Welche jährlichen Immobiliensteuern fallen an?

Emlak Vergisi: Was ist das und wer muss zahlen

Emlak Vergisi ist eine jährliche Grundsteuer, die alle Eigentümer von Wohn- und Gewerbeimmobilien in der Türkei zahlen müssen: Staatsbürger, Ausländer mit Aufenthaltserlaubnis und nicht ansässige Immobilieneigentümer. Auch juristische Personen sind steuerpflichtig. Es gibt keine Ausnahmen bezüglich der Staatsbürgerschaft – der Besitz eines TAPU (Eigentumsurkunde) begründet automatisch die Steuerpflicht.

Die Steuerpflicht entsteht ab dem Jahr, das auf das Jahr des Erwerbs folgt. Wenn Sie beispielsweise 2024 eine Wohnung in Antalya gekauft haben, müssen Sie die erste Zahlung im Jahr 2025 leisten. Die Steuer wird direkt bei der Gemeinde (belediye) entrichtet, in der sich die Immobilie befindet.

Steuersätze der jährlichen Immobiliensteuer 2025

Die Sätze der Emlak Vergisi hängen von der Art der Immobilie und ihrem Standort ab. Die Türkei unterscheidet zwei Kategorien von Gemeinden: Großstädte (büyükşehir) – Istanbul, Ankara, Izmir, Antalya, Bursa, Adana und andere – und normale Gemeinden. Innerhalb der büyükşehir gelten erhöhte Sätze.

Wohnimmobilien (Wohnungen, Häuser, Villen)

• 0,1 % des Katasterwerts – für Objekte in normalen Gemeinden;
• 0,2 % – für Objekte innerhalb von Großstädten (büyükşehir).

Die meisten Ausländer kaufen Immobilien in Großstädten und Touristengebieten – Antalya, Alanya, Bodrum, Fethiye, Istanbul – daher gilt für sie der Satz von 0,2 %.

Gewerbeimmobilien und Grundstücke

• Gewerbeobjekte (Büros, Geschäfte, Lager): 0,2 % in normalen Gemeinden, 0,4 % in büyükşehir;
• Grundstücke: 0,3 % in normalen Gemeinden, 0,6 % in Großstädten.

Wie die Steuer berechnet wird: Katasterwert vs. Marktwert

Ein wichtiger Punkt: Die Steuer wird nicht auf den Marktpreis, sondern auf den Katasterwert der Immobilie berechnet. Der Katasterwert wird von der Gemeinde festgelegt und liegt in der Regel deutlich unter dem tatsächlichen Marktpreis – manchmal um das Zehnfache. Deshalb ist die jährliche Immobiliensteuer in der Türkei im Vergleich zu europäischen Ländern sehr moderat.

Rechenbeispiel: Sie haben eine Wohnung in Alanya für 150.000 € gekauft. Der von der Gemeinde festgelegte Katasterwert beträgt beispielsweise 1.200.000 TL. Bei einem Steuersatz von 0,2 % beträgt die Jahressteuer:

1.200.000 × 0,002 = 2.400 TL (ca. 65–70 € zum Wechselkurs Anfang 2025).

Den Katasterwert können Sie bei der örtlichen Gemeinde oder über das Portal e-Devlet (türkische E-Government-Plattform) ermitteln, sofern Sie eine türkische Identifikationsnummer (yabancı kimlik numarası) besitzen.

Fristen und Zahlungsweise

Die Emlak Vergisi wird in zwei gleichen Raten im Laufe des Jahres gezahlt:

1. Erste Rate – spätestens am 31. Mai;
2. Zweite Rate – spätestens am 30. November.

Die Steuer kann auf verschiedene Weise bezahlt werden:

• Persönlich an der Gemeindekasse (belediye veznesi) am Standort der Immobilie;
• Über das Internetportal der Gemeinde oder e-Devlet;
• Über mobile Apps türkischer Banken;
• In Bankfilialen, die eine entsprechende Vereinbarung mit der Gemeinde haben.

Bei der jährlichen Steuererklärung oder bei Zahlung über die Bank muss der Eigentümer die Katasternummer des Grundstücks (parsel numarası) angeben, die im TAPU vermerkt ist. Es wird empfohlen, die Zahlungsbelege aufzubewahren – sie werden beim Verkauf der Immobilie benötigt.

