Какие ежегодные налоги на недвижимость?

Emlak Vergisi: что это такое и кто обязан платить

Emlak Vergisi — это ежегодный налог на недвижимость, который обязаны уплачивать все собственники жилых и коммерческих объектов на территории Турции: граждане страны, иностранцы с ВНЖ и нерезиденты, владеющие недвижимостью. Юридические лица также являются плательщиками этого налога. Никаких исключений по гражданству не предусмотрено — наличие TAPU (свидетельства о праве собственности) автоматически возлагает на владельца налоговые обязательства.

Обязанность по уплате налога возникает с года, следующего за годом приобретения. Например, если вы купили квартиру в Анталье в 2024 году, первый платёж нужно внести в 2025 году. Налог уплачивается непосредственно в муниципалитет (belediye) по месту нахождения объекта недвижимости.

Ставки ежегодного налога на недвижимость в 2025 году

Ставки Emlak Vergisi зависят от типа недвижимости и её местонахождения. Турция делится на две категории муниципалитетов: крупные города (büyükşehir) — Стамбул, Анкара, Измир, Анталья, Бурса, Адана и другие, — и обычные муниципалитеты. В границах büyükşehir применяются повышенные ставки.

Жилая недвижимость (квартиры, дома, виллы)

0,1% от кадастровой стоимости — для объектов в обычных муниципалитетах;
0,2% — для объектов в границах крупных городов (büyükşehir).

Большинство иностранцев покупают недвижимость именно в крупных городах и курортных зонах — Анталья, Аланья, Бодрум, Фетхие, Стамбул — поэтому для них действует ставка 0,2%.

Коммерческая недвижимость и земельные участки

Коммерческие объекты (офисы, магазины, склады): 0,2% — в обычных муниципалитетах, 0,4% — в büyükşehir;
Земельные участки: 0,3% — в обычных муниципалитетах, 0,6% — в границах крупных городов.

Расчёт ежегодного налога на недвижимость в Турции — монеты, домик и калькулятор

Как рассчитывается налог: кадастровая стоимость против рыночной

Ключевой момент, о котором важно знать: налог рассчитывается не от рыночной цены, а от кадастровой стоимости объекта. Кадастровая стоимость определяется муниципалитетом и, как правило, значительно ниже реальной рыночной цены — иногда в десятки раз. Именно это делает ежегодный налог на недвижимость в Турции весьма умеренным по сравнению с европейскими странами.

Пример расчёта: вы приобрели квартиру в Аланье за €150 000. Её кадастровая стоимость, установленная муниципалитетом, составляет, предположим, 1 200 000 TL. При ставке 0,2% ежегодный налог составит:

1 200 000 × 0,002 = 2 400 TL (примерно €65–70 по курсу на начало 2025 года).

Узнать кадастровую стоимость можно в местном муниципалитете или через портал e-Devlet (электронное правительство Турции), если у вас есть турецкий идентификационный номер (yabancı kimlik numarası).

Сроки и порядок уплаты

Emlak Vergisi уплачивается двумя равными частями в течение года:

Первый взнос — не позднее 31 мая;
Второй взнос — не позднее 30 ноября.

Оплатить налог можно несколькими способами:

Лично в кассе муниципалитета (belediye veznesi) по месту нахождения недвижимости;
Через интернет-портал муниципалитета или e-Devlet;
Через мобильные приложения турецких банков;
В отделениях банков, имеющих соответствующий договор с муниципалитетом.

При подаче ежегодной декларации или оплате через банк собственнику понадобится указать кадастровый номер участка (parsel numarası), который указан в TAPU. Рекомендуется сохранять квитанции об оплате — они потребуются при продаже объекта.

Квитанция об уплате ежегодного налога на недвижимость в Турции

Налог на элитную недвижимость (Değerli Konut Vergisi)

Помимо стандартного Emlak Vergisi, в Турции действует дополнительный налог на дорогостоящую недвижимость — Değerli Konut Vergisi. Он применяется к объектам, чья кадастровая стоимость превышает установленный государством порог. На 2025 год пороговые значения таковы:

Кадастровая стоимость от 15 709 000 до 23 564 000 TL — ставка 0,3% от суммы превышения порога;
Кадастровая стоимость свыше 23 564 000 TL — ставка 0,6% от суммы превышения.

Важно: налогом на элитную недвижимость облагается только жилая недвижимость, находящаяся в собственности физических лиц. Коммерческие объекты и земельные участки под него не подпадают. Кроме того, если у вас в собственности находится один-единственный объект жилой недвижимости в Турции, налог на элитное жильё с вас не взимается — эта норма защищает тех, кто приобрёл единственное дорогое жильё для собственного проживания.

Льготы и освобождения

Турецкое законодательство предусматривает освобождение от уплаты Emlak Vergisi для ряда категорий граждан, однако эти льготы распространяются исключительно на граждан Турции. Иностранные собственники воспользоваться ими не могут.

От уплаты ежегодного налога освобождаются:

Пенсионеры, чей единственный доход — пенсия;
Инвалиды и лица с ограниченными возможностями;
Вдовы и сироты погибших военнослужащих и государственных служащих;
Безработные, владеющие единственным жильём площадью не более 200 м².

Также от налога временно освобождаются новостройки: после получения разрешения на строительство (yapı ruhsatı) застройщик не платит налог на землю в течение определённого срока, а после завершения строительства — на жилую недвижимость в течение 5 лет. Однако эта льгота касается взаимоотношений между застройщиком и государством и напрямую на покупателя-иностранца не распространяется.

Что будет, если не платить налог вовремя

За просрочку уплаты Emlak Vergisi начисляется пеня в размере, установленном налоговым законодательством Турции. Кроме того, при продаже недвижимости муниципалитет не выдаст справку об отсутствии задолженности (borcu yoktur belgesi), без которой невозможно оформить переход права собственности на покупателя. Таким образом, неуплаченный налог неизбежно всплывёт в самый неподходящий момент — при попытке продать объект.

Инфографика: ежегодный налог на недвижимость в Турции — ставки и порядок расчёта

Коротко: сколько реально платить

Чтобы не углубляться в цифры, приведём реалистичный ориентир. Для типовой квартиры стоимостью €100 000–200 000 в Анталье, Аланье или Стамбуле ежегодный Emlak Vergisi редко превышает 2 000–3 500 TL в год (порядка €55–100). Это одна из самых низких ставок среди стран с развитым рынком курортной недвижимости. Для сравнения: в Испании аналогичный налог составляет 0,4–1,1% от кадастровой стоимости, во Франции — порядка 0,5–1,5%.

Если же ваша недвижимость подпадает под Değerli Konut Vergisi, сумма будет выше, но порог срабатывания — порядка €430 000 по кадастровой оценке, что для большинства покупателей-иностранцев пока неактуально.

Заключение

Ежегодный налог на недвижимость в Турции — скромная, но обязательная статья расходов для каждого собственника. Ставки фиксированы и прозрачны, база расчёта (кадастровая стоимость) значительно ниже рыночной, а сроки уплаты чётко определены. Главное, что нужно помнить иностранному владельцу: Emlak Vergisi платится двумя частями — до 31 мая и до 30 ноября, льготы доступны только гражданам Турции, а неуплата грозит блокировкой сделки при продаже. В целом же налоговая нагрузка на владельцев турецкой недвижимости остаётся одной из самых мягких в мире, что только повышает привлекательность местного рынка для долгосрочных инвестиций.