Kauf von Immobilien im Ausland durch Bürger der Russischen Föderation: Gesetze, Regeln, Steuern

Die Gesetzgebung der Russischen Föderation enthält keine besonderen Beschränkungen der Rechte von Bürgern der Russischen Föderation und russischen juristischen Personen, Immobilien im Ausland zu erwerben und (oder) zu besitzen.

Häufige Hindernisse für einen Bürger der Russischen Föderation können eine Einschränkung seiner Rechtsfähigkeit sein (z. B. aufgrund einer psychischen Störung) und für eine russische juristische Person beispielsweise die Notwendigkeit, den Kauf durch die Aktionäre zu genehmigen, wenn der Erwerb von Immobilien für ihn eine große Transaktion oder eine Transaktion eines Interessenten darstellt. Beschränkungen können auch in der Satzung der Gesellschaft oder im Gesellschaftsvertrag (Gesellschaftervereinbarung/Gesellschaftervereinbarung) [1] vorgesehen sein. Ein Verstoß gegen solche Beschränkungen kann zur Anerkennung des entsprechenden Immobilienerwerbsgeschäfts als ungültig führen [2] .

Im Jahr 2012 versuchte der Gesetzgeber, Beamten und deren Familienangehörigen den Erwerb und Besitz von Immobilien im Ausland zu verbieten [3] . Dieser Vorschlag wurde jedoch nicht umgesetzt.

Derzeit unterliegen Immobilien (einschließlich ausländischer Immobilien), die von Beamten (Gemeinde- und Beamte, einige hochrangige Beamte der Zentralbank und staatlicher Körperschaften, Finanzkommissare usw.) sowie deren Ehepartner oder minderjährige Kinder erworben werden, einer obligatorischen Erklärung [4] .

Übersteigt der Wert von Immobilien zusammen mit den im Laufe des Jahres erworbenen Fahrzeugen, Wertpapieren, Aktien/Aktien/Aktien das Gesamteinkommen des Beamten und seiner Ehefrau und minderjährigen Kinder in den letzten drei Jahren, so ist der Beamte zusätzlich verpflichtet, Auskunft über Ausgaben (einschließlich des Erwerbs von Immobilien und der Finanzierungsquellen, aus denen der Kauf getätigt wurde) zu geben. Diese Verpflichtung gilt auch für ehemalige Beamte für einen Zeitraum von sechs Monaten ab dem Tag der Entlassung aus dem Dienst [5] .

Darüber hinaus ist es Beamten, ihren Ehegatten und minderjährigen Kindern seit 2013 untersagt, Konten bei ausländischen Banken zu eröffnen und zu führen sowie ausländische Finanzinstrumente zu besitzen und (oder) zu nutzen. Zu den Finanzinstrumenten zählen unter anderem Wertpapiere (zum Beispiel Anteile ausländischer Unternehmen), Beteiligungsanteile an ausländischen Unternehmen, Darlehensverträge mit Nichtansässigen der Russischen Föderation. Die Nichtbeachtung dieses Verbots kann insbesondere zum vorzeitigen Erlöschen der Befugnisse des Beamten führen [6] .

Bitte beachten Sie, dass beim Immobilienerwerb im Ausland geprüft werden muss, ob die Gesetze des jeweiligen Landes Beschränkungen für den Erwerb vorsehen .

Beispielsweise können ausländische Staatsbürger in einigen Ländern keine Immobilien (meistens Grundstücke) kaufen. Solche Beschränkungen werden jedoch häufig dadurch beseitigt, dass in dem betreffenden Staat eine ausländische juristische Person gegründet wird, die von einem russischen Staatsbürger kontrolliert wird. Das Eigentum an Immobilien wird auf den Namen einer solchen juristischen Person eingetragen.

Wir empfehlen außerdem Anlegern, die Staatsbürger der Russischen Föderation sind, bevor sie eine Entscheidung über die Anlage von Geldern treffen, die Beschränkungen der russischen Währungsgesetzgebung zu analysieren , um die Begehung einer illegalen Währungstransaktion zu verhindern (z. B. die Aufnahme eines Darlehens für den Kauf ausländischer Immobilien auf Bankkonten in Ländern, die nicht Mitglieder der OECD oder der FATF sind (z. B. Zypern, Lettland, Litauen, Malta, Monaco).

Aus steuerlicher Sicht empfiehlt es sich, vorab die Vor- und Nachteile einer Strukturierung des Eigentums an ausländischen Immobilien – durch eine natürliche oder juristische Person – zu analysieren und dabei Pläne für die zukünftige Nutzung der Immobilien (für persönliche Zwecke oder beispielsweise zur Vermietung), Pläne für einen Weiterverkauf, eine Erbschaft usw. zu berücksichtigen.

