MwSt.-Erstattung beim Immobilienkauf?

Kann man die Mehrwertsteuer beim Immobilienkauf in der Türkei zurückerhalten?

Eine der häufigsten Fragen ausländischer Käufer: Kann man die Mehrwertsteuer beim Immobilienkauf in der Türkei zurückerhalten? Die kurze Antwort lautet ja, jedoch mit einer wichtigen Einschränkung: Juristisch korrekter spricht man nicht von einer „Rückerstattung“, sondern von einer Befreiung von der Mehrwertsteuer (KDV). Seit April 2017 gilt in der Türkei ein Gesetz, das Ausländern und im Ausland lebenden türkischen Staatsbürgern ermöglicht, beim Erwerb von Neubauimmobilien überhaupt keine Mehrwertsteuer zu zahlen. Die Ersparnis kann Zehntausende Dollar betragen – wir erklären, wer und wie diese Vergünstigung in Anspruch nehmen kann.

Was ist die Mehrwertsteuer (KDV) beim Immobilienkauf?

Die Mehrwertsteuer – auf Türkisch Katma Değer Vergisi (KDV) – ist eine Steuer, die beim Kauf von Neubauimmobilien vom Bauträger erhoben wird. Bei Transaktionen auf dem Zweitmarkt (zwischen Privatpersonen) fällt keine Mehrwertsteuer an – das ist ein wichtiger Punkt, den man sich sofort merken sollte.

Die Steuer ist im Kaufpreis enthalten und wird standardmäßig vom Käufer bezahlt. Unter bestimmten Voraussetzungen kann man jedoch vollständig davon befreit werden.

Aktuelle Mehrwertsteuersätze für Immobilien in der Türkei

Die Höhe der KDV hängt von der Fläche und der Nutzungsart der Immobilie ab. Mit Stand 2025 gelten folgende Basissätze:

• 1 % – für Wohnimmobilien mit einer Fläche von bis zu 150 m²;
• 8 % – für Wohnimmobilien mit einer Fläche von über 150 m²;
• 18 % – für Gewerbeimmobilien (Büros, Geschäfte, Hotelzimmer).

In bestimmten Premium-Projekten kann der Satz auf bis zu 10 % angehoben werden, aber in der Praxis wird der Großteil der Wohnungen und Apartments mit 1 % besteuert. Bei einem Kaufpreis von 200.000 $ beträgt die Mehrwertsteuerersparnis zum Beispiel 2.000 $ – ein spürbarer Betrag, der die Kosten für die Möblierung oder die Dokumentenbeschaffung decken kann.

Wer hat Anspruch auf Mehrwertsteuerbefreiung?

Anspruch auf die Befreiung haben zwei Käufergruppen:

1. Ausländische Staatsangehörige, die sich in den letzten 12 Monaten nicht länger als 6 Monate in der Türkei aufgehalten haben. Ein Aufenthaltstitel schließt den Anspruch nicht aus – entscheidend ist die tatsächliche Aufenthaltsdauer im Land.
2. Türkische Staatsbürger, die dauerhaft im Ausland leben (mehr als 183 Tage pro Jahr) und eine Arbeitserlaubnis im Ausland besitzen. Wichtiger Hinweis: Lebt ein türkischer Staatsbürger im Ausland, arbeitet jedoch für ein in der Türkei ansässiges Unternehmen, steht ihm die Befreiung nicht zu.

Die Befreiung gilt auch für ausländische Unternehmen, die keine Geschäftstätigkeit in der Türkei ausüben und keine türkische Niederlassung haben.

Fünf zwingende Voraussetzungen für die Mehrwertsteuerbefreiung

Es reicht nicht, einfach Ausländer zu sein. Um die KDV gesetzlich nicht zahlen zu müssen, müssen alle fünf Bedingungen gleichzeitig erfüllt sein:

1. Neubau. Die Immobilie muss direkt vom Bauträger oder Bauunternehmen erworben werden. Eine Zweitmarktimmobilie fällt nicht unter die Befreiung.
2. Zahlung in Fremdwährung. Der gesamte Kaufpreis muss in Dollar, Euro oder einer anderen Fremdwährung über die Bank überwiesen werden. Die Zahlung in türkischen Lira hebt das Recht auf Befreiung auf.
3. Kein langfristiger Aufenthalt in der Türkei. Der Käufer darf sich im Jahr vor dem Kauf nicht länger als 6 Monate im Land aufgehalten haben.
4. Veräußerungsverbot für ein Jahr. Die Immobilie darf innerhalb von 12 Monaten ab dem Datum der Eigentumseintragung nicht verkauft oder an eine andere Person übertragen werden.
5. Erster Immobilienkauf. Die Befreiung wird nur beim ersten Kauf gewährt. Wenn Sie bereits eine Immobilie in der Türkei besitzen, findet die Befreiung keine Anwendung.

