Wie findet man Mieter?

Warum das Thema Mietersuche in der Türkei besonders aktuell ist

Die Türkei bleibt einer der attraktivsten Immobilienmärkte für ausländische Investoren. Warmes Klima, ausgebaute Infrastruktur, stetiger Touristenstrom und relativ erschwingliche Immobilienpreise schaffen günstige Bedingungen für passives Mieteinkommen. Doch der Kauf einer Immobilie ist nur die halbe Miete. Die Hauptfrage, die sich jedem Eigentümer stellt: Wie findet man Mieter – zahlungsfähige, zuverlässige und zu für Sie vorteilhaften Bedingungen.

Die Situation auf dem türkischen Mietmarkt hat sich in den Jahren 2024–2025 drastisch verändert. Das Ende 2023 verabschiedete neue Gesetz über Kurzzeitvermietungen hat die Spielregeln grundlegend geändert, insbesondere für diejenigen, die Wohnungen über Airbnb und Booking.com an Touristen vermieten. In diesem Artikel gehen wir auf alle aktuellen Methoden zur Mietersuche ein – von beliebten Online-Plattformen bis hin zur Zusammenarbeit mit professionellen Agenturen – und beleuchten die rechtlichen Feinheiten, ohne die eine legale Vermietung in der Türkei heute nicht möglich ist.

Beliebte Online-Plattformen für die Mietersuche

Der offensichtlichste und verbreitetste Weg, Mieter zu finden, ist die Schaltung einer Anzeige auf spezialisierten Immobilien-Websites. In der Türkei gibt es einige unangefochtene Marktführer, die sowohl von Einheimischen als auch von Ausländern genutzt werden.

Sahibinden.com – das wichtigste Instrument des türkischen Marktes

Sahibinden ist das größte Kleinanzeigenportal der Türkei, vergleichbar mit dem russischen „Avito“. Hier werden hunderttausende Anzeigen für den Verkauf und die Vermietung von Immobilien, Autos und anderen Waren veröffentlicht. Die Plattform ist auf Türkisch und teilweise auf Englisch verfügbar. Um eine Anzeige zu schalten, muss man sich registrieren und in der Regel eine geringe Gebühr für die Veröffentlichung in der Immobilienkategorie zahlen. Tipp: Erstellen Sie die Beschreibung auf zwei Sprachen – Türkisch und Englisch (oder auch Russisch) – um die größtmögliche Zielgruppe zu erreichen. Gerade über Sahibinden finden die meisten Langzeitmieter ihre Wohnung – Einheimische, Expats und Studenten.

Emlakjet und Hepsiemlak – alternative Plattformen

Emlakjet und Hepsiemlak sind zwei weitere große türkische Plattformen, die sich ausschließlich auf Immobilien konzentrieren. Emlakjet eignet sich für Anzeigen von Eigentümern ebenso wie von Agenturen. Hepsiemlak besticht durch eine modernere Benutzeroberfläche und eine aktive Nutzerschaft in Großstädten wie Istanbul, Ankara, Antalya und Izmir. Die gleichzeitige Nutzung mehrerer Plattformen erhöht die Reichweite erheblich und beschleunigt die Mietersuche.

Etagi.com – eine russische Plattform für die Türkei

Besondere Beachtung verdient der Dienst Etagi („Etazhi“), der auf dem türkischen Markt aktiv ist und sich auch an russischsprachige Nutzer richtet. Hier können Sie nicht nur eine Anzeige schalten, sondern auch einen professionellen Mieterservice beauftragen – inklusive Bonitätsprüfung und Begleitung der Transaktion.

Airbnb und Booking.com – für Kurzzeitvermietungen

Wenn Sie Ihre Immobilie tageweise vermieten möchten, sind Airbnb und Booking.com Ihre wichtigsten Werkzeuge. Seit dem 1. Januar 2024 gelten in der Türkei jedoch neue Vorschriften, die eine obligatorische Lizenz des Ministeriums für Kultur und Tourismus vorschreiben. Ohne diese Lizenz ist die Einstellung eines Objekts auf diesen Plattformen verboten – ein Verstoß wird mit einer Geldstrafe von bis zu 100.000 türkischen Lira (ca. 3.000 $) geahndet.

