Ne kadar peşinat gerekiyor?

Türkiye'de peşinat neye bağlıdır?

Türkiye'de gayrimenkul satın alırken evrensel bir peşinat rakamı yoktur; doğrudan seçeceğiniz ödeme yöntemine bağlıdır. Yabancılar, üç ana yolla mülk edinebilir: peşin tam ödeme, Türk bankasından konut kredisi veya müteahhitten faizsiz taksit. Her durumda peşinat gereksinimleri ve dolayısıyla anlaşma öncesinde elde bulunması gereken tutar farklı olacaktır.

Birinci seçenek: tam ödeme — peşinat gerekmez

En basit senaryo, mülk bedelinin %100'ünün öz kaynaklarla ödenmesidir. Bu durumda “peşinat” kavramı söz konusu değildir: satış sözleşmesinde belirtilen tüm tutarı hemen öder ve TAPU'yu (mülkiyet belgesi) aldıktan sonra tam mülk sahibi olursunuz.

Ancak bu, yalnızca satıcının istediği tam tutara sahip olmanın yeterli olduğu anlamına gelmez. Mülkün fiyatının yanı sıra, tapu işlemleri için ek masraflar da olacaktır — aşağıda ayrı bir bölümde ayrıntılı olarak ele alacağız. Uygulamada, satın alma bütçesine gayrimenkul değerinin yaklaşık %5–8'ini eklemekte fayda var.

İkinci seçenek: Türk bankasında konut kredisi — %30 ila %50 peşinat

Konut kredileri Türkiye'de yabancılara açıktır, ancak vatandaşlara kıyasla daha az avantajlı koşullarla. Bankalar, yerleşik olmayanların ödeme gücünü daha sıkı değerlendirir ve genellikle LTV (Loan-to-Value) oranını, yani kredinin mülk değerine oranını düşürür.

2025–2026'da yabancılar için güncel rakamlar

• Standart peşinat: gayrimenkul değerinin %30–40'ı. Banka kalan %60–70'i finanse eder.
• Yüksek risk durumunda: %50'ye kadar. Eğer gayrimenkul turistik bölgede değilse veya borçlu yurt dışında istikrarlı bir geliri kanıtlayamazsa, banka daha yüksek bir peşinat talep edebilir.
• Kredi vadesi: yabancılar için genellikle 10–15 yıla kadar, yerel halktan önemli ölçüde daha yüksek faiz oranıyla (faizler değişiklik gösterir, lütfen seçtiğiniz bankadan güncel bilgi alın).

Dolayısıyla, ipotekle 120.000 € değerinde bir daire satın alırken, yabancı bir alıcının yalnızca peşinat olarak en az 36.000–48.000 € öz kaynak ayırması, ayrıca tapu masraflarını da karşılaması gerekir.

Üçüncü seçenek: müteahhitten taksit — %20 ila %50 peşinat

Yabancılar arasında en çok rağbet gören satın alma yöntemi, müteahhitten faizsiz taksit imkânıdır. Bu model banka katılımı gerektirmez, faiz uygulanmaz ve esnek koşullar sunar.

Türkiye'de taksit sistemi nasıl işler

1. Peşinat: mülk fiyatının %20'si ile %50'si arasında — belirli müteahhit ve inşaat aşamasına bağlıdır. En yaygın aralık %30–40'tır.
2. Kalan tutar: eşit aylık veya üç aylık taksitlere bölünür.
3. Taksit süresi: 5 yıla kadar (çoğu durumda 12–36 ay).
4. Faiz oranı: yıllık %0 — Türkiye gayrimenkul piyasasının en büyük avantajlarından biri.

Tipik bir örnek: Antalya'da 1+1 daire, 120.000 €, %30 peşinat — 36.000 €, kalan 84.000 € 24 ay boyunca eşit taksitlerle ödenir. Daire 2026'da teslim edilecek. Sözleşme, tam ödeme yapılmadan önce noter onayı ile kayıt altına alınır, bu da alıcının haklarını korur.

Peşinat ne kadar yüksek olursa, müteahhit o kadar kolay taviz verir — örneğin taksit süresini uzatır veya indirim sunar. Tersi durumda: minimum peşinatta (%15–20) faizsiz taksit süresi genellikle 12 ayı geçmez.

Ek masraflar: peşinatın ötesinde bilmeniz gerekenler

Hangi ödeme yöntemini seçerseniz seçin, peşinat tutarına (veya %100 ödemede tam maliyete) zorunlu ek masrafları eklemeniz gerekir. Bunları göz ardı etmek, alıcıların en sık yaptığı hatalardan biridir.