Antragsverfahren: Schritt-für-Schritt-Anleitung

Die Mehrwertsteuerbefreiung wird zeitgleich mit der Eintragung des Kaufvertrags beantragt. Der Ablauf sieht wie folgt aus:

1. Auswahl der Immobilie und des Bauträgers. Stellen Sie sicher, dass der Verkäufer ein akkreditiertes Bauunternehmen mit Verkaufsberechtigung im Neubau ist.
2. Unterlagen vorbereiten. Ein Ausländer benötigt: Reisepass, eine Ein- und Ausreisestatistik (die den Aufenthalt von weniger als 183 Tagen im Land bestätigt) und einen Kontoauszug über die Überweisung des Kaufpreises in Fremdwährung.
3. Antragstellung. Die Unterlagen werden zusammen mit dem Antrag auf Mehrwertsteuerbefreiung beim Finanzamt (Vergi Dairesi) am Standort der Immobilie eingereicht. Der Bauträger hilft normalerweise mit der Abwicklung.
4. Prüfung durch das Finanzamt. Das Finanzamt prüft, ob alle Voraussetzungen erfüllt sind. Bei positivem Bescheid wird eine Befreiungsbescheinigung von der KDV ausgestellt.
5. Eintragung des TAPU. Mit der Bescheinigung geht der Käufer zum Katasteramt zur Eintragung des Eigentumsrechts (TAPU) – ohne Einbeziehung der Mehrwertsteuer in den Preis.

Es wird empfohlen, für die Transaktion einen zugelassenen Anwalt mit Spezialisierung auf türkisches Recht hinzuzuziehen: Er überwacht die korrekte Abwicklung und schützt vor Fehlern, die zur Ablehnung der Befreiung führen können.

Mehrwertsteuerbefreiung – kein Tax-Free: Die Unterschiede

Viele verwechseln die Mehrwertsteuerbefreiung beim Immobilienkauf mit dem Tax-Free-System für Touristen. Es handelt sich um zwei grundlegend verschiedene Mechanismen:

• Tax-Free ermöglicht es, die Mehrwertsteuer (meist 8–20 %) auf Warenkäufe – Kleidung, Elektronik, Schmuck – bei der Ausfuhr aus der Türkei zurückzuerhalten. Der Mindestkaufbetrag liegt bei 1.000 TRY. Das Geld wird bar oder per Karte am Flughafen erstattet.
• Mehrwertsteuerbefreiung beim Immobilienkauf – die Steuer wird gar nicht erst erhoben, sofern die oben genannten Bedingungen erfüllt sind. Es erfolgt keine nachträgliche „Erstattung“: Entweder Sie zahlen die KDV bei der Eintragung oder nicht.

Häufig gestellte Fragen

Kann ich die Befreiung erhalten, wenn ich bereits eine Aufenthaltserlaubnis in der Türkei besitze?

Ja, der Besitz einer Aufenthaltserlaubnis stellt kein Hindernis dar. Das entscheidende Kriterium ist die tatsächliche Aufenthaltsdauer im Land: weniger als 183 Tage pro Jahr. Wenn Sie eine Aufenthaltserlaubnis besitzen, aber dauerhaft im Ausland leben, bleibt der Anspruch auf Befreiung bestehen.

Was passiert, wenn man die Immobilie vor Ablauf eines Jahres verkauft?

Bei Verstoß gegen das einjährige Veräußerungsverbot wird der Eigentümer verpflichtet, die Mehrwertsteuer in voller Höhe nachträglich zu zahlen, zudem drohen Strafen. Wenn Sie eine kurzfristige Investition planen, bedenken Sie dieses Risiko.

Gilt die Befreiung auch für Gewerbeimmobilien?

Ja, die Mehrwertsteuerbefreiung gilt auch für gewerbliche Objekte – Büros, Geschäfte, Lagerräume. Die Bedingungen sind die gleichen wie bei Wohnimmobilien: Neubau, Bezahlung in Fremdwährung, Nichtansässigkeit des Käufers.

Fazit

Die Mehrwertsteuerbefreiung beim Immobilienkauf in der Türkei ist eine reale Möglichkeit, zwischen 1 % und 18 % des Kaufpreises zu sparen. Die Befreiung steht den meisten ausländischen Käufern zur Verfügung, die eine Neubauimmobilie erwerben, und wird direkt bei der Transaktion beantragt. Wichtig ist, vorab die Erfüllung aller fünf Bedingungen zu prüfen und die Abwicklung der Transaktion Fachleuten anzuvertrauen. Mit kluger Vorgehensweise erhalten Sie eine Immobilie ohne zusätzliche Steuerlast und mit umfassendem Rechtsschutz.