Для второго полугодия 2005 года по сравнению с первым характерен растущий интерес россиян к приобретению недвижимости за рубежом. Оговоримся, что анализ проведен на основе данных, представленных в открытых источниках. Что касается информации о заключенных сделках, то она в подавляющем большинстве случаев закрытая, поскольку любая уважающая себя компания придерживается принципа конфиденциальности. По предварительным оценкам спрос россиян на зарубежную недвижимость во втором полугодии увеличился примерно на 15%, а в целом в 2005 году (по сравнению с 2004-м) — приблизительно на 25%. Аналогичные показатели по конкретным странам существенно отличаются. Некоторые направления, пользовавшиеся большой популярностью, теперь менее интересны россиянам, и наоборот. Произошли изменения и в тройке лидеров. Наиболее востребована недвижимость Испании (19% от общего спроса), Болгарии (14%), Турции (9%). Кипр, прочно удерживавший второе место в течение длительного времени, сдал свои позиции. Сейчас он находится на четвертом месте (8%), всего на десятые доли процента опережая Черногорию (8%), спрос на которую совсем немного больше аналогичных показателей по Чехии (7%).
Номинацию «Прорыв года» можно с уверенностью присвоить Черногории (наибольшее увеличение спроса). Существенно вырос интерес россиян к недвижимости в Болгарии, Италии, Хорватии и Германии.
В связи с тем что в Евросоюз вошли новые члены, много говорили и писали как о повышении популярности недвижимости, так и о ценах на нее во вновь принятых в ЕС государствах. Но прогноз оправдался не полностью. Уже в преддверии вхождения в Евросоюз значительно выросла стоимость недвижимости в странах-кандидатах, и в этот период иностранцы уже активно ее покупали. Поэтому особых изменений не произошло, а продолжились наметившиеся тенденции к увеличению цен и спроса. Для европейцев Кипр не стал новым рынком, а для россиян ситуация изменилась в худшую сторону (пусть и формальная, но виза наряду с ростом цен за последние годы снизила привлекательность острова). Выросла популярность Черногории — безвизовой страны, также бывшей офшорной зоны. Здесь сравнительно низкие цены на недвижимость, пока еще слабо развита инфраструктура.
Законодательство Чехии, Словакии, Польши, Словении и других восточноевропейских стран, принятых в ЕС, еще недостаточно адаптировано для заметного увеличения спроса со стороны европейцев. Немцы, заинтересованные в приобретении дешевой недвижимости на территории Чехии, Польши, Словакии, не раскупают ее сегодня, несмотря на принятие стран в Евросоюз. Причина скрыта в законах, разрешающих приобретать недвижимость только на юридическое лицо. Поэтому активизировались именно юридические лица, покупающие землю под застройку и коммерческие объекты. И несмотря на отсутствие массового ажиотажа, который предположительно начнется на момент изменения законодательства, связанного с отменой необходимости покупки недвижимости на юридическое лицо, недвижимость в Восточной Европе пользуется спросом.
Россияне также обратили взоры на ближнюю часть дальнего зарубежья, и несмотря на то что наибольшей популярностью среди восточноевропейских стран у наших сограждан пользуются Болгария и Черногория, еще не вошедшие в Евросоюз, соотечественники проявляют интерес к таким странам, как Чехия, Литва, Эстония, Латвия, Словения, Польша, Словакия, Венгрия. При том что в плане приобретения недвижимости названные государства не особо популярны по сравнению с другими, россиян больше интересует Венгрия, нежели страны Бенилюкса; Польша и Словакия опережают Швецию; Словения догоняет Швейцарию, а страны Балтии с переменным успехом конкурируют с ОАЭ, Австралией, Канадой и Португалией.
