Как проходит оформление у нотариуса?

Новые полномочия нотариусов: что изменилось

С 4 июля 2023 года в Турции вступили в силу важные изменения: нотариальные конторы получили право проводить сделки купли-продажи недвижимости. Раньше такие операции были исключительной прерогативой Кадастрового управления (Tapu Müdürlüğü). Теперь же у покупателей и продавцов появилась альтернатива — оформить переход права собственности непосредственно у нотариуса, что значительно упрощает и ускоряет процесс.

Нотариусы получили доступ к информационной системе кадастра (Webtapu). После подписания договора сторонами нотариус регистрирует его в системе, и Кадастровое управление завершает процедуру регистрации. Приятный бонус: нотариальные конторы работают и в выходные дни, что особенно удобно для тех, кто приезжает в Турцию на короткий срок.

Подписание договора купли-продажи недвижимости у нотариуса в Турции

В каких случаях необходим нотариус при покупке недвижимости

Участие нотариуса в сделке с турецкой недвижимостью требуется в нескольких типичных ситуациях:

Оформление доверенности (vekaletname). Если покупатель не может лично присутствовать при регистрации ТАПУ, он оформляет нотариальную доверенность на представителя — юриста, риелтора или доверенное лицо.
Заключение предварительного договора. Нотариально заверенный договор задатка или предварительный контракт между продавцом и покупателем фиксирует обязательства сторон до момента передачи права собственности.
Полноценная сделка купли-продажи. С 2023 года нотариус может провести всю процедуру — от составления договора до передачи документов на регистрацию в кадастр.
Заверение переводов. Нотариус заверяет перевод паспорта и других документов иностранного гражданина на турецкий язык.

Пошаговая процедура оформления сделки у нотариуса

Рассмотрим, как именно проходит оформление недвижимости у нотариуса в Турции — от подготовки до получения заветного ТАПУ:

Получение налогового номера (vergi numarası). Это первый и обязательный шаг для иностранца. Налоговый номер оформляется онлайн на сайте Налогового управления Турции или лично в офисе. Без него невозможно зарегистрировать недвижимость, открыть счёт в банке или заключить договоры с коммунальными службами.
Открытие банковского счёта. Большинство сделок предполагает открытие счёта в турецком банке — это удобно для последующей оплаты коммунальных услуг и обеспечивает прозрачность расчётов.
Конвертация валюты и получение DAB. Иностранец обязан получить Döviz Alım Belgesi — справку о покупке валюты, подтверждающую легальный ввоз денежных средств в Турцию. Без этой справки Кадастровое управление не зарегистрирует сделку.
Подготовка документов. Продавец и покупатель собирают полный пакет бумаг (см. раздел ниже). Если сделка проходит полностью у нотариуса, потребуется также выписка из кадастра и справка об отсутствии обременений.
Визит к нотариусу и подписание договора. В назначенный день стороны встречаются у нотариуса. Присутствует переводчик (если одна из сторон не владеет турецким). Нотариус зачитывает договор, проверяет документы, удостоверяет личности участников и приглашает подписать контракт.
Регистрация в системе кадастра. Нотариус вносит данные договора в информационную систему TKGM (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü) и получает регистрационный номер. Кадастровое управление проверяет сделку и завершает регистрацию.
Получение ТАПУ. После завершения регистрации покупатель получает свидетельство о праве собственности — ТАПУ. Срок выдачи зависит от загруженности кадастрового офиса, но обычно занимает от одного до трёх рабочих дней.

Нотариус ставит штамп на свидетельство о праве собственности ТАПУ в Турции

Оформление нотариальной доверенности (vekaletname)

Доверенность — пожалуй, самый востребованный нотариальный документ при сделках с турецкой недвижимостью. Она позволяет доверенному лицу представлять интересы покупателя или продавца без их личного присутствия.

Что можно поручить по доверенности

Подписание договора купли-продажи и регистрация ТАПУ;
Подача документов в государственные органы;
Открытие банковского счёта и проведение платежей;
Подключение абонентов на электричество и воду;
Получение ИСКАН (технического паспорта) и других разрешительных документов.