Eine verheiratete Person muss für den Immobilienerwerb die notarielle Zustimmung des Ehegatten einholen [7] . Und eine juristische Person kann eine entsprechende Unternehmensgenehmigung benötigen (z. B. beim Kauf von Immobilien, wenn eine solche Transaktion für das Unternehmen von großer Bedeutung ist) [8] .

Die bloße Tatsache des Erwerbs von Immobilien im Ausland durch einen russischen Staatsbürger (der kein Beamter ist) begründet keine Verpflichtung zur Benachrichtigung irgendwelcher Regierungsbehörden .

Es ist zu beachten, dass, wenn ein in der Russischen Föderation ansässiger Steuerpflichtiger eine juristische Person in einem ausländischen Hoheitsgebiet gründet oder erwirbt [9] und auch ein Konto bei einer Bank außerhalb des Territoriums der Russischen Föderation eröffnet [10] (z. B. zum Zweck der Überweisung von Geldern auf das angegebene Konto), eine solche Person gemäß den Anforderungen der Gesetzgebung der Russischen Föderation verpflichtet ist, eine Meldung an die Steuerbehörde zu übermitteln (am Wohnort – für eine natürliche Person, am Standort – für eine juristische Person).

Eine entsprechende Meldung erfolgt an das Finanzamt, wenn der Beteiligungsanteil des Bürgers an einer ausländischen Organisation 10 % übersteigt. Die Einreichungsfrist beträgt spätestens drei Monate ab Entstehung bzw. Änderung der Beteiligung. Im Falle einer Beendigung der Teilnahme muss ebenfalls innerhalb von drei Monaten eine entsprechende Mitteilung erfolgen.

Zur Abgabe einer solchen Meldung sind nur Steueransässige der Russischen Föderation verpflichtet, d. h. Bürger, die sich innerhalb von 12 aufeinanderfolgenden Monaten mindestens 183 Tage in Russland aufhalten. Wenn eine natürliche Person, die zum Zeitpunkt der Übermittlung der genannten Mitteilung nicht in Russland ansässig war, am Ende des Kalenderjahres als in Russland steuerlich ansässig anerkannt wird, muss die Mitteilung spätestens am 1. März des Jahres eingereicht werden, das auf das Jahr der Anerkennung als in Russland steuerlich ansässige Person folgt.

Es muss eingereicht werden, wenn eine natürliche Person (Steueransässiger der Russischen Föderation) als kontrollierende Person anerkannt wird, beispielsweise wenn sie mehr als 25 % der Anteile/Anteile an einem ausländischen Unternehmen besitzt oder mehr als 10 % der Anteile/Anteile eines ausländischen Unternehmens besitzt (zusammen mit ihrem Ehepartner und ihren minderjährigen Kindern) und gleichzeitig der Eigentumsanteil natürlicher Personen mit Steueransässigen der Russischen Föderation an diesem Unternehmen mehr als 50 % beträgt. Diese Regelung gilt auch für ausländische Strukturen ohne Bildung einer juristischen Person (Fonds, Trusts etc., im Folgenden ISBOLE genannt). In diesem Fall kann die kontrollierende Person der ISBOLE auch ihr Gründer oder die Person sein, die die Kontrolle über sie ausübt.

Die Einreichungsfrist endet spätestens am 20. März des Jahres, das auf den Steuerzeitraum folgt, in dem die beherrschende Person Einkünfte entweder als Gewinn eines kontrollierten Unternehmens oder als Verlust eines kontrollierten ausländischen Unternehmens verbucht. Wenn beispielsweise das Kalenderjahr, für das der Gewinn (Verlust) eines kontrollierten ausländischen Unternehmens ermittelt oder dessen Jahresabschluss erstellt wird, am 31. Dezember 2017 endet, erkennt ein in der Russischen Föderation ansässiger Steuerpflichtiger am 31. Dezember 2018 Einkünfte in Form von Gewinnen des kontrollierten Unternehmens an, und die Meldung muss spätestens am 20. März 2019 eingereicht werden.

Es ist auch erwähnenswert, dass in Bezug auf die Gewinne eines kontrollierten ausländischen Unternehmens / ISBOLE eine natürliche Person – ein in der Russischen Föderation ansässiger Steuerpflichtiger – möglicherweise zur Zahlung persönlicher Einkommensteuer an die Russische Föderation verpflichtet sein kann – dieser Punkt erfordert in jedem Einzelfall eine zusätzliche Analyse.