Zusammenarbeit mit Immobilienagenturen: Vor- und Nachteile

Professionelle Immobilienagenturen in der Türkei bieten einen Rundum-Service: von der Bewertung Ihrer Immobilie und der Erstellung der Anzeige über die Besichtigung bis hin zur Prüfung der Mieter und der Vertragsunterzeichnung. Die Provision der Agentur beträgt in der Regel eine Monatsmiete und wird üblicherweise vom Mieter bezahlt, kann aber auch anders verhandelt werden.

Vorteile der Zusammenarbeit mit einer Agentur:

• Zeitersparnis – Sie müssen nicht selbst Anrufe entgegennehmen und Besichtigungen durchführen.
• Rechtssicherheit – die Agentur prüft die Unterlagen des Mieters und hilft bei der Vertragserstellung gemäß türkischem Recht.
• Zugang zu einem Kundenstamm bewährter Mieter – viele Agenturen verfügen bereits über eine aufgebaute Mieterbasis.
• Unterstützung bei Steuern und Buchführung für ausländische Eigentümer.

Nachteile:

• Zusätzliche Kosten durch die Provision.
• Risiko, auf eine unseriöse Agentur zu treffen – wichtig ist die Überprüfung von Lizenz und Reputation.
• Nicht alle Agenturen sind bereit, mit Kurzzeitvermietungen zu arbeiten.

Kurzzeitvermietung nach den neuen Regeln: Was hat sich geändert?

Am 28. Dezember 2023 wurde in der Türkei die Verordnung „Über die Vermietung von Wohnraum zu touristischen Zwecken“ veröffentlicht, die am 1. Januar 2024 in Kraft trat (Gesetz Nr. 7464). Die wichtigsten Änderungen:

1. Lizenzpflicht. Für die Vermietung von Immobilien für einen Zeitraum von bis zu 100 Tagen ist eine Sondergenehmigung des türkischen Kultur- und Tourismusministeriums erforderlich. Am Objekt muss ein Schild mit den Lizenzinformationen angebracht sein.
2. Zustimmung der Nachbarn. Für die Lizenz einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus ist die notariell beglaubigte Zustimmung aller Eigentümer der Nachbarwohnungen auf derselben Etage erforderlich.
3. Bußgelder. Die illegale Kurzzeitvermietung wird mit einer Geldstrafe von 100.000 Lira beim ersten Verstoß und 500.000 Lira bei Wiederholung bestraft. Bei fehlender Lizenz innerhalb von 15 Tagen nach der Aufforderung erhöht sich die Strafe auf 1.000.000 Lira.
4. Obligatorische Gästeregistrierung. Die Daten aller Gäste müssen über das System GIYKIMBIL an die Polizei übermittelt werden.

Diese Maßnahmen haben das Leben der Eigentümer von „Investitionswohnungen“ spürbar erschwert, weshalb viele Eigentümer heute auf Langzeitvermietungen umsteigen – ab sechs Monaten und länger.

So erstellen Sie eine attraktive Anzeige

Selbst bei der Nutzung der besten Plattformen hängt der Erfolg weitgehend von der Qualität der Anzeige selbst ab. Das sollte in einer guten Immobilienanzeige in der Türkei enthalten sein:

• Hochwertige Fotos. Sparen Sie nicht an Bildmaterial. Helle, scharfe Aufnahmen des Innenraums, der Aussicht, der Gemeinschaftseinrichtungen (Pool, Fitness, Garten) vervielfachen die Resonanz. Machen Sie 10–15 Fotos, die alle Räume zeigen.
• Genaue Beschreibung. Geben Sie Wohnfläche, Zimmeranzahl, Etage, Möblierung und Haushaltsgeräte, Renovierungszustand, Nähe zum Strand oder Stadtzentrum sowie die Verkehrsanbindung an.
• Transparente Konditionen. Nennen Sie klar den Mietpreis, die Kautionshöhe (nach türkischem Recht maximal 3 Monatsmieten), was im Preis enthalten ist (Nebenkosten, Internet, Gebäudeverwaltung – aidat) und was separat bezahlt wird.
• Sprache der Anzeige. Für maximale Reichweite veröffentlichen Sie den Text auf Türkisch und Englisch (oder Russisch). Die meisten Expats suchen Wohnungen auf Englisch.
• Kontaktinformationen. Geben Sie eine Telefonnummer (vorzugsweise eine türkische Nummer), WhatsApp und Telegram für internationale Mieter an.

