Какие налоги платятся при покупке?
Почему важно заранее разобраться с налогами
Покупка недвижимости в Турции — это не только выбор квартиры у моря или инвестиционного объекта в Стамбуле. За красивой картинкой стоят конкретные цифры: помимо цены самого объекта, покупатель берёт на себя обязательные налоги и сборы, которые могут увеличить итоговые расходы на 6–10% от стоимости. Чтобы сделка не преподнесла неприятных сюрпризов, разберём каждый налог и платёж, с которым столкнётся иностранный покупатель.
Налог на переход права собственности (Tapu Harcı) — 4%
Главный налог, который платится непосредственно при покупке недвижимости в Турции, — это налог на переход права собственности (Tapu Devir Vergisi, или Tapu Harcı). Его ставка составляет фиксированные 4% от кадастровой стоимости объекта, указанной в свидетельстве о собственности — TAPU (ТАПУ).
Формально налог делится поровну: по 2% оплачивает покупатель и продавец. Однако на практике — особенно на вторичном рынке — подавляющее большинство продавцов перекладывает свою половину на покупателя. В результате именно покупатель оплачивает все 4%. При заключении договора этот момент стоит отдельно обсудить и зафиксировать письменно.
От какой суммы рассчитывается налог? От кадастровой стоимости, которую определяет муниципалитет. По закону в TAPU должна указываться реальная цена сделки, и занижение стоимости грозит штрафом. Однако кадастровая оценка всё же может быть ниже рыночной — особенно в курортных регионах, где цены растут быстрее, чем муниципальные индексы. Это немного смягчает налоговую нагрузку.
Пример расчёта: если кадастровая стоимость квартиры составляет 100 000 USD, то налог на переход права составит 4 000 USD. При рыночной цене в 120 000 USD это эквивалентно примерно 3,3% от фактических расходов.
НДС (KDV) при покупке новостройки: от 1% до 20%
Если вы приобретаете объект у застройщика (новостройку или строящееся жильё), к расходам добавляется налог на добавленную стоимость — KDV. На вторичном рынке НДС не взимается. Ставка зависит от площади и типа объекта:
- 1% — жилая недвижимость площадью до 150 м². Самая распространённая и выгодная ставка для покупателей квартир и небольших вилл;
- 8–10% — жилая недвижимость площадью свыше 150 м² (просторные виллы, пентхаусы);
- 18–20% — коммерческая недвижимость (офисы, магазины, гостиничные номера).
Важный нюанс: во многих проектах застройщики включают НДС в стоимость лота. Прежде чем подписывать договор, обязательно уточните, входит ли KDV в заявленную цену или будет добавлен сверху — это принципиально меняет итоговую сумму. Кроме того, для иностранцев, которые покупают недвижимость впервые в Турции и оплачивают её в валюте (не в лирах), в ряде случаев действует освобождение от НДС. Условия стоит уточнить у застройщика или юриста конкретного проекта.
Госпошлины и сопутствующие расходы при оформлении
Помимо двух основных налогов, сделка сопровождается рядом обязательных и околоделовых платежей:
- Госпошлина за оформление TAPU — фиксированный платёж, который составляет порядка 1 775 турецких лир. С 2026 года добавляется дополнительный сбор около 750 лир;
- Обязательная оценка недвижимости — с 2019 года иностранные покупатели обязаны заказывать официальный отчёт об оценке объекта в аккредитованной компании. Стоимость — ориентировочно от 150 до 300 USD в зависимости от региона и типа недвижимости;
- Присяжный переводчик — обязательное требование при регистрации сделки с участием иностранца. Услуги переводчика обойдутся примерно в 50–150 USD;
- Юридическое сопровождение — не является обязательным, но настоятельно рекомендуется. Проверка чистоты объекта, договора и сопровождение сделки стоят в среднем от 500 до 2 000 USD;
- Комиссия агентства — если сделку ведёт риелтор, стандартная комиссия составляет 3–4% от стоимости объекта, оплачивается либо покупателем, либо продавцом (по договорённости).
Ежегодный налог на недвижимость (Emlak Vergisi)
Этот налог платится не при покупке, а ежегодно — и о нём нужно знать заранее, чтобы правильно рассчитать стоимость владения. Emlak Vergisi начисляется муниципалитетом на кадастровую стоимость объекта. Ставки для жилой недвижимости:
- 0,1% — для объектов в небольших городах и посёлках;
- 0,2% — для объектов в крупных городах (Стамбул, Анкара, Измир, Анталья, Бурса).
Для коммерческой недвижимости ставка составляет 0,2–0,4%, для земельных участков — 0,3–0,6%. В абсолютных цифрах ежегодный налог для типичной квартиры в Турции редко превышает 100–150 USD в год, что по сравнению с налоговой нагрузкой в странах Европы можно считать весьма умеренным.
Кратко: налог при последующей продаже
Хотя тема статьи — налоги при покупке, полезно знать и о налоге при продаже, ведь это влияет на инвестиционную привлекательность. Если вы владели объектом более 5 лет, вы полностью освобождаетесь от налога на прирост капитала. Если же продаёте раньше — с разницы между ценой покупки и продажи взимается подоходный налог по прогрессивной шкале от 15% до 35% (с необлагаемым порогом, который на 2025 год составляет около 120 000 TL). Именно поэтому многие инвесторы придерживаются стратегии пятилетнего удержания.
Итог: сколько реально нужно заложить на налоги при покупке
Подведём итог. При покупке недвижимости в Турции иностранному покупателю стоит закладывать следующие налоговые и обязательные расходы сверх цены объекта:
- Налог на переход права (Tapu Harcı) — 4% от кадастровой стоимости;
- НДС на новостройки (KDV) — от 1% до 20% (только при покупке у застройщика, часто уже включён в цену);
- Госпошлины, оценка, переводчик — ориентировочно 400–600 USD;
- Юридическое и риелторское сопровождение — по договорённости.
В среднем дополнительные расходы при покупке готового жилья на вторичном рынке составляют 6–8% от стоимости объекта. При покупке новостройки — до 10% и выше, если НДС не включён в цену застройщиком. Зная эти цифры заранее, вы сможете точно спланировать бюджет и избежать неприятных неожиданностей при подписании заветного ТАПУ.