Ein Einwohner der Russischen Föderation ist verpflichtet, die Steuerbehörden am Ort seiner Registrierung (bei einer natürlichen Person - an seinem Wohnort, bei einer juristischen Person - an seinem Standort) über die Eröffnung (Schließung) von Konten (Einlagen) und über Änderungen der Kontodaten (Einlagen) bei einer im Ausland ansässigen Bank zu informieren.

Darüber hinaus ist ein in der Russischen Föderation ansässiger Bürger, der ein Konto außerhalb der Russischen Föderation eröffnet hat, verpflichtet, der Steuerbehörde (an seinem Wohnort) jährlich vor dem 1. Juni einen Bericht über die Geldbewegungen auf dem angegebenen Konto vorzulegen [11] .

Wenn die Eröffnung eines Kontos bei einer Bank außerhalb des Territoriums der Russischen Föderation den Steuerbehörden nicht mitgeteilt wurde oder Gelder für den Kauf von Immobilien unter Verstoß gegen das Gesetz über die Währungsregulierung überwiesen wurden, kann eine solche Zahlung als illegale Währungstransaktion anerkannt werden und dem Zahler – einem Einwohner der Russischen Föderation – eine Geldstrafe von bis zu 3/4 des gesamten Transaktionsbetrags auferlegt werden [12] ;.

Bürger der Russischen Föderation (Währungsansässige der Russischen Föderation), die über ausländische Konten (Einlagen) verfügen, sind verpflichtet, jährlich vor dem 1. Juni des auf das Berichtsjahr folgenden Jahres den Steuerbehörden am Ort ihrer Registrierung einen Bericht über die Geldbewegungen auf ihren ausländischen Konten (Einlagen) vorzulegen.

Bei Verstößen gegen das Verfahren zur Übermittlung der oben genannten Meldungen und Meldungen werden folgende Bußgelder verhängt:

• Verstoß gegen die Einreichung einer Beteiligungsanzeige an einem ausländischen Unternehmen – 50.000 Rubel;
• Verstoß bei der Einreichung einer Meldung über ein kontrolliertes ausländisches Unternehmen – 100.000 Rubel [13] ;
• Verstoß bei der Einreichung einer Mitteilung über die Eröffnung (Schließung) oder Änderung der Daten eines Bankkontos im Ausland – von 1000 bis 1500 Rubel, wenn die Einreichungsfristen nicht eingehalten werden; von 4.000 bis 50.000 Rubel, wenn keine Informationen bereitgestellt werden [14] ;
• Verstoß gegen die Einreichung eines Cashflow-Berichts auf einem Bankkonto im Ausland – von 300 bis 500 Rubel, wenn die Einreichungsfrist nicht um zehn Tage überschritten wird; bis zu 2500-3000 Rubel, wenn die Einreichungsfrist um mehr als 30 Tage versäumt wird; bei wiederholtem Verstoß – 20.000 Rubel [15] .

Wenn jedoch im nächsten Kalenderjahr die Aufenthaltsdauer dieser Einwohner der Russischen Föderation im Ausland weniger als 183 Kalendertage beträgt, müssen Meldungen über die Eröffnung (Änderung von Angaben, Schließung) von Konten sowie Berichte über den Geldfluss auf diesen Konten vor dem 1. Juni des auf den Ablauf folgenden Jahres bei den Steuerbehörden eingereicht werden.

Der Transfer von Geldern ins Ausland zum Erwerb von Immobilien kann auf folgende Weise erfolgen:

1. Überweisung als Zahlung aus dem Kaufvertrag auf das Konto des Immobilienverkäufers;
2. Überweisung auf Ihr Konto bei einer ausländischen Bank.

Wenn ein Bürger der Russischen Föderation (Einwohner) Gelder im Rahmen eines Kauf- und Verkaufsvertrags für Immobilien von seinem bei einer russischen Bank eröffneten Konto (sowohl in russischer Währung als auch in Fremdwährung) zugunsten eines nicht ansässigen Verkäufers überweist, hat die bedienende Bank als Währungskontrollstelle das Recht, vom Käufer eine Reihe von Dokumenten anzufordern. Dazu gehören die Dokumente, die zur Identifizierung des Zahlers und zur Bestätigung seines Aufenthaltsstatus sowie zur Überprüfung der wirtschaftlichen Berechtigung der Zahlung erforderlich sind (insbesondere ein Immobilienkauf- und -verkaufsvertrag mit einem nicht ansässigen Verkäufer, der die Grundlage für den Geldtransfer bildet) [16] . Darüber hinaus hat die betreuende Bank das Recht, vom Kunden Dokumente zu verlangen, die die Herkunft der Gelder bestätigen [17] .

