Турецкие берега с успехом заменяют бывшие «всесоюзные здравницы» уже второй десяток лет, так что об отдыхе в Турции большинство из нас знает не понаслышке, а вот возможность обзавестись собственным домом в здешних краях у россиян появилась относительно недавно. Процедура покупки и оформление недвижимости в стране имеют ряд особенностей, а изменения в регулирующем законодательстве, направленные на улучшение инвестиционного климата в стране, происходят практически каждый год.
Права и ограничения
Закон о собственности, позволяющий иностранным физическим лицам приобретать недвижимость в Турции, был принят еще в 1934 г. В основе закона лежит принцип взаимности, то есть недвижимость в стране имеют право приобретать граждане тех государств, которые в свою очередь открыты для турецких покупателей недвижимости.
В настоящее время Турция соблюдает принцип взаимности с 95 странами, в число которых с 2004 г. входит и Россия.
Россияне получили право приобретать недвижимость – жилые и коммерческие объекты, но действует оно пока не в полном объеме и не распространяется на незастроенные земельные участки, не имеющие утвержденного плана застройки, так называемого имара. Однако при покупке виллы или таунхауса прилегающий земельный участок становится собственностью покупателя вместе со строением.
Еще одно требование для покупателей-россиян – наличие действующего вида на жительство сроком на 6 месяцев. Его оформление носит заявительный характер и осуществляется в отделении полиции по делам иностранцев. Процедура оформления ВНЖ занимает около 5 рабочих дней.
Кроме того есть законодательные ограничения, общие для всех иностранных граждан. В частности, иностранцам запрещено приобретать недвижимость, расположенную рядом с военными объектами или в районах, имеющих стратегическое значение. Существуют также ограничения по площади: участок, принадлежащий иностранному физическому лицу, не может превышать 2,5 га, а в целом в каждой турецкой провинции иностранцам может принадлежать не более 10% от общей площади жилья.
Все эти ограничения, согласно Закону о прямых иностранных инвестициях, не распространяются на турецкие компании с участием иностранного капитала. Процедура регистрации фирмы занимает около недели и с учетом услуг юристов обойдется в $1500–2000.
Иностранный гражданин или компания распоряжаются недвижимостью на тех же основаниях, что и турецкий гражданин или фирма. Собственность можно дарить, передавать по наследству, продавать или сдавать в аренду. В истории государства право частной собственности ни разу не было ликвидировано или чем-то ограничено.
Порядок действий
Выбрав объект недвижимости и обсудив все условия покупки с продавцом, которые фиксируются в договоре купли-продажи, покупатель вносит сумму на депозит (обычно это 2000–5000 евро) после чего объект снимается с торгов. Договор купли-продажи должен быть составлен на двух языках – турецком и русском. Обычно такой договор в Турции не оформляют нотариально, но желательно, чтобы у вас был юрист, который проверит, действительно ли продавец обладает правами собственности, не заложена ли недвижимость, есть ли официальное разрешение на данную постройку, не числятся ли какие-либо задолженности по данному объекту недвижимости и т. д.
Процедура оформления собственности начинается с получения вида на жительство сроком на 6 месяцев. Для этого достаточно заполнить анкету и заплатить пошлину (около 500 евро). С момента подачи заявления и до получения ВНЖ необходимо находиться на территории Турции.
Затем, в зависимости от указанного в договоре купли-продажи способа и графика оплаты, вы перечисляете полную сумму стоимости объекта продавцу. Для строящихся объектов обычно предусмотрена рассрочка до завершения строительства.
Согласно действующим в Турции правилам, операции с суммами, превышающими 8000 турецких лир (примерно $5000), осуществляются безналичным способом. С начала 2007 г. российское валютное законодательство разрешает переводить деньги за приобретенную недвижимость без каких-либо ограничений по сумме непосредственно на счет зарубежного владельца. Для этого необходимо предъявить в банк оригинал договора купли-продажи на русском языке.
В большинстве европейских государств регистрацию сделки купли-продажи и смену собственника в соответствующем документе осуществляет нотариус, но в Турции система оформления прав на недвижимость титульная, то есть является прерогативой государственного органа – Кадастрового управления (Tapu ve Kadastro), который и выдает новому владельцу сертификат, удостоверяющий право собственности, – Tapu. Во времена Османской империи так назывался особый пояс с карманами для денег и официальных бумаг, который носили чиновники земельного ведомства. Пояса давно исчезли, а слово осталось и обозначает как само ведомство, так и основной документ, который оно выдает.
В Tapu указываются местоположение и границы участка, размеры, стоимость и тип объекта недвижимости, а также имя собственника, его фотография и налоговый номер. При его получении потребуются копии паспорта, свидетельства о рождении, 4 фотографии.
До января 2009 г. оформление Tapu на гражданина России происходило после получения положительных ответов из Военного ведомства в Измире и Главного кадастрового управления в Анкаре. Теперь же, согласно новому циркуляру, все вопросы по линии кадастрового ведомства решаются по месту приобретения недвижимости, и после получения положительной резолюции из Измира можно переоформить Tapu на покупателя. Это сократило срок оформления на 1–2 месяца. В целом, время, которое занимает вступление в права владения собственностью, зависит от конкретного города, где покупается недвижимость. В Анталии до недавнего времени этот срок составлял около 6 месяцев, в Алании и Кемере – 3–4 месяца.
В мае 2009 г. было принято решение, согласно которому российские покупатели, не успевшие оформить собственность на недвижимость в течение действия первого обязательного ВНЖ, могут продлить его в местной полиции, без обращения за разрешением в Анкару.
Случаи отрицательных решений Военного ведомства и отказы в выдаче Tapu встречаются редко, тем не менее необходимо предусмотреть в договоре механизм возврата уже уплаченных средств и обдуманно подходить к выбору агентства недвижимости. Есть примеры, когда недобросовестные застройщики продавали дома, возведенные в стратегических зонах, и покупатели были вынуждены регистрировать фирму, чтобы не отказываться от покупки. К слову сказать, комиссия риэлторского агентства, как правило, уже учтена в стоимости недвижимости и услуги риэлтора не потребуют дополнительных затрат от покупателя.
Налоги и сборы
Накладные расходы по оформлению недвижимости составляют около 1000 евро, куда входят услуги нотариуса, переводчика, сборы при выдаче ВНЖ и Tapu, земельный сбор, обязательная страховка от землетрясений, различные взносы. Дополнительно оплачивается налог на покупку недвижимости, который составляет 3% от кадастровой стоимости (обычно меньше реальной стоимости объекта на 40–60%), и ежегодный налог на недвижимость в размере 0,3–0,4% от кадастровой стоимости объекта.
В случае покупки новостройки покупатель оплачивает также получение разрешения на эксплуатацию недвижимости (500–800 евро) и подключение к электро- и водоснабжению (150–250 евро).
Владение недвижимостью дает право покупателю и его ближайшим родственникам получить ВНЖ сроком на 1 год, который впоследствии продлевается каждые два года. По истечении 5 лет при условии пребывания на территории Турции более 180 дней ежегодно возможно получение турецкого гражданства. Для простого продления ВНЖ никаких ограничений по минимальному времени нахождения на территории Турции нет.
Редакция благодарит за помощь в подготовке публикации:
Антона Парыгина, менеджера риэлторской компании «Акдениз», специализирующейся на турецкой недвижимости.
Марина ШОНИЯ, Homes Overseas
|
