durchaus respektabler Wert. Bei einer niedrigeren Mietrate oder einem hohen Aidat kann der Kostenanteil jedoch merklich steigen.

Fazit

Die Vermietung von Immobilien in der Türkei bleibt ein attraktives Anlageinstrument, erfordert jedoch eine sorgfältige Planung. Die Hauptkosten des Vermieters sind die Einkommensteuer, der Aidat, die jährliche Grundsteuer und die DASK-Versicherung. Insgesamt schlucken sie je nach Objektklasse und Region zwischen 15 % und 30 % des Bruttoeinkommens.

Um unangenehme Überraschungen zu vermeiden, sollten Sie vor dem Kauf einer Anlageimmobilie unbedingt die Höhe des Aidat, den Katasterwert des Objekts und die durchschnittlichen Mietpreise im jeweiligen Viertel erfragen. Und wenn Sie die Verwaltung nicht selbst übernehmen möchten – kalkulieren Sie die Dienstleistung einer Hausverwaltung in Ihr Budget ein. Nur ein umfassender Ansatz bei der Kostenkalkulation ermöglicht Ihnen eine reale, nicht nur eine eingebildete Rendite aus Ihrer türkischen Immobilie.