Luxusimmobiliensteuer (Değerli Konut Vergisi)

Zusätzlich zur regulären Emlak Vergisi gibt es in der Türkei eine Steuer auf hochpreisige Immobilien – die Değerli Konut Vergisi. Sie fällt für Objekte an, deren Katasterwert den vom Staat festgelegten Schwellenwert überschreitet. Für 2025 gelten folgende Grenzwerte:

• Katasterwert von 15.709.000 bis 23.564.000 TL – Steuersatz 0,3 % auf den den Schwellenwert übersteigenden Betrag;
• Katasterwert über 23.564.000 TL – Steuersatz 0,6 % auf den übersteigenden Betrag.

Wichtig: Die Luxusimmobiliensteuer gilt nur für Wohnimmobilien, die sich im Eigentum natürlicher Personen befinden. Gewerbeobjekte und Grundstücke sind nicht betroffen. Darüber hinaus wird die Luxussteuer nicht erhoben, wenn Sie nur eine einzige Wohnimmobilie in der Türkei besitzen – diese Regelung schützt diejenigen, die eine einzige teure Immobilie als Eigenheim erworben haben.

Steuerbefreiungen und Ermäßigungen

Das türkische Recht sieht für bestimmte Personengruppen eine Befreiung von der Emlak Vergisi vor, diese Vergünstigungen gelten jedoch ausschließlich für türkische Staatsbürger. Ausländische Eigentümer können sie nicht in Anspruch nehmen.

Von der jährlichen Steuer befreit sind:

• Rentner, deren einziges Einkommen die Rente ist;
• Behinderte und Personen mit eingeschränkter Erwerbsfähigkeit;
• Witwen und Waisen gefallener Soldaten und Staatsbediensteter;
• Arbeitslose, die eine einzige Wohnung mit nicht mehr als 200 m² besitzen.

Ebenfalls von der Steuer befreit sind Neubauten: Nach Erhalt der Baugenehmigung (yapı ruhsatı) zahlt der Bauträger für eine bestimmte Zeit keine Grundsteuer und nach Fertigstellung für 5 Jahre keine Steuer auf die Wohnimmobilie. Diese Vergünstigung betrifft jedoch das Verhältnis zwischen Bauträger und Staat und wirkt sich nicht direkt auf ausländische Käufer aus.

Was passiert, wenn man die Steuer nicht rechtzeitig zahlt

Bei verspäteter Zahlung der Emlak Vergisi wird ein Verzugszuschlag gemäß den türkischen Steuergesetzen erhoben. Zudem stellt die Gemeinde beim Verkauf der Immobilie keine Unbedenklichkeitsbescheinigung (borcu yoktur belgesi) aus, ohne die der Eigentumsübergang auf den Käufer nicht möglich ist. Somit taucht nicht gezahlte Steuer unweigerlich zum ungünstigsten Zeitpunkt auf – beim Versuch, die Immobilie zu verkaufen.

Kurz gesagt: Wie viel zahlt man tatsächlich?

Um nicht in Zahlen zu ertrinken, hier eine realistische Orientierung. Für eine typische Wohnung im Wert von 100.000–200.000 € in Antalya, Alanya oder Istanbul übersteigt die jährliche Emlak Vergisi selten 2.000–3.500 TL pro Jahr (etwa 55–100 €). Dies ist einer der niedrigsten Sätze unter den Ländern mit einem entwickelten Markt für Ferienimmobilien. Zum Vergleich: In Spanien beträgt die entsprechende Steuer 0,4–1,1 % des Katasterwerts, in Frankreich etwa 0,5–1,5 %.

Sollte Ihre Immobilie unter die Değerli Konut Vergisi fallen, ist der Betrag höher, aber die Schwelle liegt bei etwa 430.000 € Katasterwert, was für die meisten ausländischen Käufer derzeit nicht relevant ist.

Fazit

Die jährliche Immobiliensteuer in der Türkei ist ein bescheidener, aber obligatorischer Kostenpunkt für jeden Eigentümer. Die Sätze sind fest und transparent, die Berechnungsgrundlage (Katasterwert) liegt deutlich unter dem Marktwert, und die Zahlungsfristen sind klar definiert. Das Wichtigste für ausländische Eigentümer: Die Emlak Vergisi wird in zwei Raten – bis 31. Mai und 30. November – gezahlt, Vergünstigungen gelten nur für türkische Staatsbürger, und Nichtzahlung kann den Verkauf blockieren. Insgesamt bleibt die Steuerlast für Eigentümer türkischer Immobilien eine der niedrigsten weltweit, was die Attraktivität des Marktes für langfristige Investitionen weiter erhöht.