Как оформить доверенность

Явиться к любому турецкому нотариусу с оригиналом загранпаспорта и его нотариально заверенным переводом на турецкий язык.
Сообщить налоговый номер (vergi numarası).
Предоставить две фотографии паспортного образца.
Чётко обозначить объём полномочий — юристы рекомендуют ограничивать доверенность конкретными действиями: покупка конкретного объекта, подключение коммуникаций, но не более.
Подписать документ в присутствии нотариуса и переводчика.

Срок действия доверенности на недвижимость — до трёх лет. Если доверенность оформляется за границей (например, в турецком консульстве), на ней должен быть проставлен апостиль, а затем документ переводится и заверяется нотариусом уже в Турции.

Интерьер нотариальной конторы в Турции — документы, печать и контракт на столе

Документы для оформления у нотариуса

Пакет документов зависит от того, какая именно процедура проводится — доверенность или полноценная сделка купли-продажи. Универсальный перечень выглядит так:

Загранпаспорт (оригинал) и его нотариально заверенный перевод на турецкий язык;
Индивидуальный налоговый номер (vergi numarası);
Две-три фотографии паспортного образца;
Справка DAB (для сделки купли-продажи);
Выписка из кадастра (tapu kaydı) на объект недвижимости;
Справка об отсутствии задолженностей по налогам и коммунальным платежам;
Технический паспорт объекта (при наличии).

Стоимость нотариального оформления

Расходы на нотариальные услуги варьируются в зависимости от региона Турции и сложности процедуры. Ориентировочные цифры на 2024–2025 годы:

Доверенность (vekaletname): от 1 500 до 5 000 турецких лир (примерно $45–$150). В курортных регионах, таких как Алания, стоимость может достигать €400–450 за комплексную доверенность с переводом.
Сделка купли-продажи у нотариуса: помимо нотариального тарифа, взимается отчисление в оборотный фонд Главного управления земельного кадастра — аналог кадастровой пошлины.
Нотариальный перевод паспорта: от 500 до 1 500 лир в зависимости от бюро переводов.

Когда нотариус откажет в сделке

Нотариусы не всесильны. Закон чётко определяет случаи, когда нотариус обязан отказать в проведении сделки:

Личность законного владельца не может быть идентифицирована на основе кадастровых данных;
На объекте имеется правовое обременение: арест, ипотека, залог;
Отсутствует ИСКАН (разрешение на эксплуатацию) — для новостроек;
Не предоставлена справка DAB для иностранного покупателя;
Объект находится в закрытой военной зоне или на территории, где иностранцам запрещено приобретать недвижимость.

Именно поэтому крайне важно до визита к нотариусу провести полную проверку юридической чистоты объекта — самостоятельно или с привлечением профильного юриста.

Преимущества нотариального оформления

Почему стоит рассмотреть оформление сделки именно у нотариуса, а не в Кадастровом управлении?

Гибкий график. Нотариусы работают в будни и выходные — не нужно подстраиваться под часы работы госучреждений.
Скорость. Процедура у нотариуса часто проходит быстрее благодаря меньшей загруженности по сравнению с Tapu Müdürlüğü.
Комплексный подход. У нотариуса можно одновременно заверить переводы, оформить доверенность и подписать договор.
Юридическая защита. Нотариус обеспечивает соответствие договора турецкому законодательству и проверяет дееспособность сторон.

Заключение

Оформление недвижимости у нотариуса в Турции — это современный, удобный и юридически безопасный способ проведения сделки. С июля 2023 года нотариусы стали полноценными участниками рынка недвижимости, что дало покупателям и продавцам больше свободы и гибкости. Чтобы процедура прошла гладко, заранее подготовьте полный пакет документов, получите налоговый номер и проконсультируйтесь с юристом о чистоте объекта. Тогда визит к турецкому нотариусу станет финальным и приятным этапом на пути к заветному ТАПУ.