• Tapu harcı: TAPU'da belirtilen rayiç bedelin %4'ü. İşlem tescili sırasında ödenir.
• KDV: müteahhitten yeni bir daire satın alırken %10–20 (ikinci el piyasada KDV alınmaz).
• TAPU için devlet harcı: yaklaşık 1.775 TL artı ilave olarak yaklaşık 750 TL harç (2026 yılı için geçerlidir).
• Ekspertiz değerlemesi: 300 € ile 600 € arasında. Yatırım yoluyla vatandaşlık başvurusunda zorunludur; normal alımlarda isteğe bağlıdır, ancak şiddetle tavsiye edilir.
• DASK sigortası: zorunlu deprem sigortası, büyüklüğüne bağlı olarak yılda 50 € ila 120 €.
• Çevirmen ve noter hizmetleri: yaklaşık 150–300 €.
• Abonelik bağlantıları: su, elektrik, doğalgaz — tek seferlik bağlantı ücretleri yaklaşık 200–400 €.
• Emlakçı hizmetleri: genellikle bedelin %2–3'ü, ancak doğrudan müteahhitten satın alındığında komisyon çoğu zaman fiyata dahildir.

Dolayısıyla, toplam tapu masrafları kabaca mülk fiyatının %5–8'i kadardır (yeni inşaatlar için KDV hariç; KDV ile birlikte %25'e kadar çıkabilir).

Peşinat, oturma izni ve vatandaşlık — fark nedir?

İkamet izni (oturma izni)

Türkiye'de gayrimenkul satın alarak ikamet izni almak için minimum bir tutar yoktur — önemli olan mülk sahibi olmaktır. 50.000 €'ya küçük bir stüdyo daire alıp ikamet izni alabilirsiniz. Bu durumda peşinatla ilgili özel bir şart aranmaz; ödeme şekli önemli değildir.

Yatırım yoluyla vatandaşlık

Gayrimenkul satın alarak Türk vatandaşlığı elde etmek için en az 400.000 $ yatırım yapılmalıdır. Önemli bir ayrıntı: satın alınan gayrimenkulün tamamı ödenmiş olmalı ve lisanslı bir değerleme uzmanı tarafından tam olarak bu tutarda değerlendirilmelidir. İpotek ve taksit burada geçerli değildir — başvuru anında gayrimenkul üzerinde herhangi bir ipotek veya kısıtlama bulunmamalıdır. Yani bu senaryoda peşinat, aslında mülk değerinin %100'üdür (en az 400.000 $), artı vatandaşlık işlem masrafları.

Gerçekte ne kadar paraya ihtiyacınız var: pratik bir kılavuz

2025–2026 yıllarında Türkiye'de gayrimenkul satın almanın üç tipik senaryosu için 120.000 € değerindeki bir daire örneği üzerinden hesaplama yapalım:

1. Tam ödeme: 120.000 € + işlemler ~8.000 € (KDV hariç) = 128.000 €.
2. İpotek (%35 peşinat): 42.000 € (peşinat) + işlemler ~8.000 € = elde nakit 50.000 €. Kalan 78.000 € banka kredisidir.
3. Müteahhitten taksit (%30 peşinat): 36.000 € (peşinat) + işlemler ~8.000 € = elde nakit 44.000 €. Kalan 84.000 €, 2 yıl boyunca faizsiz taksitlerle ödenir.

Yatırım yoluyla vatandaşlık için asgari eşik belirgin şekilde daha yüksektir: mülkün kendisi için 400.000 $ artı işlem ve pasaport masrafları — dört kişilik bir aile için toplam tutar yaklaşık 420.000–425.000 $'dan başlar.

Sonuç: temel çıkarımlar

Türkiye'de gayrimenkul satın alırken peşinat esnek bir rakamdır ve yalnızca seçilen ödeme yöntemine bağlıdır. %30–40 peşinatlı müteahhit taksidi, en popüler ve erişilebilir yol olmaya devam ediyor: minimum başlangıç mali yüküyle, faizsiz ve banka bürokrasisi olmadan mülk sahibi olursunuz. Yabancılar için ipotek mümkün, ancak yüksek giriş eşiği ve pahalı krediler nedeniyle daha az avantajlıdır. Tam ödeme ise en basit yoldur, özellikle hedef vatandaşlık almak olduğunda.

Her alıcı için temel kural — bütçenize her zaman mülk fiyatının %5–8'i kadar ek masraf koyun. Bu, tapu işlemleri aşamasında hoş olmayan sürprizleri önler ve işlemi sorunsuz tamamlamanızı sağlar.