Darf ich über Airbnb vermieten?

Airbnb in der Türkei: Freiheit oder Illusion?

Noch vor wenigen Jahren konnte fast jeder Eigentümer eine Wohnung in Antalya oder Alanya über Airbnb vermieten – es genügte, sich auf der Plattform zu registrieren und Fotos hochzuladen. Die Urlaubsregionen der Türkei zogen jährlich Millionen Touristen an, und die Kurzzeitvermietung brachte den Eigentümern besonders in der Hochsaison ein stabiles Einkommen. Doch seit Ende 2023 haben sich die Spielregeln grundlegend geändert. Die Frage „Darf ich über Airbnb in der Türkei vermieten?“ lässt sich heute nicht mehr einfach mit Ja oder Nein beantworten – alles hängt davon ab, ob Sie die gesetzlichen Vorschriften einhalten.

Der türkische Staat hat einen Kurs der strengen Regulierung des Kurzzeitvermietungsmarktes eingeschlagen. Grund dafür ist das rasante Wachstum des Schattensektors: Schätzungen des Ministeriums für Kultur und Tourismus zufolge wurden Zehntausende Objekte an Touristen vermietet, ohne Steuern zu zahlen und ohne jegliche Kontrolle der Gastsicherheit. Lassen Sie uns klären, was jeder Eigentümer nun wissen muss.

Gesetz Nr. 7464: Was sich für Vermieter geändert hat

Das wichtigste Dokument zur Regelung der Kurzzeitvermietung in der Türkei ist das Ende 2023 verabschiedete Gesetz Nr. 7464 „Über die Kontrolle der Vermietung von Touristenunterkünften“. Seine Bestimmungen traten am 1. Januar 2024 in Kraft, und die vollständige Anwendung begann ab 2025. Der Kern des Gesetzes ist einfach: Jede Vermietung einer Unterkunft für einen Zeitraum von weniger als 100 Tagen im Jahr wird als touristische Tätigkeit eingestuft und bedarf einer obligatorischen Lizenzierung.

Vor der Verabschiedung des Gesetzes existierte der Kurzzeitvermietungsmarkt in einer Grauzone: Formal wurde er lediglich durch kommunale Verordnungen und allgemeine Bestimmungen des Steuergesetzbuchs geregelt. Nun hat der Staat ein zentralisiertes System geschaffen: Die Lizenz wird vom Ministerium für Kultur und Tourismus erteilt, und die Einhaltung der Vorschriften wird von mehreren Behörden gleichzeitig überwacht – von der Steuerfahndung bis zur Gendarmerie.

Besonders wichtig für ausländische Eigentümer: Das Gesetz unterscheidet nicht zwischen türkischen Staatsbürgern und Nichtansässigen. Wenn Sie eine Wohnung in Bodrum, Kaş oder Istanbul besitzen und diese tageweise an Touristen vermieten möchten, müssen Sie dieselben Regeln befolgen wie Einheimische.

Wer braucht eine Lizenz und wer nicht

Die Grenze zwischen legaler und illegaler Vermietung verläuft entlang eines klaren Kriteriums – der Mietdauer. Wenn Sie Ihre Wohnung für 100 Tage oder länger an einen Mieter im Rahmen eines Langzeitvertrags vermieten, ist keine Tourismuslizenz erforderlich. In diesem Fall werden die Beziehungen durch einen gewöhnlichen Mietvertrag geregelt, und Sie deklarieren lediglich Ihre Einkünfte beim Finanzamt.

Die Vermietung für einen Zeitraum von bis zu 100 Tagen – selbst bei mehreren einzelnen Buchungen von 3–7 Tagen – fällt jedoch unter das Gesetz Nr. 7464. Plattformen wie Airbnb und Booking.com sind nun verpflichtet, das Vorhandensein einer Lizenz bei den Gastgebern zu überprüfen und Anzeigen ohne Registrierungsnummer zu entfernen.

Gesondert zu erwähnen ist eine Ausnahme: Verfügt das Objekt bereits über ein Tourismusbetriebszertifikat (Turizm İşletmesi Belgesi), ist keine erneute Lizenzierung nach dem neuen Gesetz erforderlich. Dies gilt für Eigentümer von Minihotels und Apartmentanlagen, die bereits früher klassifiziert wurden.