Судя по сведениям профильных СМИ и данным анализа участия застройщиков и агентств, специализирующихся на зарубежной недвижимости, в различных имиджевых и консультационных мероприятиях (выставки, презентации, конференции), наряду с ростом спроса 2005 год характеризует и увеличение числа предложений в разных странах. Выросло общее количество участников рынка. Наибольший рост предложения за прошедший период характерен для недвижимости в Арабских Эмиратах. Активизировались болгарские агентства и застройщики, заметнее стали чешские и черногорские агентства. Тройка лидеров осталась неизменной — Испания, Кипр, Турция. Спрос на Испанию и Турцию соответствует предложению, предложение же по Кипру превышает спрос. Что касается таких государств, как Болгария, Черногория, Чехия, Финляндия и Хорватия, то здесь спрос несколько превышает предложение.
Краткая информация о рынке недвижимости в отдельных странах, где спрос россиян наиболее заметен.
Испания. По официальной информации на Испанию приходится около 15% объема всего жилищного строительства Евросоюза. Здесь ежегодно возводят около 700 тыс. объектов недвижимости. Основной сегмент первичного рынка жилья приходится на загородные дома, в основном в прибрежных зонах (береговая линия Испании — самая протяженная в Европе). Годовое повышение стоимости недвижимости в государстве — одно из самых высоких в Европе. По оценке МВФ и совпадающему с ней прогнозу Национального агентства по оценке недвижимости Испании, к концу 2005 года в среднем по стране рост цен на первичном рынке составит не менее 17%, а на вторичном — около 15%. Популярность направления среди россиян объясняет разумное соотношение цены и качества жилья, а также широкий выбор объектов недвижимости для покупки. Наших соотечественников привлекает приобретение жилья на физическое лицо, получение кредита в испанских банках по льготным (по сравнению с российскими) условиям и шенгенов-ская мультивиза (со сроком пребывания до 180 дней в году). Лидеры спроса в Испании — развитые туристические зоны: Коста-Брава, Коста-Бланка и Коста-дель-Соль. Разброс цен по всему побережью довольно велик и колеблется в зависимости от вида объекта, инфраструктуры, удаленности от пляжа и других факторов. Есть места традиционно дорогие (где строят преимущественно виллы стоимостью от 700 тыс. евро) и демократичные (где можно купить простенькую квартиру в городке у моря, продав среднюю московскую квартиру). Цена земельного участка на испанском курорте в зависимости от близости к морю колеблется в пределах от 6 до 50 евро за сотку. Квадратный метр в новостройке, расположенной в престижном районе, стоит более 2 500 евро, а на вторичном рынке он обойдется покупателю в 1500–2000 евро. Апартаменты на вторичном рынке продают от 100 тыс. евро, бунгало — от 200 тыс. евро, минимальная стоимость современного жилого дома — около полумиллиона.
Болгария. В течение последних трех лет болгарский рынок переживает небывалый строительный бум. Согласно данным официального Индекса рынка недвижимости Болгарии (REMI), стоимость объектов выросла в зависимости от района на 70–100%. Одновременно с повышением цен и постоянным спросом со стороны иностранцев (Великобритания, Германия, Россия) увеличились темпы жилищного строительства. Наибольший интерес иностранцы проявляют к апартаментам в виду возможности покупки объекта на физическое лицо нерезидентом. Собственно говоря, рынок жилья, соответствующего евростандартам, представлен в Болгарии в основном апартаментами. Коттеджные поселки, благоустроенные современные виллы — еще сравнительно редкое явление для страны. Специалисты прогнозируют новый виток спроса на болгарскую недвижимость в связи с отменой закона о покупке земли на юридическое лицо. Это откроет возможности для рынка вилл. При том что в Болгарии в течение последних трех лет ВВП растет на 5–6% в год, уровень безработицы падает на 10–15% в год, а процентные ставки по ипотечному кредитованию снижаются (хотя они все еще достаточно высокие, около 8% годовых), спрос на недвижимость в названной стране, по свидетельствам застройщиков, в нынешнем году отстал от темпов строительства. Снижать цены никто и не думает, однако девелоперы разрабатывают дополнительные стимулирующие стратегии для привлечения клиентов. Например, включают в стоимость объекта мебель и кондиционеры, предлагают льготные системы рассрочки платежа. Скорее всего цены на недвижимость будут повышаться и в следующем