Was sollte man vor der Vertragsunterzeichnung prüfen?

Warum die Prüfung vor der Unterzeichnung keine Formalität ist

Der Kauf einer Immobilie in der Türkei ist eine ernsthafte Investition, und ein Fehler bei der Vertragsunterzeichnung kann zu Geld-, Zeit- und Nervenverlust führen. Nach Angaben von TurkStat wurden 2025 fast 1,69 Millionen Wohnimmobilientransaktionen im Land durchgeführt – ein Rekordwert. Die hohe Nachfrage lockt jedoch unweigerlich unseriöse Marktteilnehmer an.

Die gute Nachricht: Die meisten Risiken lassen sich erkennen, bevor Sie unterschreiben. Dazu müssen Sie wissen, welche Dokumente zu prüfen sind, worauf Sie im Vertragstext achten sollten und welche „Red Flags“ Sie alarmieren sollten. Wir gehen jeden Punkt im Detail durch.

Das Hauptdokument: TAPU (Eigentumsurkunde)

TAPU (Tapu Senedi) ist das einzige Dokument, das das registrierte Eigentumsrecht an einer Immobilie in der Türkei bestätigt. Kein Kaufvertrag, Vorvertrag oder Quittung ersetzt es. Die Transaktion gilt erst dann als abgeschlossen, wenn der neue TAPU auf den Namen des Käufers beim Katasteramt (Tapu Sicil Müdürlüğü) ausgestellt ist.

Was im TAPU unbedingt zu prüfen ist

• TAPU-Typ. Für Wohnimmobilien gibt es zwei Haupttypen: „Kat İrtifakı“ (Grundanteilsrecht am Baugrundstück) und „Kat Mülkiyeti“ (volles Eigentumsrecht an einer fertigen Wohnung). Wenn das Haus noch nicht übergeben wurde, erhalten Sie einen TAPU vom Typ Kat İrtifakı – das ist normal, aber stellen Sie sicher, dass der Bauträger bereits eine İskan hat oder diese beantragt.
• Angaben zum Eigentümer. Vergleichen Sie den Vor- und Nachnamen des Verkäufers im TAPU mit seinem Reisepass. Handelt es sich beim Verkäufer um ein Unternehmen, überprüfen Sie dessen Registrierung über das System MERSİS (türkisches Handelsregister).
• Objektdaten. Fläche, Etage, Nummer der unabhängigen Einheit (bağımsız bölüm), Adresse – alles muss mit dem übereinstimmen, was Sie besichtigt haben.
• Vorhandensein von Belastungen. Im unteren Teil des TAPU befinden sich die Abschnitte „Beyanlar“ und „Şerhler“, in denen Einschränkungen eingetragen werden: Hypothek, Pfändung, Dienstbarkeit, Vorkaufsrecht. Sind diese Abschnitte nicht leer, verlangen Sie Erklärungen.

Seit 2023 kann der TAPU online über das Portal TAKBİS (Kataster- und Grundbuchsystem) oder den Dienst Parsel Sorgu überprüft werden. So lässt sich sicherstellen, dass das Dokument echt und zum aktuellen Datum gültig ist.

İskan: Baugenehmigung zur Nutzung

İskan (offiziell Yapı Kullanma İzin Belgesi) ist der technische Pass des Gebäudes und die Erlaubnis zu seiner Nutzung. Sie bestätigt, dass das Objekt projektgemäß, sicherheitskonform und bewohnbar errichtet wurde. Die İskan ist kein Eigentumstitel und ersetzt nicht den TAPU, aber ihr Fehlen birgt erhebliche Risiken.

Risiken bei fehlender İskan

• Es ist unmöglich, einen dauerhaften Strom- und Wasseranschluss zu erhalten – Sie werden provisorische Bauanschlüsse zu überhöhten Tarifen nutzen.
• Der Übergang von Kat İrtifakı zu Kat Mülkiyeti ist nicht möglich – der TAPU bleibt also 'unvollständig'.
• Banken verweigern Hypotheken für solche Objekte.
• Bei einem Weiterverkauf werden Sie mit denselben Problemen konfrontiert wie der jetzige Eigentümer.