So erhalten Sie eine Lizenz für Kurzzeitvermietung

Das Verfahren zur Erlangung der Genehmigung (Turizm Konutu İzin Belgesi) besteht aus mehreren Schritten und erfordert Sorgfalt. Hier die Schritt-für-Schritt-Anleitung:

1. Zustimmung der Gebäudeeigentümer. Befindet sich Ihre Wohnung in einem Mehrfamilienhaus, ist ein einstimmiger Beschluss aller Wohnungseigentümer erforderlich (gemäß Gesetz Nr. 634 über Eigentumswohnungen). Dies ist der größte Stolperstein für viele Vermieter: Ein einziger widersprechender Nachbar kann den gesamten Prozess blockieren. Für freistehende Häuser gilt dieses Erfordernis nicht.
2. Vorbereitung der Unterlagen. Benötigt werden: Tapu (Eigentumsurkunde), Personalausweis (Kimlik – für türkische Staatsbürger, İkamet oder Reisepass – für Ausländer), aktueller Katasterauszug, Haftpflichtversicherungsvertrag sowie Nachweise über die Einhaltung der Brandschutzvorschriften.
3. Einreichung des Antrags. Der Antrag mit den Unterlagen wird bei der Provinzdirektion des Ministeriums für Kultur und Tourismus am Standort des Objekts eingereicht. In der Praxis wenden sich viele Eigentümer an lizenzierte Immobilienagenturen oder Anwaltskanzleien, die den Prozess schlüsselfertig begleiten.
4. Erhalt der Plakette. Nach Genehmigung des Antrags erhält der Eigentümer eine offizielle Plakette (Plaket), die am Eingang der vermieteten Räumlichkeiten anzubringen ist – sie bestätigt den legalen Status des Objekts.

Die Bearbeitungsdauer des Antrags variiert je nach Provinz und Auslastung der Behörde zwischen 2 und 8 Wochen. Die Kosten für die Ausstellung umfassen Verwaltungsgebühren und, falls über Vermittler, die Agenturvergütung – die genauen Beträge hängen von Region und Komplexität des Objekts ab.

Steuern: Wie viel muss an den Staat abgeführt werden?

Einkünfte aus Kurzzeitvermietung in der Türkei unterliegen der progressiven Einkommensteuer. Für 2025–2026 gelten folgende Grenzwerte:

• bis 58.000 TL pro Jahr – steuerfrei (Steuerfreibetrag für Mieteinkünfte);
• 58.001 bis 150.000 TL – Steuersatz 15 %;
• 150.001 bis 370.000 TL – Steuersatz 20 %;
• 370.001 bis 1.900.000 TL – Steuersatz 27 %;
• über 1.900.000 TL – Steuersatz 35 % (für Ansässige) und bis zu 40 % für Nichtansässige ohne weitere Einkunftsquellen in der Türkei.

Wichtiger Hinweis: Die Steuer wird nicht auf die Gesamteinnahmen erhoben, sondern auf den Reingewinn. Vom Einkommen können nachgewiesene Ausgaben abgezogen werden – für Nebenkosten, Reparaturen, Versicherungen, Plattformgebühren und die Abschreibung von Möbeln. Zudem gelten für Nichtansässige die Bestimmungen der Doppelbesteuerungsabkommen zwischen der Türkei und dem Land ihres steuerlichen Wohnsitzes.

Die Steuererklärung muss jährlich bis zum 25. März des Folgejahres eingereicht werden. Bei Verspätung drohen Bußgelder und Verzugszinsen.

Das e-GUEST-System: obligatorische Gästeregistrierung

Eine weitere Neuerung, die neue Gastgeber oft vergessen, ist das elektronische Gästeregistrierungssystem e-GUEST. Seit 2024 ist jeder Betreiber einer lizenzierten Unterkunft verpflichtet, die Daten der eincheckenden Touristen in eine zentrale Datenbank zu übermitteln. Die zu erfassenden Daten umfassen: vollständiger Name, Staatsangehörigkeit, Passdaten und Aufenthaltsdaten.

Das System ist mit der Gendarmerie und der Migrationsbehörde integriert, sodass die Behörden illegale Migranten aufspüren und die Einhaltung der Visabestimmungen kontrollieren können. Für den Eigentümer bedeutet dies einen zusätzlichen Verwaltungsaufwand, doch die Nichtregistrierung kann schwerwiegende Folgen haben – bis hin zum Entzug der Lizenz.

Strafen: Der Preis für illegale Vermietung

Die türkischen Behörden sind entschlossen. Die Strafbestimmungen des Gesetzes Nr. 7464 gehören zu den härtesten im gesamten Mittelmeerraum im Bereich der Kurzzeitvermietung:

• Vermietung ohne Lizenz – Geldstrafe von 100.000 TL pro festgestelltem Objekt. Wird der Verstoß nicht innerhalb von 15 Tagen behoben und das Objekt weiterhin vermietet, verdreifacht sich der Betrag und kann 1.000.000 TL erreichen.
• Schalten einer Anzeige ohne Lizenznummer auf der Plattform – Geldstrafe von 100.000 bis 500.000 TL. Die Plattform ist verpflichtet, eine solche Anzeige innerhalb von 24 Stunden nach Benachrichtigung zu entfernen.
• Fehlen der Plakette am Eingang – Geldstrafe bis zu 50.000 TL.
• Verstoß gegen die Gästeregistrierungspflicht über e-GUEST – Ordnungswidrigkeit bis hin zur Aussetzung der Lizenz.