году, но для оптимального соотношения спроса и предложения темпы их роста должны снизиться. В настоящее время среди россиян наиболее популярны апартаменты рядом с морем в Варне (р-ны Идеален-Центр, Чайка, Бриз, Приморский парк), на Солнечном Берегу, в Созополе, Несебре, Св. Власе. Стоимость квадратного метра в благоустроенном новом комплексе с отделкой под ключ в зависимости от удаленности от моря составляет от 600 до 2000 евро за кв. м. В 2005 году повысился интерес к недвижимости на горнолыжных курортах (Банско, Пампорово, Боровец). Цена за квадратный метр апартаментов в новых комплексах с развитой инфраструктурой, вблизи от подъемников колеблется от 800 до 1500 евро. В Болгарии, несмотря на законодательство, покупают дома, стоимость которых зависит от их качества и расположения (удаленности от моря). Так, «домик в деревне», в 50 км от моря, реально приобрести за 10 тыс. евро, только встает вопрос о целесообразности такой сделки. Цены на приличные дома, соответствующие современным требованиям качества, превышают 100 тыс. евро. Россияне покупают землю под инвестиционные проекты (строительство жилых и туристических комплексов). Ее стоимость зависит от статуса (земля, на которой разрешено строительство, то есть «земля в регуляции» — дороже) и расположения. Земля в прибрежной зоне, находящаяся не в самых развитых туристических местах, «не в регуляции» (например, в Обзоре или Бяле), стоит от 12 евро за кв. м. Земля «в регуляции», в престижном месте, обойдется в 150–200 евро за кв. м.
Турция. Несмотря на любовь туристов к Турции, ее гостеприимным курортам, в уходящем году не наблюдался ажиотажный спрос на недвижимость названной страны. Конституционный суд Турции отменил поправку к Закону №4916 «О порядке приобретения недвижимого имущества иностранными лицами в Турции», которая в свою очередь упраздняла ст. 35 Закона «О собственности» №2644. То есть отменена статья, позволявшая иностранцам покупать объекты по упрощенной схеме. Обоснования — неотработанная процедура, несоблюдение «принципа взаимности», недостаточное количество ограничений (в частности, возможность приобретать земельные участки площадью более 30 га и недвижимость за пределами муниципальных границ). Изначально эта поправка была направлена против греков, покупающих большие участки земли на Эгейском побережье. Но пострадали одновременно все частные инвесторы-иностранцы. В настоящее время турецкое правительство разрабатывает новую статью закона и схему оформления объектов иностранцами в соответствии с сегодняшними требованиями. По информации турецких СМИ, ссылающихся на официальные лица Турции, еще в декабре ситуацию обещали нормализовать. Даже во время законодательного кризиса турецкую недвижимость покупали. Процедура для физического лица — прямая регистрация (ограничение на покупку земельных участков) — включает в себя проверку и визирование в Генштабе ВС Турции, а также получение резолюции из Главного кадастрового управления (Анкара). В случае положительного ответа из двух упомянутых организаций передачу прав собственности регистрируют в местном Управлении Тапу и Кадастра. В 2005 году сроки прохождения этих процедур резко увеличились от шести–восьми недель (в 2004 году) до шести месяцев. Несмотря на неблагоприятную ситуацию с законодательными переменами, турецкая недвижимость по-прежнему привлекательна — в первую очередь благодаря низкой цене: стоимость квадратного метра колеблется в основном от 500 до 2000 евро за кв. м. Пользуются спросом развитые туристические районы, в основном на Средиземноморском побережье в районе Анталии (Кемер, Белек, Сиде, Алания), а также на Эгейском (Фетхие, Мармарис, Кушадасы). Эгейское побережье — более дорогое. Самое дешевое жилье в новых благоустроенных комплексах продают в Алании. Благодаря популярности государства как массового туристического направления и активизации турецкого рынка недвижимости в уходящем году возрос интерес к покупке коммерческой недвижимости (это в первую очередь отели, а также производственные, офисные и торговые площади). Ее приобретение, как правило, в любом случае предполагает регистрацию юридического лица. Покупая отели, россияне выбирают сначала объекты, расположенные на первой линии: цена на трехзвездочные гостиницы начинается от 3 млн евро, на пятизвездочные — колеблется в диапазоне от 15 до 150 млн евро. Главными критериями при покупке служат площадь территории, протяженность вдоль моря, вместимость отеля.
