Можно ли вернуть НДС при покупке?

Можно ли вернуть НДС при покупке недвижимости в Турции

Один из самых частых вопросов, который задают иностранные покупатели: можно ли вернуть НДС при покупке недвижимости в Турции? Короткий ответ — да, но с важной оговоркой: юридически корректнее говорить не о «возврате», а об освобождении от уплаты НДС (KDV). С апреля 2017 года в Турции действует закон, позволяющий иностранцам и гражданам страны, проживающим за рубежом, вовсе не платить налог на добавленную стоимость при приобретении жилья на первичном рынке. Сумма экономии может достигать десятков тысяч долларов — разберёмся, кто и как может воспользоваться этой льготой.

Что такое НДС (KDV) при покупке недвижимости

НДС — по-турецки Katma Değer Vergisi (KDV) — это налог, которым облагается покупка новой недвижимости от застройщика. При сделках на вторичном рынке (между физическими лицами) НДС не применяется — это ключевой момент, который стоит запомнить сразу.

Налог включён в стоимость объекта и по умолчанию оплачивается покупателем. Однако при соблюдении ряда условий от него можно полностью освободиться.

Актуальные ставки НДС на недвижимость в Турции

Размер KDV зависит от площади и назначения объекта. По состоянию на 2025 год действуют следующие базовые ставки:

• 1% — для жилой недвижимости площадью до 150 м²;
• 8% — для жилой недвижимости площадью свыше 150 м²;
• 18% — для коммерческой недвижимости (офисы, магазины, гостиничные номера).

В отдельных премиальных проектах ставка может быть повышена до 10%, но на практике подавляющее большинство квартир и апартаментов облагается по ставке 1%. Например, при цене квартиры в $200 000 экономия на НДС составит $2 000 — ощутимая сумма, которая может покрыть расходы на меблировку или оформление документов.

Кто имеет право на освобождение от НДС

Право на освобождение имеют две категории покупателей:

1. Иностранные граждане, не проживающие в Турции более 6 месяцев в течение последнего года. Наличие вида на жительство не лишает права на льготу — важен именно факт фактического пребывания в стране.
2. Граждане Турции, постоянно проживающие за границей (более 183 дней в году) и имеющие разрешение на работу в иностранном государстве. Важный нюанс: если гражданин Турции живёт за рубежом, но работает на организацию, базирующуюся в Турции, — льгота ему не положена.

Также освобождение распространяется на иностранные компании, не ведущие коммерческой деятельности на территории Турции и не имеющие турецкого представительства.

Пять обязательных условий для освобождения от НДС

Недостаточно просто быть иностранцем. Чтобы законно не платить KDV, должны одновременно выполняться все пять условий:

1. Первичный рынок. Объект должен приобретаться напрямую у застройщика или строительной компании. Квартира на вторичном рынке под льготу не подпадает.
2. Оплата в иностранной валюте. Вся сумма сделки должна быть переведена в долларах, евро или иной иностранной валюте через банк. Расчёт в турецких лирах аннулирует право на освобождение.
3. Отсутствие длительного проживания в Турции. Покупатель не должен находиться в стране более 6 месяцев в течение года, предшествующего покупке.
4. Запрет на перепродажу в течение года. Недвижимость нельзя продавать или передавать другому лицу в течение 12 месяцев с даты регистрации права собственности.
5. Первое приобретение недвижимости. Льгота предоставляется только при первой покупке. Если вы уже владеете недвижимостью в Турции, освобождение не применяется.

Процедура оформления: пошаговый алгоритм

Освобождение от НДС оформляется одновременно с регистрацией сделки купли-продажи. Процесс выглядит так:

1. Выбор объекта и застройщика. Убедитесь, что продавец — аккредитованная строительная компания с правом продажи на первичном рынке.
2. Подготовка документов. Иностранцу понадобятся: заграничный паспорт, справка о въездах-выездах из Турции (подтверждающая нахождение в стране менее 183 дней), банковская выписка о переводе оплаты в иностранной валюте.
3. Подача заявления. Документы вместе с заявлением на освобождение от НДС подаются в налоговое управление (Vergi Dairesi) по месту нахождения объекта. Застройщик, как правило, помогает с оформлением.
4. Проверка налоговой. Инспекция проверяет соблюдение всех условий. При положительном решении выписывается сертификат об освобождении от KDV.
5. Регистрация ТАПУ. С сертификатом покупатель идёт в Кадастровое управление для регистрации права собственности (ТАПУ) — уже без включения НДС в стоимость.

Рекомендуется привлекать к сделке лицензированного юриста, специализирующегося на турецком праве: он проследит за корректностью оформления и защитит от ошибок, которые могут привести к отказу в льготе.

Освобождение от НДС — не такс-фри: в чём разница

Многие путают освобождение от НДС при покупке недвижимости с системой такс-фри (Tax Free) для туристов. Это два принципиально разных механизма:

• Такс-фри позволяет вернуть НДС (обычно 8–20%) с покупок товаров — одежды, техники, ювелирных изделий — при вывозе их за пределы Турции. Минимальная сумма чека — 1 000 TRY. Деньги возвращаются наличными или на карту в аэропорту.
• Освобождение от НДС при покупке недвижимости — налог просто не начисляется при соблюдении перечисленных выше условий. Никакого «возврата» постфактум не производится: вы либо платите KDV при регистрации, либо нет.

Часто задаваемые вопросы

Можно ли получить льготу, если уже есть ВНЖ в Турции?

Да, наличие вида на жительство не является препятствием. Ключевой критерий — фактическое время пребывания в стране: менее 183 дней в году. Если вы обладатель ВНЖ, но постоянно живёте за границей — право на освобождение сохраняется.

Что будет, если продать недвижимость раньше чем через год?

Нарушение годичного моратория на перепродажу обязывает владельца уплатить НДС в полном объёме задним числом, а также возможны штрафные санкции. Если вы планируете краткосрочную инвестицию, учитывайте этот риск.

Распространяется ли льгота на коммерческую недвижимость?

Да, освобождение от НДС применимо и к коммерческим объектам — офисам, магазинам, складским помещениям. Условия те же, что и для жилья: первичный рынок, оплата в валюте, нерезидентство покупателя.

Заключение

Освобождение от НДС при покупке недвижимости в Турции — реальный способ сэкономить от 1% до 18% от стоимости объекта. Льгота доступна большинству иностранных покупателей, приобретающих жильё на первичном рынке, и оформляется непосредственно при сделке. Главное — заранее проверить соблюдение всех пяти условий и доверить сопровождение сделки профессионалам. При грамотном подходе вы получаете недвижимость без лишней налоговой нагрузки и с полной правовой защитой.