Wie läuft die Abwicklung beim Notar ab?

Neue Befugnisse der Notare: Was hat sich geändert

Ab dem 4. Juli 2023 traten in der Türkei wichtige Änderungen in Kraft: Notariate erhielten das Recht, Immobilienkaufverträge durchzuführen. Zuvor waren solche Vorgänge ausschließlich dem Katasteramt (Tapu Müdürlüğü) vorbehalten. Nun haben Käufer und Verkäufer eine Alternative – den Eigentumsübergang direkt beim Notar abzuwickeln, was den Prozess erheblich vereinfacht und beschleunigt.

Notare erhielten Zugang zum Katasterinformationssystem (Webtapu). Nach Unterzeichnung des Vertrags durch die Parteien registriert der Notar diesen im System, und das Katasteramt schließt das Registrierungsverfahren ab. Ein angenehmer Bonus: Notariate haben auch an Wochenenden geöffnet, was besonders für Kurzurlauber in der Türkei praktisch ist.

Wann ist ein Notar beim Immobilienkauf erforderlich

Die Beteiligung eines Notars an einem Geschäft mit türkischen Immobilien ist in mehreren typischen Situationen erforderlich:

• Erstellung einer Vollmacht (Vekaletname). Kann der Käufer bei der TAPU-Registrierung nicht persönlich anwesend sein, erstellt er eine notarielle Vollmacht für einen Vertreter – Anwalt, Immobilienmakler oder eine bevollmächtigte Person.
• Abschluss eines Vorvertrags. Ein notariell beglaubigter Anzahlungsvertrag oder Vorvertrag zwischen Verkäufer und Käufer legt die Pflichten der Parteien bis zur Eigentumsübertragung fest.
• Vollständiger Kaufvertragsabschluss. Seit 2023 kann der Notar das gesamte Verfahren durchführen – von der Vertragserstellung bis zur Einreichung der Unterlagen zur Registrierung beim Kataster.
• Beglaubigung von Übersetzungen. Der Notar beglaubigt die Übersetzung des Reisepasses und anderer Dokumente des Ausländers ins Türkische.

Schritt-für-Schritt-Verfahren zur Abwicklung beim Notar

Betrachten wir genau, wie die Immobilienabwicklung beim Notar in der Türkei abläuft – von der Vorbereitung bis zum Erhalt des begehrten TAPU:

1. Beantragung einer Steuernummer (Vergi Numarası). Dies ist der erste und obligatorische Schritt für einen Ausländer. Die Steuernummer wird online auf der Website des türkischen Finanzamts oder persönlich in einem Büro beantragt. Ohne sie ist es nicht möglich, die Immobilie zu registrieren, ein Bankkonto zu eröffnen oder Verträge mit Versorgungsunternehmen abzuschließen.
2. Eröffnung eines Bankkontos. Die meisten Transaktionen setzen die Eröffnung eines Kontos bei einer türkischen Bank voraus – das ist praktisch für spätere Zahlungen von Nebenkosten und sorgt für Transparenz.
3. Währungsumtausch und Erhalt des DAB. Der Ausländer muss einen Döviz Alım Belgesi einholen – eine Devisenkaufbescheinigung, die die legale Einfuhr von Geldmitteln in die Türkei bestätigt. Ohne diese Bescheinigung registriert das Katasteramt das Geschäft nicht.
4. Vorbereitung der Unterlagen. Verkäufer und Käufer stellen die vollständigen Unterlagen zusammen (siehe Abschnitt unten). Wird das Geschäft vollständig beim Notar abgewickelt, sind zudem ein Katasterauszug und eine Bescheinigung über die Lastenfreiheit erforderlich.
5. Besuch beim Notar und Vertragsunterzeichnung. Am vereinbarten Tag treffen sich die Parteien beim Notar. Ein Dolmetscher ist anwesend (falls eine Partei kein Türkisch spricht). Der Notar verliest den Vertrag, prüft die Dokumente, bestätigt die Identität der Beteiligten und bittet um Unterzeichnung des Vertrags.
6. Registrierung im Katastersystem. Der Notar trägt die Vertragsdaten in das Informationssystem TKGM (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü) ein und erhält eine Registrierungsnummer. Das Katasteramt prüft das Geschäft und schließt die Registrierung ab.
7. Erhalt des TAPU. Nach Abschluss der Registrierung erhält der Käufer die Eigentumsurkunde – TAPU. Die Ausstellungsdauer hängt von der Auslastung des Katasteramts ab, beträgt aber in der Regel ein bis drei Werktage.

Erstellung einer notariellen Vollmacht (Vekaletname)

Die Vollmacht ist wohl das am häufigsten nachgefragte notarielle Dokument bei Geschäften mit türkischen Immobilien. Sie ermöglicht es einem Bevollmächtigten, die Interessen des Käufers oder Verkäufers ohne deren persönliche Anwesenheit zu vertreten.

Was per Vollmacht übertragen werden kann

• Unterzeichnung des Kaufvertrags und Registrierung des TAPU;
• Einreichung von Unterlagen bei Behörden;
• Eröffnung eines Bankkontos und Durchführung von Zahlungen;
• Anmeldung von Strom- und Wasseranschlüssen;
• Erhalt des İSKAN (technischer Pass) und anderer Genehmigungen.