Кипр. После вступления Кипра в ЕС в мае 2004 года не наблюдалось ни резкого снижения, ни стремительного повышения стоимости недвижимости, однако темпы роста цен замедлились. В целом реакция рынка на изменившееся положение острова оказалась очень мягкой, а колебание цен — на уровне прогнозируемого продолжения наметившихся тенденций. Как и раньше, основные покупатели недвижимости на Кипре — англичане, что неудивительно, поскольку остров — бывшая английская колония. Но примерно 10% таких сделок приходится на русских граждан. Если раньше наши соотечественники приобретали в первую очередь дорогие виллы, то сейчас их интересуют разные объекты: наряду с роскошными виллами пользуются спросом мезонеты и апартаменты в комплексах с инфраструктурой (бассейном, парковкой, садом). Давно уже прошло то время, когда русские сорили деньгами. Сейчас клиенты, покупающие жилье на Кипре, вне зависимости от ранга объекта внимательно выбирают, оценивают недвижимость, торгуются и зачастую приобретают ее в кредит. Ведь уровень инфляции в России пока еще значительно выше банковских процентов по кредиту на покупку объектов на Кипре (от 3,25% на срок до 15 лет). Недвижимость здесь за последние годы догнала по уровню цен испанскую. Однако расходы при ее покупке и на ее содержание остались по-прежнему более низкими. Так, достаточно большую долю объектов недвижимости на Кипре вообще не облагают налогами (допустим, дом стоит 150 тыс. кипрских фунтов, или около 280 тыс. евро; оформив его на трех собственников — мужа, жену и ребенка — получаем по 50 тыс. кипрских фунтов на каждого, необлагаемых налогами) ни при покупке, ни ежегодными. Владельцы недвижимости на Кипре получают многократную годовую визу без ограничения срока пребывания в стране, а при желании находиться на острове постоянно — кипрский вид на жительство (правда, для этого необходимо подтвердить финансовую состоятельность — предъявить справку из банка на сумму, гарантирующую безбедное проживание иностранцев на острове, и получить рекомендации кипрской компании, обычно их дает компания-застройщик), процедура получения которого практически не изменилась с безвизовых времен. Расширилась география покупки недвижимости на Кипре. Если раньше в основном покупали виллы в Лимасоле и Пафосе, то сейчас спросом пользуются также и Ларнака, Айя-Напа, Протарас, Паралимни, Полис, где в последнее время стали реализовывать интересные и менее дорогие проекты (так как земля в перечисленных выше районах более дешевая). Цены на новые апартаменты колеблются в диапазоне от 1800 до 2500 евро за кв. м, на вторичном рынке они дешевле — от 1200 евро за кв. м. Это объясняется временем создания объектов и качеством строительства и отделки, принятом сегодня. Средняя стоимость мезонетов — около 150–250 тыс. евро. Виллы в зависимости от расположения, размера участка, наличия бассейна стоят от 200 тыс. до 1–2 млн евро.
В 2005 году достаточно активно пропагандировали объекты недвижимости риелторы с Северного Кипра. Несмотря на более низкие цены в данной части острова, покупка жилья здесь по-прежнему не является юридически гарантированной. Никто не может обещать сохранность вложений в недвижимость на Северном Кипре. В Великобритании на правительственном уровне уже запрещено распространять информацию о покупке объектов на севере острова. В поисках более дешевой альтернативы Кипру лучше обратить взоры на Болгарию, Турцию или Черногорию.
