В турецкой официальной прессе 6 января 2006 года опубликован новый закон № 5444, позволяющий иностранным физическим лицам приобретать недвижимое имущество на территории страны.
Основные изменения по сравнению с предыдущим законом касаются продажи земли и направлены на ограничение покупки больших участков. К российским гражданам это отношения не имеет, поскольку россияне, как и прежде, не имеют права покупки незастроенных земельных участков (без утвержденного плана застройки, то есть имара). Теперь закон вступил в силу: максимальная площадь участка, который может быть продан иностранцу или фирме с участием иностранного капитала, ограничена 25 000 кв. м (2,5 га). Принципиальным нововведением в законодательство является существенное упрощение процедуры оформления покупки объектов недвижимости в Турции. Сказанное имеет отношение и к россиянам. Снижена нагрузка на бюрократическую машину. Раньше иностранцу — частному лицу необходимо было обращаться в Военный комитет в Измире для получения разрешения на покупку недвижимости (процедура занимала два-три месяца, а во время осложнений с изменением законодательства — существенно больше времени). По новому закону правительство Турции обязало Министерство обороны в трехмесячный срок разработать карты по всем регионам страны с указанием объектов недвижимости, не подлежащих продаже в связи с их непосредственной близостью к стратегическим военным объектам. Это означает, что разрешение на покупку недвижимости иностранцам будут выдавать непосредственно в Кадастровом управлении. Таким образом, закон вступил в силу, и уже к марту покупатели недвижимости в Турции смогут пройти процедуру оформления значительно быстрее, чем раньше. По мнению профессионалов, вопрос о приобретении недвижимости в Турции вновь стал актуальным, поэтому имеет смысл напомнить, какие ключевые моменты следует знать иностранцу, интересующемуся турецкой недвижимостью.
Процедура покупки недвижимости в Турции Отечественные агентства осуществляют помощь российским клиентам в выборе недвижимости и объяснении тонкостей турецкого законодательства. Они также являются гарантом серьезности намерений турецкой стороны. В любом случае вне зависимости от надежности турецкого контрагента местное законодательство регламентирует вознаграждение, получаемое риелторской компанией. Комиссия составляет 6% — это и оплата хлопот турецкой стороны, и проявление заботы о клиенте со стороны российской фирмы (при наличии таковой). Речь идет о фиксированной ставке, которая не подлежит изменению как в случае работы с турецким агентством напрямую, так и при наличии российского агентства, обеспечивающего оперативную связь с турецким представителем. При желании клиент может подписать договор о риелторском обслуживании с российским агентством, но обычно такое не практикуют. Оказав клиенту необходимые информационные услуги, российское агентство отправляет его своим турецким партнерам, и уже в Турции происходит подписание договора. В Турции все сделки по недвижимости проходят только через агентства недвижимости, которые выступают гарантом юридической чистоты сделки как для покупателя, так и для продавца. Заключить договор с подобной организацией — значит обезопасить и легализовать сделку. Турецкое агентство недвижимости обязано осуществлять максимально полное консультирование клиента по вопросам приобретения и продажи объектов недвижимости, проводить саму процедуру покупки, предоставлять сервис по ознакомлению с объектами продажи (с учетом пожеланий клиента), проверять чистоту объекта (отсутствие ипотеки и других обременений на объект). Агентство также должно брать на себя заботы по регистрации сделки купли-продажи в Кадастровом управлении.
В Турции существует титульная система оформления прав на недвижимость, то есть государственные органы в лице Кадастрового управления осуществляют оформление документов собственности, гарантируя на государственном уровне чистоту и законность сделок. Нотариусы не имеют права оформлять и регистрировать сами сделки по купле-продаже недвижимости в Турции. У нотариуса можно лишь оформить договор, предметом которого явится купля-продажа объекта и в котором будут указаны цена объекта и условия оплаты. Договор, даже зарегистрированный у нотариуса, не имеет силы документа, удостоверяющего переход права собственности к новому владельцу. На практике данный договор заключают между покупателем и агентством недвижимости, осуществляющим продажу данного объекта, или оформляют трехсторонний договор между продавцом, покупателем и агентством. В договоре приводят данные о покупателе, дают информацию о приобретаемом объекте недвижимости, о цене объекта и условиях оплаты. После уплаты необходимых налогов и сборов приобретатель получает документ (ТАПУ), свидетельствующий о том, что осуществлен переход собственности от продавца к новому собственнику. Титул собственности подразумевает установление безвременного и абсолютного права владения, которое после заключения сделки купли-продажи не может быть никем оспорено в судебном порядке. Владельцем недвижимости может являться одно или несколько физических либо юридических лиц. Перевод через банки и частные финансовые структуры финансовых средств для оплаты стоимости приобретенного недвижимого имущества (как с помощью обмена иностранной валюты, так и без него), а также средств, полученных в качестве доходов от продажи или эксплуатации недвижимого имущества, не подлежит каким-либо ограничениям.