Seit 2020 gibt es in der Türkei einen einheitlichen İskan-Typ – Toplu İskan, der die früheren Genel İskan (für das gesamte Gebäude) und Ferdi İskan (für eine einzelne Wohnung) ersetzt. Das Vorhandensein der İskan kann über das e-Devlet-Portal im Informationsabfragebereich zu Yapı Ruhsatı (Baugenehmigung) und Yapı Kullanma İzin Belgesi überprüft werden.

Belastungen, Pfändungen und andere Einschränkungen

Auch wenn der TAPU einwandfrei erscheint, kann das Objekt belastet sein. Belastungen werden im Grundbuch eingetragen und erscheinen im TAKBİS-Auszug. Hier ist, wonach Sie suchen müssen:

• İpotek (Hypothek). Hat der Verkäufer ein durch die Immobilie besichertes Darlehen aufgenommen, muss die Hypothek vor oder gleichzeitig mit der Eigentumsübertragung gelöscht werden. Achten Sie darauf, dass der Vertrag die Verpflichtung des Verkäufers enthält, den Kredit zu tilgen und die Belastung zu löschen.
• Haciz (Pfändung). Diese wird von Gerichtsvollziehern wegen Schulden verhängt. Eine gepfändete Immobilie kann nicht verkauft werden, solange die Pfändung besteht.
• İrtifak (Dienstbarkeit). Das Recht Dritter auf eingeschränkte Nutzung des Grundstücks – z. B. Durchgangs- oder Durchfahrtsrechte.
• Şufa hakkı (Vorkaufsrecht). Befindet sich das Objekt im Miteigentum, haben Miteigentümer ein vorrangiges Recht auf den Kauf.

Fordern Sie einen aktuellen Grundbuchauszug (Tapu Kaydı) an, datiert möglichst nahe am Transaktionsdatum, idealerweise am Tag der Vertragsunterzeichnung.

Verkäufer: Identität und Befugnisse

Stellen Sie sicher, dass die Person, mit der Sie verhandeln, tatsächlich berechtigt ist, das Objekt zu verkaufen. Es gibt verschiedene Fälle:

• Der Verkäufer ist der Eigentümer. Gleichen Sie die Passdaten mit dem Eintrag im TAPU ab.
• Der Verkäufer handelt aufgrund einer Vollmacht (Vekaletname). Prüfen Sie, dass die Vollmacht notariell beglaubigt, noch nicht abgelaufen ist und ausdrücklich das Recht zum Verkauf der Immobilie umfasst. Nehmen Sie Kontakt mit dem Eigentümer auf, um zu bestätigen, dass die Vollmacht nicht widerrufen wurde.
• Der Verkäufer ist ein Bauträger. Überprüfen Sie das Unternehmen über MERSİS: Gründungsdatum, Gesellschafter, kein laufendes Insolvenzverfahren. Fordern Sie die Baugenehmigung (Yapı Ruhsatı) und eine Referenzliste abgeschlossener Projekte an.

Es sind Fälle bekannt, in denen Betrüger Wohnungen mit gefälschten oder widerrufenen Vollmachten verkauften, während der wahre Eigentümer erst nachträglich von dem Geschäft erfuhr. Sparen Sie nicht an der Überprüfung der Identität des Verkäufers.

Der Vertrag: entscheidende Punkte, die Sie nicht übersehen dürfen

Nach türkischem Recht (Artikel 213 des Zivilgesetzbuches und Artikel 26 des Gesetzes Nr. 2644 „Über die Registrierung von Immobilienrechten“) ist ein Immobilienkaufvertrag nur dann gültig, wenn er beim Katasteramt abgeschlossen wird. In der Praxis schließen die Parteien jedoch zunächst einen Vorvertrag (Satış Vaadi Sözleşmesi), der die geschäftlichen Bedingungen der Transaktion festlegt.