Черногория — на сегодняшний день одна из немногих стран, для въезда куда россиянам не требуется виза. Низкие расходы на покупку недвижимости (налоги и гербовый сбор — менее 3% от стоимости жилья плюс агентская комиссия) и ее содержание наряду с быстро растущими, но пока еще весьма привлекательными ценами, а также местное законодательство, позволяющее иностранцам приобретать жилые и коммерческие объекты практически без ограничений, послужили основными факторами, стимулировавшими «черногорский бум». Однако не цены и налоги-то главное, ради чего большинство россиян покупают недвижимость в Черногории. Необыкновенная атмосфера красоты и гармонии, неторопливый и размеренный образ жизни, чистейшее Адриатическое море в обрамлении величественных гор никого не оставят равнодушными.
Изменения, произошедшие в уходящем году на черногорском рынке, достаточно предсказуемы. Наряду с увеличением спроса, повысились и цены на недвижимость: в зависимости от расположения и категории объекта рост составил 25–40%, а в некоторых случаях и 50%. По предварительным оценкам количество новостроек, апартаменты в которых предложат потенциальным покупателям недвижимости к новому сезону, удвоится по сравнению с прошлым годом. При этом качество жилья также окажется принципиально выше. Например, в 2005 году в Черногории не существовало ни одного комплекса апартаментов с инфраструктурой, включающей бассейн, сад, парковку, то есть соответствующих требованиям, предъявляемым при покупке недвижимости иностранцами в других странах. Уже сейчас, в конце года, на продажу выставлены комплексы, кроме перечисленных удобств включающие в себя мини-гольф, прокат автомобилей, ресторан, магазин, ну и конечно, изобилие зелени, чудесную морскую панораму и головокружительные горные пейзажи. Стоимость апартаментов здесь на этапе строительства составляет от 1500 до 2000 евро за кв. м. Апартаменты в новостройках без инфраструктуры, но вблизи от моря, с открывающимся из окон хорошим видом, в районе с развитой инфраструктурой несколько дешевле — от 1000 до 1500 евро за кв. м. Хотя это далеко не предел, так как подобное жилье в наиболее элитных местах уже стоит не менее 2000 евро за кв. м (Рафаиловичи), а на Святом Стефане оно еще дороже.
Ввиду того что на черногорском рынке предлагают немного вариантов хороших вилл по приемлемой цене, большой популярностью пользуются проекты реконструкции. Даже те виллы, которые хозяева считают готовыми к проживанию, не соответствуют представлениям русских клиентов о комфортабельном жилье: самая большая проблема — наличие множества маленьких комнат. Выбирая дом, наши соотечественники в основном обращают внимание на его расположение, вид из окон и наличие сада. Купив жилье, они ломают межкомнатные стены, полностью переделывают интерьер. Например, в Доброте за 250–350 тыс. евро можно приобрести на первой линии от моря дом площадью 300 кв. м на участке 600 кв. м . Вложив в него еще 50 тыс., покупатель получает прекрасный особняк, соответствующий персональным представлениям о комфорте и стиле. Кроме того, многие обустраивают собственный пляж и причал для яхты, для чего требуется только получить разрешение от Морского добра.
Участки земли покупают в основном для возведения гостиниц. Стоимость земли сильно колеблется от ее статуса (урбанизированная или неурбанизированная зона, то есть можно или нельзя на ней строить), удаленности от моря и популярности места. Цена участка, расположенного вблизи от моря, на котором разрешено возводить здания, составит не менее 100 евро за кв. м. Средняя стоимость строительства в зависимости от общего объема, уровня сложности и качества отделки колеблется в диапазоне от 400 до 1000 евро за кв. м. Таким образом, готовый мини-отель площадью 400 кв. м реально построить затратив 300 тыс. евро.