Расходы при покупке и эксплуатации недвижимости в Турции При покупке недвижимости следует однократно оплатить налог при регистрации прав собственности в размере 3% от стоимости недвижимости — зачастую заниженной, а не реальной. Его выплату производят в государственном банке (обычно платит риелтор, доверенность для выплаты данного налога не нужна). Остальные расходы, связанные с оформлением прав на недвижимость (перевод и нотариальное заверение паспорта, различные взносы), как правило, не превышают суммы в 200–300 евро. Агентское комиссионное вознаграждение за риелторское обслуживание, как уже упоминалось выше, составляет 6%. Поскольку все операции проводят в госучреждениях государственными служащими, привлекать к этому делу нотариусов (кроме сделок по передаче прав владения кооперативными паями), адвокатов (кроме сложных сделок) и других лиц не нужно. Состояние недвижимости, включая отягощения, тяжбы, ипотеки и прочее, регистрируют в одном учреждении, а именно в Кадастровом управлении. Именно поэтому в Турции неактуальны и невозможны мошенничества при проведении операций с недвижимостью. При настойчивом желании разрешено нотариально заверить договор или подписи под ним. Кроме перечисленных расходов следует учитывать дополнительные разовые отчисления: на подключение электричества — 100 евро (при покупке новостройки) или изменение имени пользователя электричества — 30 евро (вторичное жилье); на подключение к водопроводу — 60 евро (новостройка) или изменение имени пользователя — 30 евро (вторичное жилье). Ежегодные расходы на содержание недвижимости в Турции невелики: налог для жилого фонда составляет 0,3–0,4% от заявленной стоимости объекта. Налог может быть оплачен двумя равными взносами (первый взнос — в марте-апреле, второй — в ноябре). Существует еще и налог на вывоз мусора, размер его определяют органы местной администрации сообразно с типом здания и его положением. На сегодняшний день сумма данного налога не превышает 50–60 миллионов турецких лир (примерно 35 евро) в год, тарифная сетка начинается с графы «От 3 евро в месяц». Стоимость коммунальных услуг также низкая. Если жилье находится в многоэтажном комплексе, то, как правило, домоуправление один раз в год на общем собрании утверждает сумму ежемесячных выплат, которые идут на зарплату консьержу, уборку здания и благоустройство/уборку территории, обслуживание лифтов или бассейна и т. п. В случае если в доме есть центральное отопление, стоимость топлива также оплачивают из данных взносов. На сегодняшний день разброс цен на коммунальные услуги для Антальи составляет от 15 до 50 евро (последнее для домов с отоплением). Расход воды и электричества граждане оплачивают по счетчику: вода ~$1,8/куб. м, электричество ~ $0,13/кВт•ч, включая налоги.
Цены на недвижимость в Турции Стоимость одного квадратного метра турецкой недвижимости колеблется в основном от 500 до 2000 евро. Спросом пользуются развитые туристические районы, в основном на Средиземноморье в районе Анталии (Кемер, Белек, Сиде, Алания), а также на Эгейском побережье (Фетхие, Мармарис, Кушадасы). Эгейское побережье - более дорогое. Самую дешевую недвижимость в новых благоустроенных комплексах можно найти в Алании. Средняя стоимость апартаментов в Турции равна 40.000–80.000 евро. Средняя стоимость вилл в Турции — 90.000–300.000 евро. Особенностью турецкого рынка недвижимости является преимущественное строительство квартир значительных площадей, так как сами турки живут большими семьями. Редко встречаются квартиры площадью меньше 70 кв. м. В заключение хочется отметить, что за последние два года недвижимость в Турции в среднем подорожала на 60–70%. По мнению западных экспертов, намеченная тенденция к росту цен сохранится в ближайшие несколько лет.