Wenn Sie auf Ihr eigenes Konto bei einer Bank außerhalb Russlands überweisen, müssen Sie die Steuerbehörden der Russischen Föderation über die Eröffnung (Schließung) des Kontos, Änderungen der Details und den Geldfluss darüber informieren.

Die Gesetzgebung der Russischen Föderation sieht eine geschlossene Liste von Gründen vor, aus denen Gelder dem ausländischen Konto eines Einwohners gutgeschrieben werden können. Akzeptabel sind die Übertragung von Geldern durch einen Gebietsansässigen von seinem russischen Konto auf ein ausländisches Konto [18] und der Erhalt von Geldern von Gebietsfremden im Rahmen einzelner Transaktionen (z. B. Einkünfte aus der Vermietung ausländischer Immobilien [19] ).

Aus zwei Gründen ist es nicht ratsam, gekaufte ausländische Immobilien in bar zu bezahlen .

Erstens schränkt die Gesetzgebung vieler ausländischer Staaten zur Bekämpfung der Geldwäsche Barzahlungen (insbesondere bei hohen Zahlungsbeträgen) erheblich ein.

Zweitens kann es bei der Ausfuhr russischer Währung und Fremdwährungen aus der Russischen Föderation und deren anschließender Einfuhr in das Hoheitsgebiet eines ausländischen Staates erforderlich sein, eine Zollerklärung auszufüllen und die Herkunftsquelle der Gelder zu bestätigen.

Bargeld, bei dem es sich um Mieten für Immobilien im Ausland handelt, kann der Vermieter, der in der Russischen Föderation ansässig ist, auf ein Fremdwährungskonto bei einer autorisierten russischen Bank überweisen.

Wenn jedoch ein Einwohner der Russischen Föderation solche Gelder auf sein Konto bei einer Bank in dem Land erhalten möchte, in dem die Immobilie vermietet wird, hängt die Rechtmäßigkeit eines solchen Vorgangs von dem Land ab, in dem die Immobilie vermietet wird.

Gemäß der geltenden Gesetzgebung können Einwohner der Russischen Föderation nur dann Gelder als Mieteinnahmen auf ihre Konten bei ausländischen Banken erhalten, wenn diese Banken ihren Sitz in FATF- und OECD-Mitgliedsländern haben [20] . Solche Länder sind beispielsweise Großbritannien, Deutschland, Italien, Luxemburg.

Wenn sich die Immobilie also auf dem Territorium der Republik Zypern befindet und dort vermietet wird, die nicht Mitglied der FATF und der OECD ist, und der Mieter oder Vermieter nicht mit einer russischen Bank zusammenarbeiten möchte, ist es möglich, Gelder auf das Fremdwährungskonto (sofern vorhanden) des Vermieters bei einer Bank mit Sitz in beispielsweise Deutschland zu überweisen.

Einkünfte eines in Russland ansässigen Steuerpflichtigen aus der Vermietung ausländischer Immobilien gelten in der Russischen Föderation als Einkünfte für Steuerzwecke und unterliegen der persönlichen Einkommensteuer in Höhe von 13 %. Gleichzeitig können diese Einkünfte im Hoheitsgebiet des ausländischen Staates, in dem sich die Immobilie befindet, der Besteuerung unterliegen.

Doppelbesteuerungsabkommen zwischen der Russischen Föderation und dem Land, in dem sich die Immobilie befindet, können dazu beitragen, eine wiederholte Besteuerung von Mieteinnahmen in der Russischen Föderation zu vermeiden.

Ein Einwohner der Russischen Föderation hat das Recht, Gelder aus dem Verkauf von Eigentum (einschließlich Immobilien) auf seine ausländischen Bankkonten zu überweisen und dabei autorisierte russische Banken zu umgehen. Diese Regel gilt jedoch nur, wenn sich die Immobilie auf dem Territorium eines Mitgliedsstaats der OECD oder der FATF befindet und dieser ausländische Staat dem multilateralen Abkommen der zuständigen Behörden über den automatischen Austausch von Finanzinformationen vom 29. Oktober 2014 beigetreten ist oder über ein gültiges bilaterales internationales Abkommen mit der Russischen Föderation verfügt, das den automatischen Austausch von Finanzinformationen vorsieht. [21] . In diesem Fall muss das Konto, auf das die Mittel als Zahlung im Rahmen eines Kauf- und Verkaufsvertrags für eine Immobilie überwiesen werden, bei einer Bank in dem Land eröffnet werden, in dem sich die Immobilie befindet.