Gibt es Einschränkungen für ausländische Käufer?

Kann ein Ausländer Immobilien in der Türkei kaufen: kurze Antwort

Ja, ausländische Staatsbürger können in der Türkei frei Immobilien erwerben. Dieses Recht ist in Artikel 35 des Grundbuchgesetzes (Land Registry Law) verankert und wird seit 2006 aktiv in der Praxis angewandt. Heute können Käufer aus mehr als 180 Ländern der Welt Wohnungen, Villen, Grundstücke und Gewerbeimmobilien in der Türkischen Republik besitzen. Das Verfahren zur Abwicklung der Transaktion ist für Ausländer weitestgehend vereinfacht: Es genügen ein gültiger Reisepass und eine Steuernummer, die bei der örtlichen Steuerbehörde erhältlich ist. Es wäre jedoch falsch, den türkischen Immobilienmarkt als völlig offen zu bezeichnen – es gibt durchaus einige Einschränkungen, und es ist wichtig, sie vor Vertragsunterzeichnung zu kennen.

Staatsangehörigen welcher Länder ist der Immobilienkauf in der Türkei verboten

Die schwerwiegendste Einschränkung ist das vollständige Verbot des Immobilienerwerbs für Bürger bestimmter Staaten. Mit Stand 2025 umfasst diese Liste:

• Syrien;
• Armenien;
• Nordkorea;
• Kuba;
• Nigeria.

Bürger der aufgeführten Länder dürfen auf dem Gebiet der Türkei weder Wohn- noch Gewerbeimmobilien noch Grundstücke erwerben – das Verbot gilt für alle Arten von Objekten. Darüber hinaus gelten für etwa 31 Staaten teilweise Einschränkungen: So ist es Bürgern Griechenlands nicht gestattet, Immobilien an der Schwarzmeerküste und in bestimmten Gebieten der Ägäisregion zu kaufen, und Bürgern Marokkos, Ägyptens und Lettlands ist der Erwerb landwirtschaftlicher Flächen untersagt. Für afghanische Staatsbürger ist eine Sondergenehmigung des türkischen Innenministeriums erforderlich.

Wichtig: Bürger Russlands, der Ukraine, Weißrusslands, Kasachstans, der EU-Staaten, der USA, des Vereinigten Königreichs und der überwiegenden Mehrheit anderer Staaten können Immobilien in der Türkei ohne Beschränkungen aufgrund der Nationalität kaufen.

Militärische und strategische Zonen: Wo Ausländer nicht kaufen dürfen

Unabhängig von der Staatsangehörigkeit ist es Ausländern untersagt, Immobilien zu erwerben, die sich befinden:

• in militärischen Sperrzonen (Military Forbidden Zones);
• in militärischen Sicherheitszonen (Military Security Zones);
• in privaten Sicherheitszonen (Private Security Zones).

Vor jeder Transaktion führt die türkische Katasterbehörde (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü) eine obligatorische Prüfung des Objekts durch den Generalstab durch – ein Verfahren, das als „militärische Freigabe“ (military clearance) bekannt ist. Wenn sich das Objekt in einem Gebiet von strategischer Bedeutung oder angrenzend an militärische Einrichtungen befindet, wird die Transaktion abgelehnt. Diese Regel gilt gleichermaßen für türkische Staatsbürger.

Darüber hinaus ist Ausländern der Kauf von Grundstücken in besonderen Naturschutzgebieten und Reservaten verwehrt, in denen jegliche private Bebauung gesetzlich verboten ist.

Flächenlimits: Wie viel Land ein Ausländer kaufen kann

Die türkische Gesetzgebung legt mengenmäßige Beschränkungen für den Immobilienbesitz eines ausländischen Staatsbürgers fest:

1. 30 Hektar – die maximale Gesamtfläche aller Immobilien, die ein Ausländer auf dem gesamten Gebiet der Türkei besitzen darf. Dies umfasst sowohl bebaute Grundstücke als auch unbebautes Land.
2. 10 % der privaten Flächen eines Landkreises – der Gesamtanteil ausländischen Eigentums darf 10 % der gesamten privaten Fläche in jedem einzelnen Verwaltungsbezirk (ilçe) nicht überschreiten. Wurde diese Grenze durch frühere ausländische Käufer bereits ausgeschöpft, verweigert die Katasterbehörde die Registrierung der Transaktion. Diese Obergrenze wird regelmäßig überprüft und kann in bei Ausländern beliebten Gegenden – beispielsweise in Antalya, Alanya, Mahmutlar – nahezu erreicht sein.