Wie man eine Vollmacht erstellt

1. Bei einem beliebigen türkischen Notar mit dem Original-Reisepass und dessen notariell beglaubigter Übersetzung ins Türkische erscheinen.
2. Die Steuernummer (Vergi Numarası) angeben.
3. Zwei Passfotos vorlegen.
4. Den Umfang der Vollmacht klar festlegen – Anwälte empfehlen, die Vollmacht auf konkrete Handlungen zu beschränken: Kauf eines bestimmten Objekts, Anschluss von Versorgungsleitungen, aber nicht mehr.
5. Das Dokument im Beisein des Notars und eines Dolmetschers unterzeichnen.

Die Gültigkeitsdauer einer Immobilienvollmacht beträgt bis zu drei Jahre. Wird die Vollmacht im Ausland erstellt (etwa in einem türkischen Konsulat), muss sie mit einer Apostille versehen und anschließend in der Türkei übersetzt und notariell beglaubigt werden.

Erforderliche Unterlagen für die notarielle Abwicklung

Das Dokumentenpaket hängt davon ab, welches Verfahren durchgeführt wird – Vollmacht oder vollständiger Kaufvertrag. Die allgemeine Liste sieht wie folgt aus:

• Reisepass (Original) und dessen notariell beglaubigte Übersetzung ins Türkische;
• Individuelle Steuernummer (Vergi Numarası);
• Zwei bis drei Passfotos;
• DAB-Bescheinigung (für den Kaufvertrag);
• Katasterauszug (Tapu Kaydı) für das Immobilienobjekt;
• Bescheinigung über die Steuer- und Nebenkostenfreiheit;
• Technischer Pass des Objekts (falls vorhanden).

Kosten der notariellen Abwicklung

Die Kosten für notarielle Dienstleistungen variieren je nach Region in der Türkei und Komplexität des Verfahrens. Orientierungswerte für 2024–2025:

• Vollmacht (Vekaletname): von 1.500 bis 5.000 Türkische Lira (ca. $45–$150). In Urlaubsregionen wie Alanya können die Kosten für eine umfassende Vollmacht mit Übersetzung bis zu €400–450 betragen.
• Kaufvertrag beim Notar: Zusätzlich zur Notargebühr wird eine Abgabe an den Umlauffonds der Generaldirektion für Grundbuch und Kataster erhoben – ähnlich der Katastergebühr.
• Notarielle Passübersetzung: von 500 bis 1.500 Lira, abhängig vom Übersetzungsbüro.

Wann der Notar das Geschäft ablehnt

Notare sind nicht allmächtig. Das Gesetz legt klar die Fälle fest, in denen ein Notar die Durchführung eines Geschäfts ablehnen muss:

• Die Identität des rechtmäßigen Eigentümers kann anhand der Katasterdaten nicht festgestellt werden;
• Auf dem Objekt lastet eine rechtliche Belastung: Pfändung, Hypothek, Sicherungsrecht;
• Fehlender İSKAN (Betriebserlaubnis) – bei Neubauten;
• Die DAB-Bescheinigung für den ausländischen Käufer wurde nicht vorgelegt;
• Das Objekt befindet sich in einem militärischen Sperrgebiet oder in einem Gebiet, in dem Ausländer keine Immobilien erwerben dürfen.

Deshalb ist es äußerst wichtig, vor dem Notartermin eine vollständige Überprüfung der rechtlichen Reinheit des Objekts durchzuführen – selbstständig oder unter Hinzuziehung eines Fachanwalts.

Vorteile der notariellen Abwicklung

Warum sollte man die Abwicklung beim Notar anstelle des Katasteramts in Betracht ziehen?

• Flexible Arbeitszeiten. Notare arbeiten an Werktagen und an Wochenenden – kein Anpassen an die Öffnungszeiten von Behörden nötig.
• Schnelligkeit. Das Verfahren beim Notar läuft oft schneller, da die Auslastung geringer ist als beim Tapu Müdürlüğü.
• Umfassender Ansatz. Beim Notar können gleichzeitig Übersetzungen beglaubigt, eine Vollmacht erstellt und der Vertrag unterzeichnet werden.
• Rechtlicher Schutz. Der Notar stellt die Übereinstimmung des Vertrags mit türkischem Recht sicher und prüft die Geschäftsfähigkeit der Parteien.

Fazit

Die Immobilienabwicklung beim Notar in der Türkei ist eine moderne, bequeme und rechtlich sichere Methode zur Durchführung von Transaktionen. Seit Juli 2023 sind Notare vollwertige Akteure auf dem Immobilienmarkt, was Käufern und Verkäufern mehr Freiheit und Flexibilität verschafft. Damit das Verfahren reibungslos abläuft, bereiten Sie im Voraus alle erforderlichen Unterlagen vor, besorgen Sie die Steuernummer und konsultieren Sie einen Anwalt zur Objektreinheit. Dann wird der Besuch beim türkischen Notar zur finalen und angenehmen Etappe auf dem Weg zum begehrten TAPU.