Was im Vertrag stehen muss

1. Exakter Preis in der Transaktionswährung. Der Vertrag muss den tatsächlichen Preis angeben. Preisabsprachen zur Steuerminimierung sind eine verbreitete, aber riskante Praxis: Bei einem Wiederverkauf würde die Steuer auf Basis des niedrigeren Wertes berechnet und die Differenz käme zum Vorschein.
2. Zahlungsweise und -fristen. Geben Sie klar an: Höhe der Anzahlung, Zahlungsplan (bei Ratenzahlung) und Schlusszahlung. Auf dem Zweitmarkt ist das übliche Schema: Anzahlung 5–10 % und Hauptzahlung bei Unterzeichnung des TAPU.
3. Übergabefrist des Objekts. Bei Neubauten – konkretes Übergabedatum und Vertragsstrafen bei Verzögerung.
4. Haftung der Parteien. Was passiert, wenn der Verkäufer vom Geschäft zurücktritt? Und wenn der Käufer dies tut? Legen Sie Vertragsstrafen und das Verfahren für die Rückzahlung der Anzahlung fest.
5. Verpflichtung zur Löschung von Belastungen. Bestehen auf dem Objekt eine Hypothek oder Pfändung, verpflichtet sich der Verkäufer, diese bis zur TAPU-Übertragung zu löschen.

Anzahlung: Höhe, Modalitäten und Bedingungen

Die Anzahlung (depozito / kapora) ist der Betrag, den der Käufer bei Unterzeichnung des Vorvertrags zahlt, um die Ernsthaftigkeit seiner Absicht zu bestätigen. In der Türkei sind üblicherweise 5 bis 10 % des Objektwerts, in wettbewerbsintensiven Segmenten kann diese Quote bis zu 20 % betragen.

Die Grundregel: Die Anzahlung wird ausschließlich gegen ein Dokument geleistet. Dies kann ein notariell beglaubigter Anzahlungsvertrag sein oder zumindest eine Quittung mit Passdaten beider Parteien, Betrag, Objektbeschreibung und Rückzahlungsbedingungen. Eine Banküberweisung ist Bargeld vorzuziehen – es bleibt ein Zahlungsnachweis.

Wann die Anzahlung zurückgezahlt wird

• Wenn der Verkäufer vom Geschäft zurücktritt, wird die Anzahlung in doppelter Höhe zurückgezahlt (sofern dies im Vertrag ausdrücklich vereinbart ist).
• Wenn das Geschäft aufgrund von Belastungen scheitert, die der Verkäufer nicht löschen konnte.
• Wenn das Objekt nicht den zugesagten Eigenschaften (Fläche, Etage, Zustand) entspricht und dies dokumentiert ist.

Achtung: Wenn der Käufer einfach seine Meinung ändert, wird die Anzahlung nach türkischer Praxis nicht zurückgezahlt. Deshalb ist eine gründliche Prüfung vor der Zahlung so wichtig.

Fazit

Die Vertragsunterzeichnung ist nicht der Anfang, sondern der abschließende Prüfungsschritt. Zu diesem Zeitpunkt sollten Sie Folgendes vorliegen haben: einen aktuellen TAKBİS-Auszug, der das Eigentumsrecht und das Fehlen von Belastungen bestätigt; eine Kopie des TAPU und der İskan; geprüfte Verkäuferdaten; und einen Vertragsentwurf, den Sie sorgfältig gelesen haben – idealerweise unter Hinzuziehung eines unabhängigen türkischen Rechtsanwalts.

Die Kosten für die rechtliche Prüfung sind keine Ausgaben, sondern eine Versicherung. Sie sind gering im Vergleich zum Risiko, das gesamte Transaktionsbudget zu verlieren. In der Türkei gilt wie überall: Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser. Und besser noch – zweimal prüfen.