In der Praxis stellen diese Limits für die allermeisten ausländischen Käufer, die ein oder zwei Wohnungen oder eine Villa erwerben, kein Problem dar. Relevant werden sie erst bei groß angelegten Investitionen in Grundstücke.

Einschränkungen für juristische Personen

Ausländische Unternehmen können in der Türkei Immobilien kaufen, allerdings mit wichtigen Einschränkungen. Das Erwerbsrecht haben nur gewerbliche Unternehmen (Handelsgesellschaften), die nach den Gesetzen ihres Landes gegründet wurden und rechtsfähig sind. Stiftungen, Vereine, gemeinnützige Partnerschaften und andere gemeinnützige Einrichtungen aus dem Ausland sind nicht berechtigt, türkische Immobilien zu erwerben.

Unternehmen mit ausländischem Kapital, die direkt in der Türkei registriert sind, können ebenfalls Immobilien besitzen, benötigen jedoch für Objekte in militärischen und Sicherheitszonen eine zusätzliche Genehmigung – vom Generalstab (für Militärzonen) oder vom Gouverneursamt der jeweiligen Region (für private Sicherheitszonen).

Einschränkungen im Zusammenhang mit Aufenthaltserlaubnis und Staatsbürgerschaft

Seit dem 1. Juli 2022 gelten in der Türkei neue Regeln für die Erteilung einer Aufenthaltserlaubnis (İkamet Tezkeresi) auf der Grundlage von Immobilienbesitz. Die wichtigste Änderung: Befindet sich das Objekt in einem „geschlossenen“ Viertel (kapalı mahalle – Wohnviertel mit kontrollierter Zufahrt, wie sie für viele neue Wohnanlagen typisch sind), kann der ausländische Eigentümer keine langfristige Aufenthaltserlaubnis beantragen. Ausnahmen gelten nur für einige Kategorien, darunter Eigentümer von Immobilien in bestimmten Tourismusgebieten. Wenn Ihr Ziel daher der Umzug und ein längerer Aufenthalt in der Türkei ist, sollten Sie im Vorfeld den Status des Viertels klären.

Um die türkische Staatsbürgerschaft durch Immobilieninvestition zu erhalten, liegt die Schwelle bei 400.000 US-Dollar. Dabei darf kein Objekt verwendet werden, das bereits in einem früheren Einbürgerungsantrag eines anderen Investors aufgetaucht ist. Für die Beantragung einer Aufenthaltserlaubnis durch Immobilienkauf beträgt der Mindestwert der Immobilie 200.000 US-Dollar.

Wichtiger Hinweis: Der Besitz einer Aufenthaltserlaubnis oder Staatsbürgerschaft hebt die oben genannten Einschränkungen nicht auf – die 10-%-Obergrenze pro Bezirk, das Verbot militärischer Zonen und die Gesamtfläche von 30 Hektar gelten für alle Ausländer unabhängig von ihrem Einwanderungsstatus.

Zusammenfassung: Was vor dem Kauf zu prüfen ist

Trotz der bestehenden Einschränkungen bleibt der türkische Immobilienmarkt einer der zugänglichsten für Ausländer im Mittelmeerraum. Um unangenehme Überraschungen zu vermeiden, genügt es, vor der Transaktion einige Punkte zu überprüfen:

• Stellen Sie sicher, dass Ihre Staatsangehörigkeit nicht auf der Liste der vollständig oder teilweise ausgeschlossenen Länder steht.
• Bitten Sie den Bauträger oder Verkäufer um eine Bestätigung, dass sich das Objekt nicht in einer militärischen oder Sicherheitszone befindet (diese Prüfung wird die Katasterbehörde ohnehin durchführen).
• Klären Sie, ob die 10-Prozent-Obergrenze für ausländisches Eigentum im gewählten Bezirk bereits erreicht ist – insbesondere wenn es sich um bei ausländischen Käufern beliebte Standorte handelt.
• Wenn Sie die Immobilie zwecks Aufenthaltserlaubnis erwerben, prüfen Sie den Status des Viertels: „offen“ (açık mahalle) oder „geschlossen“ (kapalı mahalle).
• Arbeiten Sie mit einem lizenzierten Immobilienmakler und einem unabhängigen Rechtsanwalt zusammen – sie helfen, potenzielle Einschränkungen frühzeitig zu erkennen.

Unter Einhaltung dieser Bedingungen ist der Immobilienkauf in der Türkei ein transparentes, berechenbares und sicheres Verfahren, das Staatsbürgern der allermeisten Länder der Welt offensteht.