Neben den Geldstrafen droht dem Verstoßenden die Sperrung auf den Buchungsplattformen. Airbnb hat bereits eine automatische Überprüfung türkischer Lizenzen eingeführt und entfernt eigenständig Anzeigen, die die Prüfung nicht bestehen. Eine Wiederherstellung des Kontos nach einer Sperrung ist äußerst schwierig.

Langzeitvermietung als Alternative

Vor dem Hintergrund der verschärften Regulierung stellen viele Eigentümer auf Langzeitvermietung um. Die Vermietung einer Wohnung ab 100 Tagen erfordert keine Tourismuslizenz, verpflichtet nicht zur Gästeregistrierung in e-GUEST und befreit von der Einholung der Nachbarzustimmung. Einzige Voraussetzung: ein Standardmietvertrag und die jährliche Steuererklärung.

Vorteile dieses Ansatzes: stabiles Einkommen das ganze Jahr über, minimale Bürokratie und kein Risiko durch Kontrollen. Nachteile: Die Rentabilität der Langzeitvermietung in den Urlaubsregionen der Türkei liegt in der Regel unter der der Tagesvermietung in der Hochsaison – manchmal beträgt der Unterschied 30–50 %.

Praktische Tipps für Eigentümer

Aus den praktischen Erfahrungen von Gastgebern, die das Lizenzierungsverfahren bereits durchlaufen haben, lassen sich einige Empfehlungen ableiten:

• Beginnen Sie mit den Nachbarn. Bevor Sie in die Beschaffung der Unterlagen investieren, halten Sie eine Eigentümerversammlung ab und holen Sie schriftliche Zustimmungen ein. Eine einzige Ablehnung kann alle Bemühungen zunichtemachen.
• Ziehen Sie Fachleute hinzu. Die selbstständige Beantragung der Lizenz ohne Türkischkenntnisse und Wissen über die Verwaltungsverfahren ist fehleranfällig und verzögert den Prozess. Die Dienste einer lizenzierten Agentur oder eines Anwalts machen sich durch Schnelligkeit und Vermeidung von Strafen bezahlt.
• Führen Sie eine Ausgabenbuchhaltung. Bewahren Sie alle Belege und Quittungen auf – sie mindern die Steuerbemessungsgrundlage. Nebenkostenzahlungen, Versicherungen, Airbnb-Gebühren, der Austausch von Bettwäsche und sogar Internetkosten können als Ausgaben geltend gemacht werden.
• Prüfen Sie den Status der Plattform. Vergewissern Sie sich vor dem Einstellen einer Anzeige, dass der gewählte Dienst (Airbnb, Booking.com, Vrbo) korrekt mit türkischen Lizenzen umgeht und Ihre Anzeige nicht bei der automatischen Moderation löscht.
• Bleiben Sie über Änderungen informiert. Die Gesetzgebung wird weiter verfeinert: Im Oktober 2025 wurden Änderungen verabschiedet, die die Kontrolle verschärfen und die Befugnisse der Prüfbehörden erweitern. Konsultieren Sie regelmäßig Fachleute.

Fazit: Lohnt sich das Spiel?

Die Vermietung von Immobilien über Airbnb in der Türkei ist möglich – jedoch nur unter vollständiger Einhaltung der Rechtsvorschriften. Die Erlangung einer Tourismuslizenz, die Registrierung der Gäste in e-GUEST, die Zahlung von Steuern und die Abstimmung mit den Nachbarn haben einen einst einfachen Prozess in eine organisierte und staatlich kontrollierte Tätigkeit verwandelt.

Für diejenigen, die bereit sind, alle Legalisierungsschritte zu gehen, bleibt die Kurzzeitvermietung ein hochrentables Instrument: Der Touristenstrom in die Türkei wächst stetig, und hochwertige Unterkünfte in bevorzugten Lagen sind stark nachgefragt. Wer jedoch den bürokratischen Aufwand und die zusätzlichen Kosten scheut, sollte die Langzeitvermietung in Betracht ziehen – weniger rentabel, aber frei von regulatorischen Risiken.

Letztlich läuft die Wahl zwischen „darf“ und „darf nicht“ auf die Bereitschaft des Eigentümers hinaus, im rechtlichen Rahmen zu agieren. Der türkische Staat hat klare Grenzen gezogen: Innerhalb dieser Grenzen wartet ein legales und geschütztes Geschäft, außerhalb drohen Strafen, Sperrungen und Reputationsverlust.