Steuerliche Aspekte: Was Eigentümer wissen müssen

Jegliche Mieteinnahmen in der Türkei sind steuerpflichtig und müssen deklariert werden, unabhängig davon, ob Sie steuerlich in der Türkei ansässig sind oder nicht. Die wichtigsten Punkte:

• Die Steuererklärung ist jährlich vom 1. bis zum 31. März für das vorangegangene Kalenderjahr einzureichen.
• Für das Jahr 2025 (für Einkünfte aus 2024) betrug der steuerfreie Grundbetrag für Mieteinnahmen aus Wohnimmobilien 33.000 Lira. Für das Jahr 2026 (für Einkünfte aus 2025) wurde dieser Betrag auf 47.000 Lira erhöht.
• Der Steuersatz ist progressiv: von 15 % bis 40 %, je nach Höhe des Jahreseinkommens.
• Von der Steuerbemessungsgrundlage kann entweder eine Pauschale von 15 % der Einnahmen (vereinfachte Methode) oder nachgewiesene tatsächliche Kosten für den Unterhalt der Immobilie abgezogen werden.
• Ausländischen Eigentümern wird empfohlen, einen lokalen Steuerberater (mali müşavir) hinzuzuziehen, der bei der korrekten Erstellung der Steuererklärung hilft.

Praktische Tipps: So beschleunigen Sie die Mietersuche

Zusammenfassend finden Sie hier einige bewährte Empfehlungen, die Ihnen helfen, schneller Mieter zu finden:

1. Verfolgen Sie eine Multichannel-Strategie. Schalten Sie Anzeigen gleichzeitig auf Sahibinden, Emlakjet, Hepsiemlak sowie in thematischen Facebook- und Telegram-Gruppen, in denen Expats und Relocants unterwegs sind.
2. Bieten Sie flexible Bedingungen. Die Möglichkeit, jederzeit einzuziehen, die Bereitschaft, über die Mietdauer zu verhandeln, und die Inklusion eines Teils der Nebenkosten machen Ihr Angebot im wettbewerbsintensiven Markt attraktiver.
3. Beobachten Sie den Markt. Beobachten Sie regelmäßig die Preise für vergleichbare Objekte in Ihrer Gegend. Ein überhöhter Preis ist der Hauptgrund, warum Anzeigen monatelang unbearbeitet bleiben.
4. Arbeiten Sie mit Bewertungen. Wenn Sie tageweise auf Airbnb vermieten, bitten Sie Gäste um Bewertungen. Eine hohe Bewertung und positive Kommentare wirken sich direkt auf die Position Ihres Objekts in den Suchergebnissen der Plattform aus.
5. Bereiten Sie die Immobilie für Besichtigungen vor. Sauberkeit, frische Renovierung, funktionierende Geräte und ein angenehmer Geruch in der Wohnung sind Faktoren, die oft den Ausschlag beim persönlichen Augenschein geben.
6. Kennen Sie Ihre Zielgruppe. Definieren Sie, wer Ihr idealer Mieter ist – Studenten, Paare, Remote-Arbeiter oder Touristen – und passen Sie Beschreibung und Präsentation der Immobilie auf dieses Porträt an.

Fazit

Die Suche nach Mietern für Immobilien in der Türkei ist eine Aufgabe, die einen systematischen Ansatz und ein Verständnis der lokalen Besonderheiten erfordert. Nutzen Sie die führenden türkischen Plattformen (Sahibinden, Emlakjet, Hepsiemlak) in Kombination mit internationalen Diensten, beachten Sie die neuen gesetzlichen Vorschriften zur Kurzzeitvermietung und scheuen Sie nicht die Unterstützung von Fachleuten – Maklern und Steuerberatern. Hochwertige Fotos, transparente Mietbedingungen und ein marktgerechter Preis machen Ihr Angebot wettbewerbsfähig. Eine saubere rechtliche Gestaltung – sei es die Lizenz für Kurzzeitvermietungen oder ein korrekt aufgesetzter Langzeitmietvertrag – bewahrt Sie vor Geldstrafen und zukünftigen Konflikten mit Mietern.