Чехия. Покупка недвижимости в Чехии по-прежнему возможна только на юридическое лицо. Процедура, простая и отлаженная, позволяет кроме приобретения объектов получить годовую бизнес-визу, после чего по новому закону иностранец дважды получает вид на жительство сроком на два года, а затем имеет право подавать документы на ПМЖ. Таким образом, через пять лет легального и законопослушного владения недвижимостью в Чехии собственник получает постоянный пропуск в шенгеновское пространство. Это и служит главным стимулом для покупки объектов в Чехии для большинства россиян. В основном пользуются спросом квартиры в центре Праги и Карловых Вар (от 70 до 250 тыс. евро), дома в пригородах Праги и Карловых Вар (от 100 до 500 тыс. евро).
Франция. Несмотря на достаточно высокую стоимость, немалые налоги при покупке и расходы на содержание недвижимости, Франция все равно пользуется заслуженным спросом у россиян и всегда находится в десятке наиболее популярных стран. Пожалуй, объясняет такое явление не только фактор престижа, но и сохранность и надежность долговременных инвестиций. Конечно, бешеного подорожания объектов (на 30–50% в год) никто не ждет, подобная доходность вложений возможна только на рынках развивающихся государств. Однако следует понимать, что доходность в недвижимости пропорциональна рискам. Состоятельные люди могут себе позволить надежность, совмещенную с комфортом. Тем более что итоговый результат не так уж плох: за последние пять лет недвижимость во Франции подорожала в среднем на 50%. В основном у россиян пользуются популярностью Париж и Лазурный Берег. Они приобретают как апартаменты (от 250 тыс. до 1 млн евро), так и виллы (от 700 тыс. до 5 млн евро). Некоторые соотечественники интересуются менее дорогими районами Франции, такими, как Бретань, Марсель. Однако французские компании предпочитают предлагать на русский рынок элитную недвижимость, ведь не только покупка, но и содержание французского дома обойдется в немалую сумму, значит, приобрести объект экономкласса в принципе маловероятно.
Италия. Цены на недвижимость в Италии колеблются в зависимости от региона и расположения объекта, однако, как и во Франции и в Чехии, наибольшим спросом у россиян пользуются сравнительно дорогие места и дорогие объекты. Наиболее востребовано Лигурийское побережье, в особенности Форте-дей-Марме, где апартаменты рядом с морем стоят от 200 до 800 тыс. евро, а цены на виллы колеблются в диапазоне от 600 тыс. до 4 млн евро. До некоторой степени популярность данного региона объясняется близостью к Лазурному Берегу. Менее всего наших соотечественников интересуют итальянские острова, исторические города, горные районы. Объекты низкой ценовой категории (от 100 до 500 тыс. евро) достаточно мало представлены в России. Итальянские фирмы предпочитают работать с русскими по элитным объектам стоимостью выше 1–2 млн евро. Во многом это объясняется достаточно высокими налогами в Италии, ведь оплатить их может только состоятельный человек.
Таким образом, к концу 2005 года можно говорить о сформированном рынке зарубежной недвижимости для россиян. Он представлен двумя основными категориями — экономкласс и элита. Наибольшей популярностью в первом сегменте пользуются объекты стоимостью от 70 до 500 тыс. евро, предлагаемые в Испании, Болгарии, Турции, на Кипре, в Черногории и Чехии, а во втором — недвижимость в ценовом диапазоне от 0,5 до 5 млн евро, часть таких объектов расположена в Испании, на Кипре, в Черногории, Франции, Италии, Великобритании (Лондоне). По сравнению с Москвой цены достаточно приемлемые, даже несколько дешевле, если рассматривать сопоставимые объекты. Поэтому основная перспектива следующего года — возможность выбора россиянами недвижимости в разных странах.
Юлия ТИТОВА, «Недвижимость & Цены» №51 (2005) |
